華麗家族（600503）2022年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：
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一、經(jīng)營情況討論與分析
報告期內(nèi)，面對不斷變化的市場環(huán)境，在公司董事會及管理層的帶領下，公司全體員工凝心聚力，堅持以市場為導向，聚焦主業(yè)，不斷提升自身管理能力和運營水平，積極應對市場及行業(yè)的挑戰(zhàn)，圍繞年初制定的目標，全力推進公司高質(zhì)量發(fā)展。2022年度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入21,145.93萬元；實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤7,647.96萬元。截至2022年12月31日，公司總資產(chǎn)487,656.86萬元，凈資產(chǎn)371,473.83萬元。公司現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務主要分布在蘇州和遵義兩地。公司位于蘇州的房地產(chǎn)項目主要為蘇州太湖上景花園項目，該項目由公司全資子公司蘇州華麗及蘇州地福進行開發(fā)，分為高層住宅、沿街商鋪、別墅及公寓式住宅等類別。蘇州太湖上景花園項目規(guī)劃計容建筑面積760,382平方米，報告期內(nèi)，高層住宅已基本售罄，別墅及沿街商鋪處于尾盤銷售階段，公寓式住宅已竣工備案。報告期內(nèi)，蘇州項目公司積極推進沿街商鋪、別墅及高層住宅尾盤的去化，在國際和國內(nèi)復雜的經(jīng)濟環(huán)境及整體市場下滑的形勢下，實現(xiàn)現(xiàn)售簽約0.37萬平方米，完成交房0.35萬平方米，實現(xiàn)銷售收入7,198.64萬元。為了進一步去化項目存量、及時回籠資金，項目公司于報告期內(nèi)啟動了商業(yè)綜合體的銷售籌備工作。遵義項目方面，目前遵義華麗負責開發(fā)的遵義市2019-紅-06號地塊項目剩余部分房屋的動拆遷工作于2022年取得重大進展，重新調(diào)整用地紅線，已取得新規(guī)劃許可證，減少了待拆遷面積，同時優(yōu)化布局。力爭盡早實現(xiàn)項目開工。截至2022年12月31日，公司土地儲備面積為8.53萬平方米，包含蘇州項目待開發(fā)土地面積2.32萬平方米以及遵義項目待開發(fā)土地面積6.21萬平方米。遵義市2019-紅-06號地塊屬于舊城改造項目，因當?shù)卣形赐瓿傻貕K的動拆遷，公司將繼續(xù)敦促政府加緊推進動拆遷工作。公司旗下的寧波墨西和重慶墨希主要致力于石墨烯微片及石墨烯薄膜的生產(chǎn)、制備及應用。受技術標準、產(chǎn)品成本以及市場拓展等因素的影響，公司石墨烯產(chǎn)品的銷售未形成有效規(guī)模，產(chǎn)能亦未得到充分釋放，寧波墨西和重慶墨希目前均處于持續(xù)虧損狀態(tài)，財務狀況在報告期內(nèi)未取得顯著改善。現(xiàn)階段，寧波墨西著力于盤活閑置及存量資產(chǎn)，并在此基礎上加強與國家石墨烯創(chuàng)新中心合作，開展持續(xù)研發(fā)、中試放大、工藝改進、市場推廣等生產(chǎn)經(jīng)營活動，重慶墨希將聚焦自身的優(yōu)勢技術進行技術攻關，力爭盡快形成批量化的銷售訂單。報告期內(nèi)，公司下屬的南江機器人主要著力于盤活資產(chǎn)、去化存量設備、把握市場機遇。目前南江機器人產(chǎn)品市場占有率不高，仍處于虧損狀態(tài)。敬請廣大投資者注意投資風險、審慎決策、謹慎投資。2022年5月26日，公司與華泰證券股份有限公司簽署了《附條件生效的股權轉讓協(xié)議》，約定公司向華泰證券股份有限公司出售其持有的華泰期貨40%股權，華泰證券股份有限公司以現(xiàn)金方式支付全部交易對價。2022年7月7日，本次交易的標的資產(chǎn)過戶事宜完成工商變更登記，公司不再持有華泰期貨股權。根據(jù)上述協(xié)議的約定，公司分別于2022年7月8日、7月13日收到華泰證券股份有限公司支付的華泰期貨40%股權轉讓價款共計15.9億元。公司將進一步聚焦房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，充分利用本次交易獲取的資金，及時把握市場調(diào)整中的結構性機會，為公司創(chuàng)造價值，進一步提高公司的可持續(xù)經(jīng)營能力。截至本報告期末，公司及子公司金疊房產(chǎn)合計持有廈門國際銀行3.46%股權。廈門國際銀行成立1985年，總部位于廈門，其在國內(nèi)及港澳地區(qū)共設有140余家營業(yè)性機構網(wǎng)點。近年來，廈門國際銀行持續(xù)優(yōu)化其資產(chǎn)負債結構，積極壓縮非信貸資產(chǎn)投放，將有限資源主要投入到實體經(jīng)濟的信貸領域。在回歸本源的背景下，廈門國際銀行堅持內(nèi)涵式發(fā)展，主動放緩擴張速度，追求高質(zhì)量發(fā)展。根據(jù)廈門國際銀行2018年度、2019年度、2020年度、2021年度股東大會決議，公司和金疊房產(chǎn)合計可收到廈門國際銀行2018年度、2019年度、2020年、2021度分配紅利分別約為5,610萬元、5,900萬元、1,560萬元、2,946萬元（2022年6月28日召開的廈門國際銀行2021年年度股東大會審議并通過了《關于2021年度利潤分配的議案》，根據(jù)上述議案公司預計可收到廈門國際銀行2021年度分配紅利2,946萬元）。上述利潤分配的實施須經(jīng)相應的審批程序的核準。公司作為瑞力文化有限合伙人持有其27.14%的合伙份額。報告期內(nèi)，瑞力文化投資的部分項目開始進入退出階段，報告期內(nèi)，公司收到資本金1172萬元，具體投資收益待瑞力文化的最終決算后方能確認。二、報告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，全國商品房銷售金額同比大幅下滑，各地房價持續(xù)承壓，房企資產(chǎn)負債表遭受沖擊，部分企業(yè)出現(xiàn)流動性風險。為推動行業(yè)健康發(fā)展，中央和地方政府從供需兩端出臺多項政策，改善房地產(chǎn)企業(yè)流動性、支持合理購房需求、穩(wěn)定市場預期;在一系列因素的支持下，商品房市場逐步呈現(xiàn)出筑底企穩(wěn)跡象。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年全國商品房銷售面積13.6億平方米，同比下降24.3%;銷售金額13.3萬億元，同比下降26.7%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.3萬億元，同比下降10.0%。土地市場成交面積和溢價率明顯回落。從中央到各地持續(xù)優(yōu)化政策，支持行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。12月中央經(jīng)濟工作會議提出，“扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求”，“支持剛性和改善性住房需求”，“堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。2022年11月以來，中國銀行間市場交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大“第二支箭”、央行及銀保監(jiān)會出臺“金融16條”、中國證監(jiān)會發(fā)布“新5條”支持房地產(chǎn)股權融資，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境出現(xiàn)改善。蘇州房地產(chǎn)市場2022年整體難掩頹勢，成交量成為近十年最低。2022年2月受國際和國內(nèi)復雜的經(jīng)濟環(huán)境、需求萎縮等綜合因素影響，樓市成交量降至冰點，從2022年4月份開始，蘇州政府陸續(xù)啟動了一系列寬松刺激政策；為進一步“救市”，9月14日蘇州啟動全面松綁限購政策，9月16日隨即叫停遭遇“一日游”。2022年商品住宅新增供應527.96萬方，環(huán)比下降43%，市場客戶觀望情緒濃重，各開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，入市意愿降低，市場以去庫存為主。2022年蘇州商品住宅新房成交678萬方（含政府回購房源），環(huán)比去年下降27%，比2018年的低位降低17%，成為近十年新低。與新房成交表現(xiàn)一致，2022年蘇州土拍市場也遇冷，全年成交建筑面積較去年降低44%，除園區(qū)外其他板塊與去年及往年成交地價相比，普遍出現(xiàn)地價下跌，單宗地塊樓面價下降幅度500-2000元/㎡不等。2022年全年遵義住宅成交約13200套，較2021年下降約47.01%。在區(qū)域排名中，公司遵義項目所在的紅花崗區(qū)以住宅簽約10595套位位居榜首。土地成交量方面，2022年遵義市共計成交商業(yè)和住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）91宗，同比下降約58.26%；成交計容面積約543.74萬平方米，同比下降約67.44%；成交總額約63.35億元，同比下降約56.21%；成交樓板價約1165元/平方米，同比上漲約34.53%。其中，紅花崗區(qū)共計成交約29宗，成交計容面積約233萬平方米，成交總額約24.67億元。政策層面，在堅持房住不炒的定位下，落實城市主體責任，因城施策，促進全市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，2022年7月21日，遵義市住房和城鄉(xiāng)建設局等14部門印發(fā)了關于《遵義市促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的工作措施》的通知，進一步支持公積金繳存職工合理購房需求，其中階段性執(zhí)行降低二套房最低首付款比例政策，最低首付款比例由30%降低至20%；適時開展公積金貼息貸款；放寬省內(nèi)異地貸款申請條件；階段性支持公積金“又提又貸”等措施。三、報告期內(nèi)公司從事的業(yè)務情況公司現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務主要分布在蘇州和遵義兩地。公司位于蘇州的房地產(chǎn)項目主要為蘇州太湖上景花園項目，該項目由公司全資子公司蘇州華麗及蘇州地福進行開發(fā)，分為高層住宅、沿街商鋪、別墅及公寓式住宅等類別。蘇州太湖上景花園項目規(guī)劃計容建筑面積760,382平方米，報告期內(nèi)，高層住宅已基本售罄，別墅及沿街商鋪處于銷售階段，公寓式住宅已竣工備案。報告期內(nèi)，蘇州項目公司積極推進沿街商鋪、別墅及高層住宅尾盤的去化，實現(xiàn)現(xiàn)售簽約0.37萬平方米；完成交房0.35萬平方米，實現(xiàn)銷售收入7,198.64萬元。為了進一步去化項目存量、及時回籠資金，項目公司于報告期內(nèi)啟動了別墅品質(zhì)提升等系列工作，積極推動銷售籌備工作。遵義項目方面，目前遵義華麗負責開發(fā)的遵義市2019-紅-06號地塊項目已取得項目開發(fā)所需的《土地使用權證》、《用地規(guī)劃許可證》以及《規(guī)劃建設許可證》，現(xiàn)屬地政府正在推進項目中剩余部分房屋的拆遷工作。截至2022年12月31日，公司土地儲備面積為8.53萬平方米，包含蘇州項目待開發(fā)土地面積2.32萬平方米以及遵義項目待開發(fā)土地面積6.21萬平方米。遵義市2019-紅-06號地塊屬于舊城改造項目，受當?shù)卣形赐瓿傻貕K的動拆遷的影響，公司將繼續(xù)敦促政府加緊推進動拆遷工作。同時，貫徹公司新三年發(fā)展戰(zhàn)略聚焦上海等核心城市深耕發(fā)展，公司于2022年深入研究上海重點板塊機會，頻繁參與上海土地競買，為長期發(fā)展形成優(yōu)質(zhì)土地儲備積極努力。四、報告期內(nèi)核心競爭力分析公司是一家以住宅地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務，以建筑裝飾和綠化環(huán)保等為配套的中小型房地產(chǎn)企業(yè)。公司通過在房地產(chǎn)行業(yè)多年的經(jīng)驗積累和不斷提升，使“華麗家族”住宅品牌在上海及蘇州具有一定的知名度和影響力；公司在多年的經(jīng)營發(fā)展的過程中，建立了完整規(guī)范的業(yè)務管理制度及流程并不斷更進；公司重視前期工作和運營體系，通過有效的內(nèi)審和風控機制，強化對風險的識別和管控；在財務管理方面，公司憑借穩(wěn)健的運營，在保持合理的資產(chǎn)負債水平的基礎上，積極拓寬融資渠道，控制財務風險，為公司業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展提供了堅實的保障。2022年公司引入部分新高管團隊，進一步充實了管理團隊的市場化視角。并提出了以“一生好宅、華麗生活”為產(chǎn)品模型的新發(fā)展戰(zhàn)略，旨在深耕上海、蘇州等核心城市布局。延續(xù)并進一步提升“華麗家族”為客戶提供“好房子、好服務”的品牌理念。同時本著開放、共贏的心態(tài)與行業(yè)內(nèi)上下游企業(yè)保持良好溝通，探索合作機會。五、報告期內(nèi)主要經(jīng)營情況六、公司關于公司未來發(fā)展的討論與分析(一)行業(yè)格局和趨勢1、政策環(huán)境：“穩(wěn)支柱”“促需求”“防風險”成為2023年行業(yè)主題，同時住建部對房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心，將在穩(wěn)支柱、防風險、惠民生三個方面落實2023住建工作“穩(wěn)中求進”。因城施策方面，一季度各地優(yōu)化政策超百次，多數(shù)城市房貸利率已降至較低水平。2、政策趨勢：在穩(wěn)經(jīng)濟目標下，二季度樓市政策具備空間。今年以來我國經(jīng)濟呈現(xiàn)恢復向好態(tài)勢，兩會定調(diào)“穩(wěn)中求進”，但復雜多變的外部環(huán)境仍一定程度制約著我國宏觀經(jīng)濟的恢復節(jié)奏，今年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性尤為重要。自去年底以來，高層多次強調(diào)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，預計今年地產(chǎn)政策仍將以托底呵護為主。3、市場展望：二季度市場有望趨穩(wěn)，全年保持謹慎樂觀預期，銷售小幅增長。若政策端持續(xù)發(fā)力、宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步向好，購房者置業(yè)信心有望延續(xù)修復態(tài)勢，預計二季度全國房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)態(tài)勢，環(huán)比一季度有望小幅增長，但城市分化行情仍將延續(xù)。4、企業(yè)應對：整體來看，2023年房地產(chǎn)市場仍將處于“去庫存”階段，企業(yè)應以銷定投，積極運用數(shù)據(jù)工具科學決策，優(yōu)選城市、優(yōu)選項目、實現(xiàn)換倉，通過深耕價值城市穿越行業(yè)周期。同時，隨著“改善時代”來臨，企業(yè)應當更加重視產(chǎn)品打造，始終將滿足客戶需求作為第一出發(fā)點，提升核心競爭力。(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略順應國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)和未來行業(yè)發(fā)展趨勢，夯實房地產(chǎn)開發(fā)及相關業(yè)務，進一步優(yōu)化資產(chǎn)結構，謀求新的發(fā)展機會，提升上市公司核心競爭力和盈利能力，實現(xiàn)公司健康、穩(wěn)健的持續(xù)發(fā)展，不斷為股東創(chuàng)造更好的回報。(三)經(jīng)營計劃2023年，公司將持續(xù)關注政策導向，及時把握市場調(diào)整中的結構性機會，適時拓展項目儲備，提升產(chǎn)品品質(zhì)及配套服務，加強對房地產(chǎn)市場研究探索，嘗試多種運營模式，不斷完善公司房地產(chǎn)板塊的產(chǎn)業(yè)鏈，確保公司持續(xù)穩(wěn)健運行。2023年，公司房地產(chǎn)開發(fā)主要工作包括蘇州太湖上景花園獨棟別墅、沿街商鋪的銷售以及遵義華麗家族項目的建設。蘇州太湖上景花園獨棟別墅計劃于2023年7月完成修繕以新形象新定位重啟入市，沿街商鋪也在續(xù)銷中，雖房地產(chǎn)市場整體趨勢下行，但公司仍將攻堅克難，力爭獨棟別墅和沿街商鋪兩種不同物業(yè)類型同步銷售，齊頭并進，全力完成公司整體經(jīng)營目標。此外，鑒于高層住宅、別墅已建造完成，伴隨入住率的逐步提高以及社區(qū)規(guī)模的逐漸形成，為了完善小區(qū)的商業(yè)配套，打造良好的社區(qū)生活氛圍，蘇州公司針對商業(yè)綜合體將采取租售并舉的舉措。遵義華麗將積極與遵義市政府溝通協(xié)調(diào)，推進遵義市2019-紅-06號地塊項目的動拆遷工作，推進項目的開發(fā)建設。(四)可能面對的風險1、政策調(diào)控風險房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受中央及地方政府政策影響。近年來，隨著“房住不炒”的政策基調(diào)的不斷深入落實，以及“因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期長效機制”的建立，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷完善，但總體調(diào)控覆蓋面和力度依舊不減。公司將持續(xù)密切關注中央及地方政府政策的變化，加強對政策和市場的研判，以政策和市場為導向，積極應變，適時調(diào)整，不斷優(yōu)化經(jīng)營發(fā)展方向，降低公司經(jīng)營風險。2、行業(yè)競爭風險隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)逐步發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)集中，行業(yè)間的競爭與分化日益激烈，頭部大型房企的資金和規(guī)模優(yōu)勢在競爭中愈發(fā)明顯，中小型房企面臨更大的競爭壓力。公司將集中資源聚焦主營，持續(xù)提升企業(yè)運營效率和發(fā)展質(zhì)量，保持良好的可持續(xù)發(fā)展能力。同時房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)需要充足且長期的資金為支撐。公司將持續(xù)以審慎的態(tài)度對待財務決策，加強全面預算管理，提升資金使用效率，并積極拓寬融資渠道，為公司長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供資金支持。3、投資風險雖然公司在房地產(chǎn)開發(fā)領域積累了較成熟的經(jīng)驗，但在產(chǎn)業(yè)投資上仍處在探索階段。產(chǎn)業(yè)投資自初始投資至達到成熟盈利狀態(tài)需要一定的培育期，受諸多因素影響，項目培育周期存在一定不確定性，從而導致公司的投資業(yè)務可能存在投資退出風險，進而導致投資收益的不確定性。公司將以價值分析和投資策略研究為手段不斷優(yōu)化公司的投資管理體系，強化對投資項目進行“投前-投中-投后”的全程化監(jiān)督和管理，注重投資安全和收益的把控，降低公司產(chǎn)業(yè)投資風險。4、產(chǎn)業(yè)培育及推廣風險公司下屬的石墨烯及智能機器人產(chǎn)業(yè)目前處于持續(xù)虧損狀態(tài)。石墨烯產(chǎn)業(yè)方面，相關技術大多數(shù)還處于研發(fā)、試驗或部分處于應用示范和推廣階段，應用產(chǎn)業(yè)化進程相對較慢；市場對石墨烯產(chǎn)品的認可度尚需培育，下游產(chǎn)業(yè)鏈尚未成熟，尚未獲得穩(wěn)定客戶，銷售尚沒有形成規(guī)模。智能機器人方面，目前南江機器人產(chǎn)品市場占有率不高，仍處于虧損狀態(tài)。現(xiàn)階段，公司旗下寧波墨西著力于盤活閑置及存量資產(chǎn)，并在此基礎上加強與國家石墨烯創(chuàng)新中心合作，開展持續(xù)研發(fā)、中試放大、工藝改進、市場推廣等生產(chǎn)經(jīng)營活動，重慶墨希將聚焦自身的優(yōu)勢技術進行技術攻關，力爭盡快形成批量化的銷售訂單。公司下屬的南江機器人主要著力于盤活資產(chǎn)、去化存量設備、把握市場機遇。敬請廣大投資者注意投資風險、審慎決策、謹慎投資。關鍵詞：
