近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速降溫備受關(guān)注。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月，新房?jī)r(jià)格延續(xù)了9月的下跌趨勢(shì)，70個(gè)大中城市中超七成城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌；二手房?jī)r(jià)格更是自8月起連跌三個(gè)月，70城中超九成城市的二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。
僅僅幾個(gè)月時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲和下跌城市數(shù)量完全對(duì)調(diào)，核心城市房?jī)r(jià)的全線下跌更是已多年未現(xiàn)，甚至二十余個(gè)城市發(fā)布了房?jī)r(jià)“限跌令”。
樓市為何快速降溫？2021年房?jī)r(jià)出現(xiàn)“倒V型”走勢(shì)后，未來(lái)樓市會(huì)怎么樣？2022年，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下降還是轉(zhuǎn)為上漲？近日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華接受中新網(wǎng)“中國(guó)新觀察”欄目專訪進(jìn)行了解讀。
訪談實(shí)錄摘編如下：
中新網(wǎng)：2021年樓市先是不斷升溫，隨后近兩個(gè)月出現(xiàn)明顯降溫，70城房?jī)r(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了先漲后跌的情形。為何會(huì)出現(xiàn)這樣情況？若您對(duì)2021年的住房市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)總結(jié)，您會(huì)如何評(píng)價(jià)？
鄒琳華：樓市最近幾個(gè)月的降溫有兩方面的因素。
一是市場(chǎng)升溫過(guò)快之后，短期內(nèi)有調(diào)整的需要。升溫(部分)是因?yàn)橐咔檫^(guò)后，相關(guān)的調(diào)控政策沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)，經(jīng)濟(jì)剌激政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到了一定的剌激作用。當(dāng)然這個(gè)效應(yīng)是不可持續(xù)的，隨后的降溫也是可以預(yù)期的。
二是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，特別是金融政策的跟進(jìn)，對(duì)于抑制住房投資投機(jī)有很大的效果。隨著住房信貸申請(qǐng)周期拉長(zhǎng)，交易頻率也隨之顯著下降，這對(duì)于市場(chǎng)有顯著的降溫作用。
總體來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2021年呈現(xiàn)出“先揚(yáng)后抑，先漲后跌，穩(wěn)中有降”的態(tài)勢(shì)。雖然有些(房地產(chǎn))企業(yè)出現(xiàn)了階段性經(jīng)營(yíng)困難，但目前房地產(chǎn)業(yè)總體尚在合理、風(fēng)險(xiǎn)可控的運(yùn)行區(qū)間之內(nèi)。
中新網(wǎng)：對(duì)于當(dāng)前樓市的降溫，您怎么看？一二三線城市的樓市分別出現(xiàn)哪些特征？
鄒琳華：房地產(chǎn)作為周期性行業(yè)，不會(huì)只漲不跌，也不會(huì)只跌不漲。漲跌都是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，應(yīng)該用正常的市場(chǎng)眼光看待。沒(méi)有必要過(guò)度悲觀或樂(lè)觀，這都是不理性的，也不符合中國(guó)的客觀現(xiàn)實(shí)。
樓市適度的降溫有利于市場(chǎng)平穩(wěn)、健康運(yùn)行。調(diào)控政策也應(yīng)該保持一定的定力。最近三個(gè)月，一二三四線城市都有所降溫。相對(duì)來(lái)講，一、四線城市跌得較少，二、三線城市跌得相對(duì)多一點(diǎn)，說(shuō)明一線城市和四線城市的樓市基本面要好于二、三線城市，也反映了中國(guó)城市化和人口流動(dòng)的基本格局。一線城市是因?yàn)榇蟪腔内厔?shì)，四線城市則主要是因?yàn)榫偷爻鞘谢瘞?lái)的剛性需求。
中新網(wǎng)：按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，一般樓市的降溫會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？展望2022年，您對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)和樓市總體走向怎么看？
鄒琳華：按過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，中國(guó)樓市主要呈現(xiàn)脈沖性上漲的態(tài)勢(shì)。這個(gè)態(tài)勢(shì)里，小周期大概在5-6年，其中上漲時(shí)間1-2年，調(diào)整或平穩(wěn)的時(shí)間3-4年。但就目前來(lái)看，中國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入大分化時(shí)代，講整體的漲跌已經(jīng)沒(méi)有太大意義。
對(duì)于2022年來(lái)講，市場(chǎng)總體應(yīng)該是平穩(wěn)的，整體大漲或大跌的概率都非常小，因?yàn)槭袌?chǎng)體量巨大且區(qū)域發(fā)展不平衡，所以不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌。而且政府可以及時(shí)跟進(jìn)調(diào)控，也可以控制住市場(chǎng)的異常波動(dòng)。當(dāng)然也不排除局部出現(xiàn)一些個(gè)別異常漲跌(的情況)。
中新網(wǎng)：我們看到，目前已有二十多個(gè)城市發(fā)布了房?jī)r(jià)“限跌令”，尤以三四線城市為主。在“房住不炒”的總基調(diào)下，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，您有哪些對(duì)策建議？
鄒琳華：一是要堅(jiān)持“房住不炒”，繼續(xù)抑制住房投資投機(jī)，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，避免人為形成政策性波動(dòng)，促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。二是以市場(chǎng)平穩(wěn)為目標(biāo)，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，及時(shí)適度地預(yù)調(diào)和微調(diào)。三是加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)異常波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，特別是區(qū)域協(xié)同波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)防范。四是加強(qiáng)政策在執(zhí)行過(guò)程中的平順性，降低政策性市場(chǎng)波動(dòng)。五是完善基礎(chǔ)性制度與市場(chǎng)監(jiān)管制度，比如強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，保證消費(fèi)者基本權(quán)益。六是根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化，及時(shí)清理不科學(xué)、不合時(shí)宜的一些臨時(shí)性政策，比如一些臨時(shí)性限價(jià)政策，避免將短期政策長(zhǎng)期化使用。
中新網(wǎng)：當(dāng)下，保障性租賃住房等領(lǐng)域的發(fā)展備受關(guān)注。2022年，在“住有所居”目標(biāo)指導(dǎo)下，住房市場(chǎng)有哪些關(guān)鍵領(lǐng)域需要重點(diǎn)突破？
鄒琳華：一是完善調(diào)控政策，提升政策從制訂到執(zhí)行層面的平滑性，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二是繼續(xù)發(fā)展租房市場(chǎng)，促進(jìn)租購(gòu)房同權(quán)，實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉。三是利用好保障性租賃住房的政策支持，盤(pán)活存量土地資源，大力增加保障性租賃住房供給。四是促進(jìn)住房用地供給的改革，增加土地供給渠道。五是推進(jìn)老舊小區(qū)改造，不斷改善居民家庭的居住條件。
