財信發展（000838）2023年半年度董事會經營評述內容如下：
(資料圖)
一、報告期內公司從事的主要業務
宏觀政策方面，2023年上半年，中央積極表態房地產以引導市場預期修復，優化集中供地等制度以適應當前市場環境，金融層面降準降息穩經濟，房地產供需兩端也將受益，政策支持居民信貸及房企融資但效果不彰。地方117省市188次放松政策，二季度以來政策力度、頻次雙減，杭寧等實行一區一策，多次調整限制政策實施范圍。二手房“帶押過戶”全面推進，但基于五方面共性原因，落地執行效果不及預期。土地市場受預供地新規影響，2023年上半年實際入市地塊數量大幅減少，在2022年基期土拍本已經降至低位的水平上，2023年上半年土地成交規模同比進一步下降25%，創下2010年以來全國土地交易規模的新低。各能級城市表現基本一致，其中一線城市上半年土地成交量降幅最大。市場熱度方面，受重點城市優質地塊供應占比提升的影響，2023年上半年熱度明顯回升，整體溢價率增至6.4%，較2022年同期上升了4.4個百分點。商品房市場：1-5月，商品房銷售面積46,440萬平方米，同比下降0.9%，較前四月降幅擴大0.5個百分點，結束了自2023年以來降幅不斷收窄之勢。商品房銷售額49,787億元，同比增長8.4%，漲幅較1-4月小幅收窄0.4個百分點。其中住宅表現相對突出，前5月銷售金額、面積均保持正增長。二、報告期內公司從事的主要業務（一）上市公司房地產業務項目經營情況及所在區域發展現狀及政策分析報告期內，公司從事的主要業務為房地產，截止報告期末，公司在8個省（市）開展房地產業務，報告期公司房地產簽約銷售金額主要來自于重慶市、天津市、山東省威海市、河北省石家莊市、江蘇省連云港市、江蘇省常州市、江蘇省鎮江市、廣東省惠州市，上述城市本年度的房地產市場情況大體如下：1.重慶市場分析：2023年上半年，房地產政策環境整體延續去年末以來的寬松態勢，在“房住不炒”的總基調下，官方頻繁發聲，強調房地產支柱產業重要性，積極推動從供給側到需求端刺激市場回暖。政策方向主要包括“促需求、防風險、保民生、轉模式、規范化”五個維度。但整體而言，上半年市場以表態為主，無實質重大刺激性行動，表現“積極倡導，托而不舉”。2023年上半年，重慶中心城區土地出讓進一步深化“控量提質”，累計出讓9宗涉宅用地，總出讓面積705畝，平均地價1,179萬元/畝，平均樓面地價8,634元/平方米。雖然上半年出讓規模較少，但地價和樓面價較去年均有大幅回升，另外上半年除國企央企之外，部分民企拿地積極，土地市場整體表現外冷內熱。上半年，重慶住宅市場成交規模369萬平方米，同比上漲6%，環比上漲幅度達56%，雖然成交規模仍處于絕對地位，但表現明顯好于全國平均水平，且從環比增幅可以看出弱復蘇周期。上半年重慶住宅均價14,779元/平方米，環比上漲1%，同比上漲1%，市場恢復期內均價表現持續穩定。從住房成交結構來看，上半年重慶市場洋房市場成交占比擴大至48%高位，面積以90-110平米為絕對主力，市場同質化進一步加劇。同時150平米以上住宅占比明顯擴大，在市場弱恢復周期內改善市場表現突出。2.連云港市場分析：2023年上半年，港城樓市表現相對平淡。3月、6月政府相繼放松房地產政策，帶來公積金等多項利好，市場較為寬松，但實際刺激效果有限，市場信心重建仍需時日。從供應端來看，2023上半年全市商品住宅供應面積約129.05萬平方米，同比下滑31%，創近年來新低。開發商普遍以去化庫存為主，新增供應速度明顯放緩。截止6月30日，2023上半年連云港全市共計取得商品住宅預售許可證99張，商品房批準預售總套數16,036套，與2022上半年（預售套數25827套，總面積233.17萬㎡）相比減少了9,791套，同比下降37.91%；預售總面積154.76萬平方米，同比下降33.63%。2023年上半年，連云港土地市場熱度明顯不如往年。今年以來，在房地產市場去化動力不足、庫存增加的大背景環境下，開發企業拿地意愿降低，各區域政府部門都放緩了放地節奏。全市上半年共18幅地塊成交，成交建面及出讓金大幅下滑，創近年來新低。其中市區僅3幅成功出讓，熱門地塊無蹤影。供應方面：2023年上半年連云港全市經營性土地掛牌供應28宗，供應總面積約83.11萬平方米。與去年同期相比，供應量、供應面積分別同比減少26.32%、57.89%。成交方面：上半年共成功出讓18幅地塊，成交面積約47.82萬平方米，較去年同期相比下跌61.69%；成交總金額約13.78億元，較去年相比下跌64.12%。3.常州市場分析2023年上半年常州房地產市場陸續出臺多項政策刺激市場銷售。一級土地市場綜合采取預公告申請、競買保證金允許保函（保單）制度、降低競買保證金比例、延長出讓金繳款期限、放寬約定開工時間等措施優化供地方案，激發市場活力。二級市場取消限售政策、預售門檻降低，緩解房企資金壓力，優化營商環境；三級市場政府發布《關于規范房地產經紀服務的意見》。從合理確定經紀服務收費、嚴格實行明碼標價、嚴禁操縱經紀服務收費等十個方面提出具體監管要求。其他更直接的刺激性政策如降低貸款利率（州首套商貸利率最低3.7%，二套房貸利率最低4.8%，創歷年新低）、人才引進力度升級、商轉公貸等第一時間落地執行，應對市場下行趨勢。2023年常州成交土地一宗（非市區），成交面積5.93萬平方米，樓面價格3,519元/平方米。商品房供應190.52萬平方米，成交面積173，39萬平方米，成交均價12,533元平方米。成交面積同比下降8.13%、均價下降3.69%，市場仍處于整體下行趨勢。4.鎮江市場分析陸續發布按月提取歸還住房公積金貸款、調高提取公積金支付房租額度且放寬提取次數，公積金首付比例降低、公積金貸款額度調高、取消公積金異地貸款戶籍限制、契稅補貼等一系列利好政策促進鎮江房地產健康穩定發展，刺激居民購房消費，以求市場回暖。持續出臺優化調整政策，刺激購房需求，確保行業平穩發展。但目前政策主要以公積金等弱刺激政策為主，客戶仍然持幣觀望，客戶入市信心修復緩慢。鎮江近年供地頻次低，開發商積極度低，且土地成交多以“平臺托底”、”底價成交“為主，其他僅熱門地塊溢價成交；2023年至今鎮江市區僅有一宗土地出讓成交。上半年鎮江市區商品住宅供應28.33萬平方米，成交38.82萬平方米，供求量同比下跌明顯，樓市繼續延續低迷狀態，整體市場信心仍未修復，當前均價為9,731元/平方米；客戶觀望情緒仍較濃，2022年6月至今鎮江市區有23個項目開盤（包含3個項目首開），平均去化率約為15%，城市去化率低位維穩。市場低迷下，鎮江的主流去化產品面積段主要集中在90-100平方米、110-120平方米，總價段主要集中在80萬以下，其次是80-100萬。截止6月底鎮江整體商品住宅市場存量171萬平方米，去化周期26.4個月，2023年上半年潤州區供應量13.01萬平方米，同比下跌40%，成交量16.80萬平方米，同比下跌39%，成交價格10,323元/平方米，同比下跌4%；截止6月底，潤州區庫存49.37萬平方米，去化周期17.62個月。5.威海市場分析自2019年以來，威海市場增速下滑嚴重，且供需結構失衡與城市快速擴張持續加大未來存量壓力。結合市場下滑，市場競爭壓力驟增，同時居民收入天花板導致價格增長乏力，預計未來將持續橫盤狀態，同時市場價格趨于平穩但成交量不斷走低。結合歷年成交數據及2023年1-6月成交數據，歷年2-3月為威海傳統小陽春，同時2023年2月威海公布契稅相關紅利政策，結合政策窗口期，成交大幅提升外，短期內預計將持續維持現狀。雖自2019年以來威海區域市場下滑較大，但2023年上半年成交量價同比基本持平，環比下降6.14%，為搶奪市場客戶，威海區域市場持續的以價換量取得一定效果，市場庫存量有一定程度的控制，“價穩量跌”仍將成為區域市場主旋律。宏觀經紀環境影響下，區域市場潛在購房者置業計劃將會延后，但仍需做好未來政策利好及市場反彈的準備。2020年以來，受市場環境影響，土地供應量及成交量呈斷崖式下滑，威海區域市場進入橫盤階段，未來將持續優先去庫存化。目前威海區域市場顯性庫存約403.96萬平方米，去化周期約52個月，預計未來土地供應將持續收緊，加大庫存去化。6.石家莊市場分析市場政策方面，2023年上半年按揭政策利好，利率下調，無強刺激政策釋放，仍處于困局中。2022年6月-2023年7月二環內大戶型高總價房源持續面試，成交甚微。成交趨于兩極分化，高端樓盤少量成交，三環外價低房源滿足硬剛需。土地市場方面，2023年7月初科大地塊由中海以樓面價19,000元/平方米，近三年來地王價格取得，行內分析為政府刺激土地市場行為。7.天津市場分析政策方面，2023年上半年政策調控溫和，天津政策出臺具有跟隨性穩定性的特點，中央層面無強刺激政策出臺，天津難有突破。年初出臺穩定經濟發展“33條”政策，支持合理化購房需求，推動落戶購房置換購房，保交樓等地產相關層面發展:LPR下調，商貨首付利率再度下探、公積金“認房不認貨”以及貨款提額至100萬、濱海落戶政策全面放開等，金融政策、人口落戶政策再放開，天津現狀政策層而基本做到“應出盡出”，結合各區情況，研究制定“一區一策”針對性釋放制激利好，提升市揚信心。土地市場方面，上半年天津土拍政策優化、加大優質地塊供應，1-6月土地出讓全同比增幅位列居重點城市第2位。2023上半年天津實現經營性土地出讓收入共計281億（含商辦），同比增長463%，土地出讓收入同比增幅位于全國第2位，土地出讓面積和金額均位于全國重點23城第10位。上半年供地集中在環內核心區，優質地塊拉高平均樓面價、預留充足利潤空間，提振投資熱度。品牌化房企積極補倉，央國企、成投平臺為主，但民企參與度有所回溫。如金地、龍湖，綠咸這類具備克足土儲的房企仍在積極拿地。天津上半年新房市場先揚后抑，整體數據尚可；但難掩假日市場表現持續乏力、二手房市場“掛牌量飆升”與“交易減速”交織并存等體感降溫現象。一方面，核心區如河西、南開，數據表現有價有量，地緣客置業能力強、城市配套完備以及教育學區質素吸引，成交突出，為現狀市場下新房容量基本盤之一，另一方面，學區配置一般、非核心區或相對封閉市場，市場擴容或價格上漲動力不足，積壓需求釋放后，客戶數量不足，加重片區競爭壓力。存量及去化周期整體呈下降趨勢，截止2023年6月，全市商品住宅取證存量1,190萬平方米，去化周期14個月，廣義存量4,503萬平方米，去化周期54個月;存量結構來看，全市項目中48%的項目去化周期在1年以內，16%的項目去。8.惠州市場分析2023年上半年政策釋放頻率及力度均有所減弱，政策效果略顯乏力，刺激效果較為弱勢，提振信心，規范市場.惠州市上半年主要政策為“二手房限售3年改1年”限售三改一。在全國性利率下調的背景下，惠州首套利率下調至3.8%。惠州推行二手房“帶押過戶”，其不動產登記業務辦理時限壓縮3個工作日?；葜萁逃涮壮鲂乱?，配建學校需與樓盤首期交付同步，配套學校移交一年內投入使用。5月20日住建局發布《關于整頓房地產市場，嚴厲查處違規銷售行為的通知》，嚴禁首付貸，返首付，零首付等違規銷售行為；5月26日惠州市房地產業協會及惠州市房地產中介協會分別發布通知，規范房地產經營行為。土地市場方面受樓市成交和資金壓力影響，拿地積極下降，使得土地陷入低迷狀態，由民企和地方國央企為主要的土地買方?；葜萆习肽旯?71萬平方米，同步下降15%，成交331萬平方米，同比上升27%。惠州下半年潛在供應2.14萬套，新增供應面積224.06萬平方米。新房受二手房政策影響，客戶分流，新房均持續高促銷政策，市場整體表現乏力，整體仍處于低迷狀態。2023年上半年月度市場走勢看，呈現倒V現象，1月份樓市表現陷入低谷，春節后樓市春風起，刺激前期積壓的剛需及改善需求得到充分釋放，回暖只持續到3月，隨后市場又跌回至去年底的歷史低位水平。（數據數據：中原半年度報告）（二）報告期公司經營情況總結1、本報告期，上半年竣工面積約34.15萬平方米，結算面積約20.29萬平方米。2023年上半年公司簽約銷售面積8.66萬平方米，銷售金額為5.13億元。2、環保版塊業務開展情況。公司控股子公司華陸環保主營業務包括工業廢水零排放、水務EPC項目工程投資、化工資源品再生利用三大板塊。受宏觀經濟增長放緩、政府財政收入和社會固定資產投資增長速度下降的影響，行業風險日漸凸顯。根據國家政策和行業政策的導向，華陸環保調整了生產經營計劃，主要開展EPC工程項目，取得一定突破。與此同時，其原業務在法律訴訟、政府環評、自身造血功能等方面的問題已經逐步解決。瀚渝公司按照年度經營計劃開展各項技改及產業升級改進工作。本報告期公司無新增土地儲備項目。發展戰略和未來一年經營計劃發展戰略：1、2023年，公司的經營戰略主要聚焦保現金流、確保交付、穩定經營、嚴控費用、管理提效五大核心要素；2、公司積極深研行業與資本市場政策，尋求適合于公司的發展機遇。經營計劃：1、強化現金流管理。現金流是企業的命脈。財信發展在經營上持續開源節流，把各項目經營性現金流補充作為企業日常工作的重中之重，關注并持續跟蹤國家相關金融利好政策，并控制好相關支出。2、守紅線，保交付。2023年財信發展將繼續認真落實“保交樓、穩民生”的決策部署，專業條線和項目密切配合，嚴控節點，力保按時交付。同時做好進度和質量的有效平衡，嚴控工程質量，兌現財信發展上市企業的美好承諾。3、穩定經營。時時關注核心經營指標的動態變化情況，定期整理反饋，異常情況及時預警，加強財務對經營工作的指導，力爭實現流動性與凈資產的平衡。4、精打細算，嚴控費用。加強費用精細化管理，剛性費用合理評估壓減，杜絕不合理支出；日常費用精打細算，降低各個管理環節的顯性和隱形成本。通過分析，全面把握組織情況、成本構成以及費用變化趨勢，進一步形成各項基本費用的管控標準，定期回顧分析，嚴控預算外費用。5、管理提質提效。加強組織績效考核，以業績為導向，以結果論英雄。同時強化總部對項目的服務意識，躬身入局，充分發揮總部的專業優勢，主動去承接項目上的難點問題，幫助項目完成任務、達成業績。強化統籌，精簡繁冗流程又要尊重權責的嚴肅性。2023年公司確保平穩運營，提升抗風險能力，在穩健經營的基礎上謀求進一步發展。公司將通過組織管理優化和專業提升，提高公司運營能力。向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保截止本報告期末，公司為商品房承購人因銀行抵押貸款提供的擔保余額為115,744萬元。本報告期，公司不存在因承擔階段性擔保責任而支付的金額占公司最近一期經審計凈利潤10%以上的情形。二、核心競爭力分析1、傳統地產開發業務方面，公司產品具有一定的品牌效應和市場認知度，房地產開發經驗較為豐富。2、公司從制度、權責、激勵等方面制定了較為全面的管理體系，與公司的房地產開發業務較為匹配。3、公司持續優化和提升客戶關系管理體系，推進實施涵蓋設計審圖、銷售開盤、房屋交付，物業服務等房地產開發全過程的客戶關系管理制度和流程。建立了府系/閱系產品線，為公司規?；藴驶?、快速化打下基礎。4、目前重慶瀚渝公司具備11大類37種危險廢棄物處理資格，在目標市場具有較強的競爭優勢。華陸環保公司擁有5項實用新型專利，獲得環境工程（水污染防治工程）專項設計甲級資質、環境工程專業總承包二級資質。三、公司面臨的風險和應對措施1、房地產領域外部風險：國際形勢目前更趨復雜嚴峻和不確定；行業方面，房地產企業投資力度下滑，企業現金流不斷承壓?？毓晒蓶|訴訟事項，在聲譽等方面對上市公司造成一定影響。應對措施：緊跟政策導向，分析趨勢，因城施策，聚焦地產存量開發銷售及現金流安全；提升管理，嚴控成本管理；做好項目建設，打消消費者疑慮，積極協調控股股東，做好信息披露工作。內部風險：房地產行業2021及2022年不斷下行，公司在這兩年計提了大額的減值，總資產、凈資產等財務指標也大幅減少。加之目前公司存量的地產業務規模比較有限，2021及2022年都沒有新增土地儲備，因此，公司面臨著兩方面的主要問題，一是財務指標臨近上市公司退市標準，二是公司的可持續發展問題。應對措施：積極做好存量，保障地產業務基本盤；積極關注政策變化，關注市場機會，在政策范圍內尋找適合公司的發展機遇。2、環保產業領域競爭加劇的風險。隨著國家對環境治理的日益重視，環保產業也將迎來前所未有的發展機遇，但同時工業危廢、工業零排放領域的競爭形勢將會日趨激烈，公司也將面臨更嚴峻的挑戰。對此，公司將合理調整、優化環保板塊產業結構，做好輕資產運營模式產業探索及項目落地，加大資源配置，抓住機遇，做好產業發展。關鍵詞：
