*ST新光（002147）2021年年度董事會經營評述內容如下：
一、報告期內公司所處的行業情況
新光圓成是以房地產開發和回轉支承等精密機械制造雙主業經營的公司，報告期內公司主營業務未發生變化。（一）房地產業務1、報告期全國房地產行業相關狀況2021年，中央繼續堅持“房住不炒”定位，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產調控長效機制。為抑制房地產市場出現過熱行情，全國執行較嚴厲調控措施，包括土地實行“兩集中”新政，房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”等調控政策。2021年全國房地產政策總體特征為“前緊后松”、年內行情具體表現為“前高后低”。2021年，全國商品房銷售面積17.9億㎡，同比增長1.9%，商品房銷售額18.20萬億元，同比增長4.8%。2、公司主要項目所在區域房地產市場分析截止報告期末，公司房地產項目主要集中在浙江地區，重點是義烏市、東陽市和杭州市。（1）義烏市場分析2021年義烏實現地區生產總值1,730億元，同比增長11.6%。實現財政總收入193.70億元，同比增長19.4%。2021年義烏市全年商品房備案面積335.17萬㎡（29,436套），同比增加54.46%，其中商品住房備案面積295萬㎡（26,431套），同比增加48.87%。2021年商品房和商品住房備案均價分別為23,740元/㎡和24,485元/㎡，均為近七年最高，分別同比上升8.31%和9.88%。截止12月31日，商品房庫存16,321套233.88萬㎡，與2020年末相比，商品房庫存減少7,900套63.43萬㎡。按照庫存面積與備案面積（近12個月的月均備案面積）之比計算去化周期，12月末商品房去化周期為8.4個月，比年初減少8個月；其中商品住房的去化周期約為5.7個月，比年初減少8.1個月。全年義烏房地產市場總體高位運行，全年呈現“先熱后冷”行情。上半年量價齊升，7月份以后，量價呈下降趨勢。公司房地產業務在義烏市深耕多年，具有較高的客戶基礎和市場認知度。公司在該市的地產項目主要目標為服務高端、拆遷或有改善住房需求的客戶，因此所開發的均是高端戶型，其中義烏萬廈御園項目開發的是坐落于義烏江畔的具有法式風格的別墅；義烏世貿中心項目開發的是義烏首個“城市綜合體”，建有浙中第一高樓，是義烏地標工程，擁有一線江景豪宅、酒店式公寓、甲級寫字樓、五星酒店及大型商業等高端業態。（2）東陽市場分析2021年東陽實現地區生產總值為730.80億元左右，年均增長7.1%；財政總收入142.40億元。2021年度，東陽市全年商品房銷售11,944套，同比增長1.58%，銷售面積159.36萬平方米，同比下降1.16%。截至2021年底，東陽市商品房庫存約173.58萬平方米，較上一年同比下降18.11%，其中商品住房庫存約83.63萬平方米，較上一年同比增長21.52%。公司房地產業務在東陽市深耕多年，具有較高的客戶基礎和市場認知度。公司東陽項目位于東陽市核心位置，是該市經濟、文化、商貿中心，周邊人口最為密集、商業最為發達、文化底蘊最為深厚的地方，集合了優秀的學區資源、繁華的商圈，具有得天獨厚的位置優勢。（3）杭州市場分析2021年，杭州全市實現地區生產總值18,109億元，同比增長8.5%。全市人均GDP達14.99萬元，全市實現財政總收入4,561.70億元，增長18.4%。全市商品房銷售面積2,236萬平方米，增長31.6%；商品房銷售額6,589億元，增長43.4%。2022年亞運會等利好因素的影響以及杭州金融地位的穩步提升，政策利好下的杭州，憑借高速發展與強大活力吸引了各路企業紛至沓來，優質商業地產將迎來一波上漲空間。公司開發的杭州紫萱海悅商業中心項目，是一個集服務型公寓、單身公寓、共享辦公、社區商業等業態為一體的綜合體項目，項目坐落于城西科創大走廊區域，在杭州城西屬于較為稀缺的品種，預計將有良好的市場前景。3、公司房地產業務經營情況報告期內，公司房地產業務的發展依然面臨困境。外部環境方面，行業去庫存、去杠桿壓力繼續存在，國家對行業的宏觀調控政策仍然趨緊。內部環境方面，因以前年度控股股東占用公司資金及以公司名義違規對外擔保事項尚未解除，導致公司流動性緊張，到期債務未按期償還形成違約，對外融資無法正常開展，部分可售房產被抵押或查封無法正常銷售，對公司經營產生較大負面影響。在內外雙重壓力下，公司董事會及管理層適時調整經營策略，以“穩定經營，化解風險”為工作重心。公司一方面使酒店經營、商業運營、物業租賃業務保持穩定運營外，積極銷售可售物業及處置項目回籠資金，一方面積極與貸款人協商進行債務重組以妥善解決到期債務問題，保證了房地產業務基本經營，維護了公司整體運營基本穩定。（二）精密機械制造業務1、報告期內精密機械制造行業相關狀況（1）行業宏觀經濟分析工程機械行業在國民經濟保持平穩運行的宏觀環境下，經歷連續幾年的快速增長，仍保持了高位運行態勢，市場規模整體穩定。上半年行業市場需求持續旺盛，下半年市場銷售開始下行，“快速切換”給產業鏈上的企業正常生產經營帶來了諸多挑戰。受大基建和房地產增速放緩而帶來的需求端減少、能源原材料價格上漲、出口成本持續增高和疫情散點多發等因素影響，行業已進入成熟期，客戶對價格敏感，市場上出現盲目追求短期占有率，而降低質量、創新、用戶服務的競爭對手，行業競爭狀況加劇。（2）主要競爭對手分析，現有競爭格局近年來，在國內經濟快速發展的帶動下，國內回轉支承產業得到迅速發展，許多地方形成了回轉支承產業集群，總體來說，國內回轉支承正向著專業化、規模化的方向發展，但是同國外先進回轉支承產業相比，國內回轉支承企業創新性不足，質量穩定性較差，產品同質化嚴重。因此，隨著業內競爭的加劇，未來向著專業、精細、有特色、富含高新技術的“專精特新”方向發展，將是國內回轉支承產業的必經之路。為保持國內領先的行業地位，我司近年來在創新體系的建設和運行、研發創新的資金投入、人才引進等方面在持續加大投入，努力實現從技術模仿、技術跟蹤向技術創新、技術集成轉變，克服基礎理論研究瓶頸，參與國內行業標準制訂，鼓勵原創技術、專利產品，努力邁向中高端產品市場，拓展產品應用領域，以應對目前市場競爭帶來的沖擊。2021年公司產品占國內汽車起重機配套回轉支承市場的24%，占塔式起重機配套回轉支承市場的23%，占國內挖掘機配套回轉支承市場的20%。在樁工機械，冶金機械，港口機械，路面壓實機械，輕工環保機械，游樂設備等行業的銷售比重保持穩定，一直具有較高的品牌美譽度。在風力發電，清潔能源，海洋裝備，軍工產品等領域已形成一定的市場，在同行業中的地位依然在穩步提升。（3）出口市場的影響報告年度，公司在原有美歐市場的基礎上，成功開發了亞洲市場，外銷規模較2020年度有較大增長。目前，公司的產品出口能全額享受免抵退稅政策，并且2020年以來的美國加增關稅影響在報告年度未繼續擴大，關稅貿易政策的不利因素影響效應在遞減，近期匯率變動幅度也較平穩。綜上因素，出口貿易穩中有增，且毛利率普遍高出國內類似產品，已成為公司重點關注的發展領域。（4）市場未來宏觀政策利好隨著工業機械行業的成熟發展，未來應注重細分領域的行業發展機會?；üこ涕_工回暖帶動需求，高投資額、跨區域、長工期、高標準的高鐵建設，將成為帶動我國經濟發展最強力的引擎，環保排放要求會釋放部分需求，汽車起重機國五換國六，挖掘機國四升級換代，以及再制造會成為拉動行業發展的重大利好因素。2、公司精密機械制造業務經營情況報告年度，公司圍繞主營業務，加大產品開發和市場開發，拓展產品應用領域，國內市場在回轉機構、軍工制造等方面樹立了細分領域的良好口碑；積極開拓國外市場，建立亞洲、美洲、歐洲多元化的市場體系，有效對沖了美國關稅貿易的不良影響，實現了報告年度外銷業務的較大增長。報告年度工程機械市場整體呈現前高后低的態勢，市場競爭狀況在加劇，但公司憑借研發和銷售渠道優勢，堅持走高端制造路線，產品在中高端市場的表現良好。為了應對原材料價格上漲，公司加大供應鏈管理，推進精益生產，取得了較好的業績成果。二、報告期內公司從事的主要業務新光圓成是一家以房地產開發和商業經營為主，回轉支承等精密機械制造為輔的雙主業經營的公司。報告期內，公司主營業務未發生變化。公司房地產開發業務集住宅、商業地產及旅游地產等綜合性開發于一體，開發的多個項目兼具了住宅、酒店式公寓、零售、餐飲、娛樂、酒店等多元化業態。公司擁有多年房產開發經驗，目前已開發多個高品質宜居社區，住宅產品類型豐富，包括中高層住宅、低密度的多層住宅與別墅等；公司開發產品及自持物業主要分布在義烏、東陽、金華、杭州等浙中地區城市，已漸成規模和體系，具有綠色生態、人氣匯集、商業配套等綜合價值。公司精密機械制造產品包含多種規格回轉支承、汽車渦輪增壓器關鍵零部件、環件、鍛件、機械設備、液壓設備及機械加工等。公司產品廣泛應用于建筑機械、工程機械、港口機械、冶金機械、輕工機械、風力發電、太陽能發電、醫療CT和軍工等領域。主要項目銷售情況有關說明如下：1、上表中義烏-萬廈御園項目本期結算金額72,229.79萬元中包括債務重組以房抵債42套房產所結算金額41,060.55萬元，扣除以房抵債后本期結算金額為31,169.24萬元；2、上表中義烏-世貿中心項目本期結算金額109,490.45萬元中包括司法拍賣142套房產償還債務所結算金額96,519.7萬元，扣除被司法拍賣142套房產后本期結算金額為12,970.75萬元。3、上表中東陽-新光天地一期項目本期結算金額1,105.22萬元中包括與萬廈園林5套房產內部交易結算金額710.70萬元，扣除內部交易的5套房產后本期結算金額為394.52萬元。4、上表中東陽-新光天地二期項目本期結算金額831.43萬元全部為司法拍賣10套房產償還債務所結算金額。5、上表中東陽-新光天地三期項目本期結算金額1,804.23萬元中包括司法拍賣10套房產償還債務所結算金額1,615.71萬元，扣除被司法拍賣10套房產后本期結算金額為188.52萬元。6、上表中東陽-歐景名城本期結算金額1,298.17萬元全部為與萬廈園林內部交易所形成。向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保截至2021年12月31日，本公司為購買商品房業主的按揭貸款提供擔保的余額為3,723萬元，擔保金額為貸款本金、利息（包括罰息）及銀行為實現債權而發生的有關費用，擔保金額隨著借款人逐期還款而相應遞減。擔保期限自業主與銀行簽訂的借款合同生效之日起，至本公司為業主辦妥所購住房的《房屋所有權證》并辦妥房屋抵押登記，將《房屋所有權證》等房屋權屬證明文件交銀行保管之日止。三、核心競爭力分析房地產業務公司子公司萬廈房產、新光建材城多年從事房地產開發業務，累計房地產開發面積逾 300 萬方，擁有豐富的房地產開發經驗。經過多年專業積累，公司擁有經驗豐富且穩定的開發團隊，形成了成熟的業務流程和開發模式。公司房地產項目集中在義烏市及其周邊地帶，包括浙江東陽、義烏、金華、杭州等城市，公司開發項目多位于區域中心地帶，作為本土房地產領軍企業，公司在該區域品牌影響力良好。精密機械制造業務公司精密制造業務以回轉支承研發、設計、生產為核心。子公司方圓精密是新中國第一批回轉支承生產企業，擁有三十余年回轉支承生產經驗，產品應用領域廣泛，多年來為國內著名企業提供配套產品，并批量出口美國、加拿大、日本、意大利、俄羅斯等國家，擁有良好的市場知名度和美譽度。公司擁有國內先進的生產及檢測設備700多臺，并利用現有省級企業技術中心、安徽省回轉支承工程技術研究中心、國家級博士后科研工作站三個技術平臺優勢和激勵機制，吸引了一批高層次研究人才到平臺長期工作或開展高精尖課題的研究與開發，進一步擴大在國內外的知名度和影響力。通過多年的自主研發、升級及產業化發展，公司在技術積累、專業團隊、整體解決方案等方面形成了較強的競爭優勢和可持續發展能力。四、主營業務分析1、概述報告期內，公司積極與債權人及違規擔保權人進行溝通協商，與部分債權人及擔保權人達成了債務和解協議并收到了部分擔保權人的單方不可撤銷債務豁免函，化解了部分債務風險的同時使公司的資產負債率有了一定幅度的下降；公司房地產開發業務未取得新的開發項目，房地產業務除了使酒店經營、商業運營、物業租賃業務保持穩定外，主要以去庫存、去杠桿為主，房地產業務保持基本穩定；精密機械制造業務受宏觀經濟環境及行業調整的影響，較上年度有一定幅度的下降，但保持了穩定發展。報告期內，公司實現營業收入17.56億元，同比增長5.20%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤7.01億元。由于報告期內公司與部分債權人及違規擔保權人達成和解協議，形成債務重組收益20.48億元，為控股股東擔保司法拍賣公司房產償還債務形成其他收益4.87億元，當期經營扭虧為盈。1、報告期內，公司房地產業務結轉銷售收入8.91億元，同比增長49.09%。其中，公司商品房銷售6.28億元，同比增長72.73%，主要是受義烏市2021年度房地產市場行情利好的影響，萬廈房產及世茂中心庫存商品房銷售收入增加1.2億，公司為了去庫存去杠桿回流資金，對建材城庫存商品房加大促銷力度，新光建材城紅椿名都項目銷售收入較2020年度增加1.51億元；公司商業及酒店業務實現銷售收入1.02億元，同比增長15.43%；公司物業出租業務實現收入1.52億元，同比增長9.76%。2、報告期內，公司精密機械制造業務實現營業收入8.65億元，同比下降19.27%，主要是因為報告期內公司出售長沙方圓和同盛裝備股權，導致上述兩個公司不再納入合并范圍所致；同時受大基建和房地產增速放緩等因素的影響，公司精密機械制造業務有一定幅度的下降，但仍保持了穩定發展。公司主要子公司方圓精密是集研發、生產檢測實驗于一體的回轉支承產品專業制造商，回轉支承產品是應用在機械設備上的關鍵零部件，公司生產的回轉支承產品具有品種全、精度高、耐用性強等特點，并能滿足眾多領域、各種工況下使用。精密機械制造業務各子公司盯緊國內外行業標桿，努力提升品牌價值，堅持走可持續發展的道路，在國內、國外市場均保持了良好口碑。五、公司未來發展的展望（一）2021年工作回顧受以前年度控股股東違規資金占用及為控股股東擔保事項的影響，公司持續多年陷入債務危機困境。報告期內，公司持續推進債務風險化解舉措，積極與債權人及擔保權人溝通協商，與部分債權人及擔保權人達成了債務和解協議，并得到部分擔保權人的諒解獲得部分利息與罰息的債務豁免，緩解了部分債務風險的同時使公司的資產負債率有所下降；報告期內，經債權人申請，金華市中級人民法院批準并指定臨時管理人，公司啟動預重整，臨時管理人公開招募的投資人提交了初步方案，擬通過司法重整消除控股股東違規事項對公司影響的同時化解整體債務風險；報告期內，公司房地產業務未取得新的開發項目，總體上保持了酒店經營、商業運營、物業租賃業務穩定運營；報告期內，精密機械制造業務雖受出售子公司及疫情宏觀經濟環境等影響，經營業績較上年度呈下降趨勢，但保持了穩定發展。報告期內，公司實現營業收入17.56億元，同比增長5.20%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤7.01億元。報告期內公司扭虧為盈主要源于非經常性損益，其中：與部分債權人及擔保權人達成和解協議，形成債務重組收益20.48億元，為控股股東擔保司法拍賣公司房產償還債務形成其他收益4.87億元。（二）2022年面臨的風險與經營環境根據深交所《股票上市規則（2022年修訂）》，公司股票將于2022年終止上市。由于債務負擔依然沉重，公司股票終止上市后，債權人要求強制執行的風險加劇，公司正常運營業務相關資產被凍結、查封、劃轉的風險加劇。公司股票終止上市后，控股股東破產重整面臨重整失敗的風險，公司司法重整也將面臨重大的不確定性。公司持續經營將面臨更復雜的環境和前所未有的挑戰。面對復雜的經營環境與公司實際情況，能否化解風險，保持公司可持續發展的可能，是當前工作的重心。（三）2022年度經營計劃2022年，公司克服困難，做好重點工作主要包括：（1）爭取各方支持，可持續產業正常運營公司將積極與債權人溝通協商，爭取各方支持，妥善處理債務風險，穩定員工與核心管理團隊，努力保持可持續產業正常運營。（2）積極通過司法程序，維護公司正常權益2022年，公司將持續通過司法程序解決債權債務問題，努力減少公司損失；同時，公司將持續實踐通過司法程序化解公司整體危機的可能。2022年經營計劃是公司依據自身狀況與業務發展情況制定，并不代表公司對2022年度的盈利預測，亦非公司承諾，能否實現取決于市場狀況變化、經營團隊努力程度等諸多因素，存在很大的不確定性，敬請投資者特別注意。關鍵詞：
