本報記者 王麗新

“今年的房地產市場將會持續分化，各級城市的分化會更加明顯；在政策端會趨于穩定。”3月10日下午，在2021年業績說明會上，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠向《證券日報》等媒體表示，“尤其多家房企出現流動性危機之后，企業競爭格局也會出現變化，房企投資會變得更加理性，整個行業會回到正常發展軌道。”

據財報顯示，2021年，越秀地產實現營業收入573.8億元，同比上升24.1%；毛利率約21.8%，同比下降3.3個百分點；權益持有人應占盈利約35.9億元，同比下降15.5%；核心凈利潤約41.5億元，同比上升3.2%。

“今年越秀地產的銷售目標為1235億元，同比增長7%。”林昭遠表示，正在關注收并購，公司不缺資金，資金不是問題，但并購還是要看項目，總體按照40%的投資強度去鋪排。

對市場持“謹慎樂觀”態度

在銷售方面，2021年，越秀地產累計實現合同銷售金額約1151.5億元，同比上升20.2%，超額完成全年合同銷售目標；其中在大灣區實現合同銷售金額約713.7億元，同比上升12.1%。

越秀地產將2022年的銷售額增速定為同比增長7%。對此，林昭遠表示：“從增速來看相比往年有所下降，一方面，2022年可售資源為2146億元，按照去化率58%進行鋪排；另一方面，也考慮到市場分化嚴重，所以保持謹慎、樂觀的態度。”

“2021年公司合同銷售金額同比大幅提升20%，在行業里面屬于較高增長水平。但當前房地產市場并不穩定，市場回暖趨勢并不明晰，從我們的周期預測來看，下半年市場可能才會出現明顯的回暖。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，因此，根據市場發展趨勢，越秀地產在今年定下同比增長7%的銷售目標符合預期。

不拿高價地關注收并購

越秀地產今年的拿地規劃，是業內較為關注的焦點。因為當下，作為高信用房企，在市場上存在較大低成本獲得高性價比項目的收并購空間。

在拿地方面，2021年，越秀地產新進入北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節、郴州8個城市，在18個城市新增37幅土地，總建筑面積約為918萬平方米。截至2021年12月31日，越秀地產總土地儲備約為2711萬平方米，其中1491萬平方米位于大灣區，占比約為55.0%。

“從投資端來看，今年拿地預算為457億元，堅持40%的投資強度。”越秀地產副董事長、執行董事兼總經理林峰向《證券日報》等媒體表示，（市場）蛋糕就這么大，保持有質量的投資，投向產業基礎好、有住房改善需求、安全邊際高的城市，控制好投資節奏。在公開市場拿地要看機會，過于激進或地價抬高的（舉牌）不會參加，也會關注收并購機會，踏好市場節奏。

林昭遠則透露，去年外部合作項目比較多，大部分項目目前運作比較正常。不過，公司與花樣年合作的重慶項目受到影響，因此收購了花樣年所持項目股權。未來會更多關注收并購的機會，但重點還是要看并購標的的質量。

對此，地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，通過公開市場或是收并購獲得土儲，其實并沒有嚴格的優劣之分和偏好，主要還是看標的資產的質量，以及預期中的收益及風險等因素。

尋機置換高息債

在現金流方面，截至2021年12月31日，越秀地產“三道紅線”均保持綠檔，現金及現金等價物及監控戶存款總額約405.0億元，較2021年初上升8.6%；凈借貸比率為47.1%，剔除預收賬款后的資產負債率為69.1%，現金短債比為1.36倍。

“越秀地產在資金鏈方面是表現的較為穩健，‘三道紅線’保持綠檔之外，融資成本一直保持較低，2021年借貸成本僅為4.26%，這與其國企背景不無關系。”肖云祥稱，此外，公司旗下物業板塊越秀服務上市，以及集團旗下的越秀金服都拓展了融資渠道。

至于接下來公司的融資規劃，越秀地產財務總監兼執行董事陳靜稱，從目前情況看，融資環境對國企比較有利，公司也與境內外的金融機構有良好的互動，未來會根據實際情況和機會去置換過去融資成本較高的債務。

關于今年的發展規劃，林昭遠透露，投資上，會基于現金流管理需要以銷定投，堅持風險收益相匹配的原則；銷售端堅持一城一策、一項目一策，保銷售、保回款，達成今年的銷售目標；財務上保持財務健康，確保“三道紅線”綠檔達標。

（編輯 張偉 喬川川）

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