本報(bào)記者 王麗新
“今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)分化，各級(jí)城市的分化會(huì)更加明顯；在政策端會(huì)趨于穩(wěn)定。”3月10日下午，在2021年業(yè)績(jī)說明會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，“尤其多家房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)之后，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局也會(huì)出現(xiàn)變化，房企投資會(huì)變得更加理性，整個(gè)行業(yè)會(huì)回到正常發(fā)展軌道。”
據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2021年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入573.8億元，同比上升24.1%；毛利率約21.8%，同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)；權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約35.9億元，同比下降15.5%；核心凈利潤(rùn)約41.5億元，同比上升3.2%。
“今年越秀地產(chǎn)的銷售目標(biāo)為1235億元，同比增長(zhǎng)7%。”林昭遠(yuǎn)表示，正在關(guān)注收并購(gòu)，公司不缺資金，資金不是問題，但并購(gòu)還是要看項(xiàng)目，總體按照40%的投資強(qiáng)度去鋪排。
對(duì)市場(chǎng)持“謹(jǐn)慎樂觀”態(tài)度
在銷售方面，2021年，越秀地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1151.5億元，同比上升20.2%，超額完成全年合同銷售目標(biāo)；其中在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約713.7億元，同比上升12.1%。
越秀地產(chǎn)將2022年的銷售額增速定為同比增長(zhǎng)7%。對(duì)此，林昭遠(yuǎn)表示：“從增速來看相比往年有所下降，一方面，2022年可售資源為2146億元，按照去化率58%進(jìn)行鋪排；另一方面，也考慮到市場(chǎng)分化嚴(yán)重，所以保持謹(jǐn)慎、樂觀的態(tài)度。”
“2021年公司合同銷售金額同比大幅提升20%，在行業(yè)里面屬于較高增長(zhǎng)水平。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不穩(wěn)定，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)并不明晰，從我們的周期預(yù)測(cè)來看，下半年市場(chǎng)可能才會(huì)出現(xiàn)明顯的回暖。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，因此，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，越秀地產(chǎn)在今年定下同比增長(zhǎng)7%的銷售目標(biāo)符合預(yù)期。
不拿高價(jià)地關(guān)注收并購(gòu)
越秀地產(chǎn)今年的拿地規(guī)劃，是業(yè)內(nèi)較為關(guān)注的焦點(diǎn)。因?yàn)楫?dāng)下，作為高信用房企，在市場(chǎng)上存在較大低成本獲得高性價(jià)比項(xiàng)目的收并購(gòu)空間。
在拿地方面，2021年，越秀地產(chǎn)新進(jìn)入北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節(jié)、郴州8個(gè)城市，在18個(gè)城市新增37幅土地，總建筑面積約為918萬(wàn)平方米。截至2021年12月31日，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約為2711萬(wàn)平方米，其中1491萬(wàn)平方米位于大灣區(qū)，占比約為55.0%。
“從投資端來看，今年拿地預(yù)算為457億元，堅(jiān)持40%的投資強(qiáng)度。”越秀地產(chǎn)副董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，（市場(chǎng)）蛋糕就這么大，保持有質(zhì)量的投資，投向產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、有住房改善需求、安全邊際高的城市，控制好投資節(jié)奏。在公開市場(chǎng)拿地要看機(jī)會(huì)，過于激進(jìn)或地價(jià)抬高的（舉牌）不會(huì)參加，也會(huì)關(guān)注收并購(gòu)機(jī)會(huì)，踏好市場(chǎng)節(jié)奏。
林昭遠(yuǎn)則透露，去年外部合作項(xiàng)目比較多，大部分項(xiàng)目目前運(yùn)作比較正常。不過，公司與花樣年合作的重慶項(xiàng)目受到影響，因此收購(gòu)了花樣年所持項(xiàng)目股權(quán)。未來會(huì)更多關(guān)注收并購(gòu)的機(jī)會(huì)，但重點(diǎn)還是要看并購(gòu)標(biāo)的的質(zhì)量。
對(duì)此，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，通過公開市場(chǎng)或是收并購(gòu)獲得土儲(chǔ)，其實(shí)并沒有嚴(yán)格的優(yōu)劣之分和偏好，主要還是看標(biāo)的資產(chǎn)的質(zhì)量，以及預(yù)期中的收益及風(fēng)險(xiǎn)等因素。
尋機(jī)置換高息債
在現(xiàn)金流方面，截至2021年12月31日，越秀地產(chǎn)“三道紅線”均保持綠檔，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約405.0億元，較2021年初上升8.6%；凈借貸比率為47.1%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.1%，現(xiàn)金短債比為1.36倍。
“越秀地產(chǎn)在資金鏈方面是表現(xiàn)的較為穩(wěn)健，‘三道紅線’保持綠檔之外，融資成本一直保持較低，2021年借貸成本僅為4.26%，這與其國(guó)企背景不無關(guān)系。”肖云祥稱，此外，公司旗下物業(yè)板塊越秀服務(wù)上市，以及集團(tuán)旗下的越秀金服都拓展了融資渠道。
至于接下來公司的融資規(guī)劃，越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事陳靜稱，從目前情況看，融資環(huán)境對(duì)國(guó)企比較有利，公司也與境內(nèi)外的金融機(jī)構(gòu)有良好的互動(dòng)，未來會(huì)根據(jù)實(shí)際情況和機(jī)會(huì)去置換過去融資成本較高的債務(wù)。
關(guān)于今年的發(fā)展規(guī)劃，林昭遠(yuǎn)透露，投資上，會(huì)基于現(xiàn)金流管理需要以銷定投，堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)收益相匹配的原則；銷售端堅(jiān)持一城一策、一項(xiàng)目一策，保銷售、保回款，達(dá)成今年的銷售目標(biāo)；財(cái)務(wù)上保持財(cái)務(wù)健康，確保“三道紅線”綠檔達(dá)標(biāo)。
（編輯 張偉 喬川川）
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