一如大多數(shù)房企的業(yè)績表現(xiàn)，保利發(fā)展同樣沒能逃過“下降”的命運。財報數(shù)據(jù)顯示，2021年保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入2849.33億元，同比增長17.2%；不過，2021年保利發(fā)展的凈利潤為371.89億元，同比下降7.14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤273.88億元，同比下降5.39%。增收不增利被完美詮釋。
在保利發(fā)展交出的2021年度成績單上，總負(fù)債規(guī)模突破萬億、利潤指標(biāo)首降是無法回避的問題。4月21日，保利發(fā)展召開了2021年度業(yè)績發(fā)布會，對于總負(fù)債規(guī)模突破萬億的問題，管理層只給出了“公司經(jīng)營穩(wěn)健，債務(wù)風(fēng)險低”的回應(yīng)。
融創(chuàng)中國年報難產(chǎn)，保利發(fā)展底氣更足，并提出了“進(jìn)三爭一”的目標(biāo)。面對外部市場下行壓力，內(nèi)部負(fù)債規(guī)模急劇“腫脹”，保利發(fā)展又是否能如愿？
增收不增利 華東片區(qū)最鬧心
2021年7月，保利發(fā)展前董事長宋廣菊正式退休，劉平成為了繼任者，同樣也接過“重回前三”的重任。
早在2017年，宋廣菊曾公開宣布，未來兩至三年保利地產(chǎn)（變更前簡稱）要重回行業(yè)前三，但比較遺憾的是，直至宋廣菊退休，上述目標(biāo)也沒有得到兌現(xiàn)。
劉平接棒后，保利發(fā)展也提出了“進(jìn)三爭一”的目標(biāo)。“公司作為行業(yè)龍頭，不簡單追求規(guī)模上的排名，更多的是按照既定戰(zhàn)略，把握市場機(jī)會，保持企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。”保利發(fā)展董事長劉平在會上稱，在行業(yè)波動中，作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，公司的資源、資金、品牌實力都更具優(yōu)勢，更能捕捉市場機(jī)會。基于對行業(yè)和公司自身競爭力的信心，公司提出的“進(jìn)三爭一”目標(biāo)，是有信心和底氣的。
除規(guī)模“爭搶”外，利潤增長乏力也是擺在劉平面前的一大難題。2021年保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入2849.33億元，同比增長17.2%；不過，2021年保利發(fā)展的凈利潤只有371.89億元，同比下降7.14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤273.88億元，同比下降5.39%。增收不增利被完美詮釋。
對于利潤下降的變化，保利發(fā)展也給出了一個地產(chǎn)行業(yè)的共同解釋，主要受地產(chǎn)項目利潤率下降影響。
2021年，保利發(fā)展毛利率為26.8%，同比下降5.79個百分點；凈利率13.05%，同比下降3.42個百分點。保利發(fā)展方面也直言，“未來隨著高地價項目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。”
從具體區(qū)域來看，華東片區(qū)“掉隊”嚴(yán)重。保利發(fā)展六大國內(nèi)片區(qū)中，華東片區(qū)的毛利率為21.23%，排名倒數(shù)第一。有意思的是，此次華東片區(qū)的毛利率雖然表現(xiàn)不佳，但卻較去年增長了0.93個百分點，看來還是一個屢次坐后排的學(xué)生。
2021年，保利發(fā)展的營業(yè)收入為2849.33億元，同比上升17.2%；營業(yè)成本卻高達(dá)2086.31億元，同比上升27.25%。“主要為結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大，相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本增加，同時相關(guān)產(chǎn)業(yè)成本增加。”保利發(fā)展方面稱。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，受疫情反復(fù)及外部復(fù)雜環(huán)境影響，今年一季度的房企業(yè)績普遍表現(xiàn)不佳，保利發(fā)展“進(jìn)三爭一”的目標(biāo)，今年存在極大的挑戰(zhàn)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)資源向頭部轉(zhuǎn)移，頭部企業(yè)競爭優(yōu)勢也不會拉開太大差距，這同樣給“進(jìn)三爭一”帶來了難度性。
2022年1-3月，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積553.87萬平方米，同比減少22.89%；實現(xiàn)簽約金額906.95億元，同比減少27.02%。
收縮拿地 看中“并購”？
為了“重回前三”的目標(biāo)，保利發(fā)展近年來也鉚足干勁，儲備了很多“面粉”，甚至一度逆勢擴(kuò)張。
回顧近幾年保利發(fā)展的拿地節(jié)奏，2016年、2017年拿地金額分別為1214億元、2765億元，同比增幅高達(dá)85.1%、127.8%；2018年、2019年節(jié)奏有所放緩，拿地金額分別為1927億元、1555億元，同比分別下降30.3%、19.3%。
2020年，保利發(fā)展逆勢擴(kuò)張，全年拿地金額2353億元，同比增長高達(dá)51%；新增建容面積3186萬平方米，同比增長19%。
2021年，房地產(chǎn)市場拿地氛圍整體“躺平”，保利發(fā)展依舊繼續(xù)保持較高的投資力度，全年拓展項目 145個，比2020年同期只少了一個。新增容積率面積2722萬平方米，同比下滑15%；拓展金額1857億元，同比下滑21%。數(shù)據(jù)雖然在降，但卻是在高基數(shù)的影響下。
對于拿地規(guī)模的變化，保利發(fā)展財務(wù)總監(jiān)王一夫回應(yīng)稱，市場規(guī)模見頂后市場需求是相對聚焦的，會回歸一二線核心城市，且主要會集中于這些城市的成熟區(qū)域，而由于“雙集中供地”政策，這些城市的供地在第一季度是相對有限的，所以基于這樣的判斷，隨著第二季度的中心城市陸續(xù)進(jìn)行供地，公司嚴(yán)格按照立項標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)提升拓展力度。
“公司也在密切關(guān)注一些收益更佳、風(fēng)險可控的收并購機(jī)會，這些項目的落實可能需要的時間和周期會更長。”王一夫表示。
“到處都是爆雷后的便宜資產(chǎn)，像保利這樣手握巨額授信的央企會越來越謹(jǐn)慎地拿地，從收并購獲得紅利。”北京某民營房企投資副總裁直言，相比于二級市場直接拿地的利潤，收并購央企的談判空間更大，據(jù)他透露，目前市場好的資源5折也是可能的。
總負(fù)債規(guī)模突破萬億
大量的“面粉”儲備，成為保利發(fā)展“進(jìn)三爭一”的底氣，但不容忽視的是，這也對企業(yè)現(xiàn)金流帶來了極大考驗。
2021年，保利發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為105.51億元，比上年同期減少了30.38%，主要是項目投資支出增加所導(dǎo)致。
在此基礎(chǔ)上，保利發(fā)展籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為344.58億元，而上年同期為－18.78億元，比上年同期增加高達(dá)363.36億元。保利發(fā)展解釋稱，這主要是由于融資規(guī)模增加，合作方投入增加所致。
作為央企，保利發(fā)展在融資方面頗具優(yōu)勢。在行業(yè)融資環(huán)境收緊、房企信用利差擴(kuò)大的背景下，保利發(fā)展搶抓低成本資源，報告期內(nèi)發(fā)行公司債86.9億元、中期票據(jù)100億元。
2021年，保利發(fā)展應(yīng)付債券為416.2億元，較去年同期大幅增長66.04%，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為605.7億元，長期借款2319億元，負(fù)債總額更是超過了萬億元。
對此，王一夫以“公司經(jīng)營穩(wěn)健，債務(wù)風(fēng)險低”作為回應(yīng)。王一夫稱，公司總負(fù)債中，有息負(fù)債為3382億元，其他經(jīng)營性負(fù)債為7588億元（其中預(yù)收房款為4534億元），公司經(jīng)營穩(wěn)健，債務(wù)風(fēng)險低。
北京商報記者 王寅浩
關(guān)鍵詞： 進(jìn)三爭一
