行業(yè)大趨勢調(diào)轉(zhuǎn)方向，房地產(chǎn)結(jié)束“黃金十年”。就在剛剛過去的房企中報季，幾乎所有房企管理層都在談“穿越周期”，而如何去穿越周期，如何邁過“活下去”這道坎，則是對企業(yè)韌性的考驗。
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地產(chǎn)行業(yè)“入冬”，企業(yè)更加需要穩(wěn)健的經(jīng)營、合理的戰(zhàn)略布局以及對于長期主義的堅持，恪守現(xiàn)金流與財務(wù)安全的“底線”。秉持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，新城控股即將走過第十一個年頭，也正是源于其對于長期主義的堅持，才能在行業(yè)逆周期下構(gòu)筑起護城河。
2022年上半年，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入428.03億元；毛利率達到21.9%，高于行業(yè)平均水平；組織交付近4萬套物業(yè)；回款金額達760.3億元，回款率117%，盡顯企業(yè)發(fā)展勢能。
“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動優(yōu)勢凸顯
長期以來，新城控股堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，住宅開發(fā)與商業(yè)運營優(yōu)勢互補，協(xié)同共進，構(gòu)筑了公司可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力。
2022年上半年，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額651.6億元，累計銷售面積約657.2萬平方米，另有已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達到3468.92萬平方米，這也為其后續(xù)盈利和收入的增長提供堅實基底。除此之外，新城控股堅持做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”，上半年回款金額達760.3億元，回款率117%，兩項數(shù)值均處于行業(yè)領(lǐng)先水平。
在守住回款安全的同時，新城控股積極落實“保交樓、穩(wěn)民生”任務(wù)，上半年已組織交付近4萬套物業(yè)，預(yù)計下半年新開工67個子項目，新開工建筑面積624.67萬平方米，其中，住宅項目404.7萬平方米，商業(yè)綜合體項目219.97萬平方米。下半年計劃竣工148個子項目，實現(xiàn)竣工面積1762.80萬平方米，其中，住宅項目951.16萬平方米，商業(yè)綜合體項目811.64萬平方米。
截至2022年6月末，新城控股總土地儲備達到1.31億平方米，可滿足未來2-3年的開發(fā)運營所需。其中一、二線城市約占總土地儲備的37.05%，長三角區(qū)域三、四線城市約占總土地儲備的29.46%。全國重點城市群、重點城市全面開拓，以人口導(dǎo)入型城市為主，這是新城控股未來業(yè)績質(zhì)量的關(guān)鍵。
當(dāng)房企步入業(yè)績增長放緩“常態(tài)”，多元化業(yè)務(wù)的內(nèi)生力量被放大。
財報顯示，在今年上半年新城控股商業(yè)運營實現(xiàn)收入47.18億，同比增長19.8%，不含稅物業(yè)出租及管理收入在今年上半年增至43.79億元，占公司營業(yè)收入的10.23%，比例進一步上揚。由于物業(yè)出租及管理屬于較高毛利業(yè)務(wù)（毛利率約72.22%）且在總毛利中的占比大幅提升至33.74%，公司整體毛利率被帶動提升至21.90%，同比漲幅2.29個百分點。
截至報告期末，新城控股實現(xiàn)135個大中城市、189個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業(yè)面積達1189.06萬平方米，出租率達96.01%，報告期內(nèi)，吾悅廣場實現(xiàn)租金收入43.96億元，同比增長16.57%，對公司業(yè)績貢獻逐步提高。
對于未來，新城控股董事長王曉松重申長期主義，其表示，“公司將一如既往的專注于地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運營管理的核心業(yè)務(wù)，踐行雙輪驅(qū)動的公司戰(zhàn)略。”
示范房企穿越周期的底氣
萬事萬物皆有周期。目前房地產(chǎn)市場觸底，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識，而如何穿越周期，等待新風(fēng)口的到來，關(guān)鍵就是增厚現(xiàn)金儲備，以十足底氣應(yīng)對市場的波動。
截至2022年6月末，新城控股的有息負債為822億元，與去年同期相比壓減191.6億元；整體凈負債率為48.37%，同比下降12.11個百分點；剔除合同負債和預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為67.06%，同比下降8.39個百分點，在手現(xiàn)金余額447.82億元，現(xiàn)金短債比1.06倍；三道紅線繼續(xù)維持“綠檔”。
融資成本方面，2022年6月末新城控股整體平均融資成本6.5%，較2021年6月末逆勢下降10個bp、較2021年12月末逆勢下降7個bp。
近期，監(jiān)管層面不斷釋放房企融資的積極信號，作為首批示范房企，新城控股享受到政策暖風(fēng)。
今年5月24日，中債信用增進公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證，助力新城控股發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)。信用風(fēng)險緩釋憑證擬創(chuàng)設(shè)總金額不超過1.3億元，支持新城控股融資總規(guī)模不超過10億元。本期信用風(fēng)險緩釋憑證搭配債券的品種為中期票據(jù)，期限2+1年，有效支持了企業(yè)中長期限融資需求。
此外，新城控股在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù)，募集資金1億美元，本期美元債為今年4月份以來第一筆民企地產(chǎn)境外新發(fā)。今年1-8月，新城控股的臺州黃巖吾悅廣場、泰安泰山吾悅廣場等20座吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸落地，累計獲得融資62億元左右。
基于對公司未來發(fā)展前景的信心，新城控股拿出真金白銀回購股份、購買公司債券，用實際行動表示支持。
9月1日，新城控股發(fā)布關(guān)于以集中競價交易方式回購股份的進展公告稱，截至8月31日，新城控股已累計回購股份238萬股，占本公告日公司總股本的比例為0.11%，購買的最高價為21.10元/股、最低價為20.20元/股，已支付的總金額為4933.64萬元（不含交易費用）。
不僅如此，新城控股部分董事和高級管理人員以市場化方式在二級市場購買存續(xù)公司債券，截至6月20日，已累計在二級市場購買公司債券金額1224.29萬元。
“公司將繼續(xù)堅守底線思維，提升資金使用效率，降低財務(wù)杠桿，提升經(jīng)營能力，追求高質(zhì)量回籠資金，保持良好的流動性，提前或按時全額償還債務(wù)本息，全力保障公司穩(wěn)健經(jīng)營及全體投資者的利益。”王曉松稱。
新能源賦能的又一“長期主義”
新城控股積極踐行可持續(xù)發(fā)展理念，并將其納入公司戰(zhàn)略，與公司經(jīng)營發(fā)展深度融合。尤其是在“雙碳”背景下，新城控股也將綠色可持續(xù)發(fā)展納入到長期戰(zhàn)略。
今年5月18日，新城控股首次披露其綠色低碳品牌“新藍行動”。“新藍行動”通過綠色建造的管理藍圖、綠色低碳的運維藍圖及綠色可持續(xù)的發(fā)展藍圖，實現(xiàn)新城控股綠色低碳的發(fā)展戰(zhàn)略。而在“新藍行動”的綠色低碳藍圖板塊中，新城控股戰(zhàn)略布局新能源業(yè)務(wù)，搶先探索新發(fā)展模式。
據(jù)悉，吾盛能源創(chuàng)立于2019年12月，是由新城控股聯(lián)合國有上市公司金開新能參與投資的能源投資與管理平臺，聚焦新能源領(lǐng)域開發(fā)、投資、建設(shè)及運維。依托于新城控股全國項目的規(guī)模化布局及強開發(fā)能力，疊加金開新能的行業(yè)經(jīng)驗、資源優(yōu)勢，吾盛能源近兩年實現(xiàn)了快速發(fā)展。
“綜合能源服務(wù)”是吾盛能源的核心業(yè)務(wù)板塊，以商業(yè)綜合體、大型酒店、醫(yī)院、快消類工商業(yè)為核心客戶應(yīng)用場景，通過用戶側(cè)能源互聯(lián)網(wǎng)搭建，實現(xiàn)用戶側(cè)的能源結(jié)構(gòu)由高碳到低碳、能源利用由低效到高效、能源服務(wù)由單向供給到智能互動。服務(wù)內(nèi)容包括給客戶提供能源方案設(shè)計咨詢、碳管理咨詢、增量配網(wǎng)服務(wù)、綜合能效管理服務(wù)、分布式能源和儲能服務(wù)、充電樁服務(wù)等。
“公司堅持做精主業(yè)、提升核心競爭力，同時圍繞主業(yè)進行相關(guān)業(yè)務(wù)的研究和探索。截至2022年6月末，吾盛能源累計投產(chǎn)項目55個，累計裝機規(guī)模約60MW，預(yù)計年發(fā)電總量7500萬度，每年減少碳排放量74775噸。”王曉松在中期業(yè)績會上透露了吾盛能源的最新進展。
可以預(yù)見的是，在“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動之外，新能源的積極探索將構(gòu)筑新城控股的又一長期優(yōu)勢。隨著綠色電力等碳交易試點開啟與后續(xù)成熟，以及隨著金融機構(gòu)的支持等行業(yè)利好頻出，為用戶提供高效、綠色、低碳綜合能源服務(wù)的企業(yè)必將獲得長期盈利性保障。
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