這次的疫情來得是兇猛又突然，居家隔離期間，不少人都在樂居的社群里詢問別墅的行情，較比之前，關于別墅的問題可是偶爾才會被提及到，由此可見，這次的疫情說不定會改變許多購房者的購房意向，解封后上海樓市去化來個大換血也是很可能的！

不得不說，這次疫情對上海是一場大考。一方面是奧密克戎傳染力加強帶來的防疫要求的提高，另一方面是上海近2500萬高密度常住人口帶來的防疫難度的巨增。

這次疫情擴散的主要原因，除病毒本身傳播性廣、極易擴散的特性之外，還有人群大量聚集的原因在，小區內極易形成社區傳播。因此，在這次疫情過后，以往的選房邏輯和要求也將有所變化。

與居住密度較高的高層小區相比，低密度小區，特別是別墅項目，居住人口較少，人與人接觸的機會就少，減少了鄰里傳染的可能。而小區人口少，能獲得的物業服務就會更加及時。幾個方面的考量下來，就難免有更多人在疫情后，青睞別墅。

據樂居不完全統計，上海目前市面上在售和待售的別墅盤，共計72盤，僅供參考。

其中，黃浦4盤，楊浦1盤，徐匯1盤，靜安5盤，普陀2盤，閔行7盤，松江10盤，嘉定4盤，青浦7盤，奉賢5盤，寶山4盤，金山3盤，崇明11盤，浦東8盤。

別墅的種類也是分很多種類的，常見的有以下四種：

獨棟別墅，一棟單獨的別墅，基本都有獨立的院落，私密性好，價格高。

雙拼別墅，聯排別墅與獨棟別墅的中間產品，由兩個單元別墅組成的單棟別墅，比較少見。

聯排別墅，由三個或三個以上的單元住宅組成，每幾個單元共用外墻，有獨立的門戶，較比雙拼別墅更加常見。

疊加別墅，這個是很多項目降低容積率的常用產品，舒適度較高，下疊一般有地下室和院子，上疊一般有閣樓和露臺，中疊有可能是平層，也有可能是2-3層疊加，對比傳統別墅，疊墅降低了置業門檻同時又不失墅居感。

合院別墅，合院別墅有幾個聯排別墅圍合而成，相互享有一個較為大的花園，那樣比獨立的聯排別墅能享受到的庭院花園景觀更大一些。

那么按別墅產品形態統計，獨棟別墅共13盤，疊加別墅共38盤，聯排共24盤，雙拼2盤，合院9盤。綜合來看，在上海這個寸土寸金的地方，疊加別墅是最常見的別墅產品。

確實，這么長時間與房子的密切相處，不禁讓人們對房子有了新的思考。我們開始重新審視自身需求，到底需要什么樣的居住環境？

顯然，疫情對人們生活造成的影響和產生的巨大心理沖擊已經刺激了購房者居住理念、置業觀念的轉變。對于后疫情時代下的置業需求，主要有以下幾點：低密度住宅、小區自然環境，戶型功能規劃合理等等，都將成為未來購房時重要的衡量標準。

低密度高品質別墅是終極改善

大家對低密度，綠化高的小區需求更甚，首先，低密小區樓棟多為多層、洋房，甚至別墅。低密本身就是是居住舒適性的體現，而在這次防疫戰中，低密小區的優勢也得到了展現。

低密別墅，不僅意味著建筑間距更大、自然環境更好、人口基數也少了不少、公共空間使用頻率低，疫情期間更能減少人與人之間的接觸，大大降低傳播風險。

上海目前在售或待售共72盤，可供選擇性還是很多的。

市中心別墅——物以稀為貴

盤點城央別墅項目的分布情況，最多的要屬黃浦區，以舊改的歷史風貌的保留為主。黃浦區的別墅盤涵蓋了外灘、南京路、豫園、新天地、董家渡眾多核心板塊，可以說是上海最為稀缺的核心資源。

露香園二期地塊，位于黃浦區老城廂核心地段，西鄰露香園一期，東臨豫園和外灘，地理位置優越。和10號線豫園站地塊，546、547地塊，福佑地塊，并成為市中心難得的巨型住宅地塊。

參考一期產品，二期別墅大概率還是延續老上海格調的石庫門+現代代摩登風格，格調依舊非常高，預計套均總價接近億元！

融創外灘壹號院坐落于黃浦區董家渡金融城與南外灘金融聚集帶。板塊內的綠城黃浦灣、華潤外灘九里、綠地外灘中心等，都是浦西首屈一指的封面豪宅。

而融創外灘壹號院也是成體量開發的濱江豪宅。融創外灘壹號院一期、二期在近兩年內入市，反響不錯。根據規劃，三期將推出140米高層大宅+合院別墅，主力建面約190-280平。青睞別墅的小伙伴，可要多加關注。

除了黃浦區，靜安也有部分項目還有聯排別墅的產品，比如已經入市的龍盛福新里、安康苑、靜安城投73街坊等。

蘇河灣板塊的珠江安康苑首開已售罄，二批次房源等待入市。除了大家熟知的三棟超高層，其實安康苑還有別墅產品，24#地塊會復建永慶里，以及少量風貌合院，25#也規劃為大規模成片風貌復建里弄及別墅。

靜安城投73街坊分南北兩地塊，南北地塊被南草坪花園隔開。項目南地塊是低密度住宅部分，將建聯排別墅，共1.8萬平，共計77套房源，預計今年開工。

項目到南京西路地鐵站和蘇州河都是步行可達的距離。周邊商業資源自然是豐富，包括久光百貨、芮歐百貨、會德豐國際廣場、靜安嘉里中心、1788國際中心、興業太古匯等。可以想象，位于老靜安黃金地段，無論是平層和別墅，未來肯定都不缺客戶。

市中心的別墅，無論是地段還是配套，都是經久不衰很能打的，價值也是其他區域無法媲美的。

預算不夠沒關系外環外也有別墅

浦東共8個別墅盤。其中，中建玖里書香是二期加推，將推出227套建面約120-150㎡寬境疊墅產品。目前臨港的別墅產品還是比較稀缺的，未來入市還是有一定的競爭力。

嘉定共推出4盤。

嘉定的南翔板塊是區域內比較宜居的板塊，周邊的生活配套齊全，還有大型的商業綜合體南翔萬象城在側，之前南翔僅有融信海納印象在售，房源供應不多，而且積分也較低。

未來南翔區域有2個純新盤入市，碧桂園柏悅翔灣以及海倫堡玖悅源筑，南翔斷供已久，需求量大，這兩盤觸發積分的可能性是比較大的。

海倫堡玖悅源筑距古猗園直線距離約300米。項目包括2棟高層、6棟洋房和疊墅，共計334套，得房率洋房，疊加81.5%，還是蠻高的。

其中3#、4#為洋房產品，其余樓棟為疊加產品，建面約161-181平。南翔斷供已久，海倫堡玖悅源筑疊墅產品的入市，將使區域內置換需求有效釋放。

奉賢有5盤。正陽鉑璟灣位于奉賢新城南橋板塊，外立面采用石材干掛工藝，打造法式經典風格，可謂是性價比極高的天花板級改善之選。

推出建筑面積約176-204平準現房疊墅，均價48750元/平，據悉目前僅剩4套，手慢無。項目地處南橋正核心，位于繁華現代都市與新江南水鄉交界處，居住環境沒的說。

寶山別墅供應不算少，共4盤。碧桂園柏悅江灣是10號線旁純新盤，打造131-147平的疊加產品。該項目與楊浦新江灣僅有一街之隔，因此，項目的房地聯動價高達73000元/平米，遠高于寶山區所有新房價格。碧桂園柏悅江灣的目標客戶基本上定位在意向新江灣城但積分或預算不足的客群，而周邊新江灣城的新房已經基本突破10萬，所以作為疊加房源，該項目的價格會有點優勢。

遠洋紅星寶山天鉑將推出建面約110-125㎡四層疊加房源。

得益于舒適的居住尺度感，疊加產品一直備受廣大購房者青睞。但限墅令以來，2021年北上海的疊加項目屈指可數，可以說一直是改善客戶的遺憾。

要知道上海的大多數疊加都是采用6層的設計，分為上疊、中疊、下疊，像遠洋紅星寶山天鉑這樣的4層只有上、下疊的房源，更加少見。相比于6層疊加，4層疊加的私密性也更好。

而且4層疊加無論上疊、下疊都各有特色，建面約110㎡上疊有露臺和靈動空間，建面約125㎡的下疊有庭院和地下室。所以未來遠洋紅星寶山天鉑再度面市，想來熱度不會低。

下疊戶型建面約125平四室兩廳三衛，包括地下層、一層、二層。一層雙開間朝南，超大面寬橫廳，保證了室內充足的采光，客廳寬敞明亮，一家人活動不受限；地下室寬敞且有通風井，可以根據業主愛好建設為觀影室、茶室、書房等空間；二層則為2個臥室、1個功能空間，主臥采用套房設計，衣帽間方便收納；三個衛生間設計，居住隱私性極佳；南側臥室連通陽臺，采光通風效果好，足不出戶也能感受大自然。北側次臥有飄窗，雖然比不上陽臺，但是也可以足不出戶欣賞窗外景色。

島上的小院子——遠離世俗

不得不說，崇明雖然遠，但是別墅盤是真的多！共11盤。均價也是放眼整個上海最低的。

十里江灣位于城橋，包含建面約146-150平的別墅，均價約28915元/㎡，總規劃容積率1.15，車位配比為1:1，車位數1432個。在整個崇明別墅供應中是價格洼地，性價比高。

仁恒海明院位于陳家鎮，目前主推137平的疊墅，均價約34700元/平，仁恒的品質自然是不用多說，仁恒的物業服務以及產品設計的大眾認可度都很高，心水仁恒、想買別墅但又苦于預算的購房者，不妨來看看這個盤，低總價就可以買到仁恒海上源等等同品質同開發商的樓盤，是不是非常賺？

由此可見，低密度高綠化、戶型功能規劃合理的別墅將為疫情后的新寵。

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