天風證券股份有限公司劉章明,劉清海,孫海洋近期對新大正進行研究并發布了研究報告《業績穩步增長，市場拓展成效顯著，外延助力加速成長》，本報告對新大正給出買入評級，當前股價為22.86元。
新大正(002968)
【資料圖】
2022 年營收 25.98 億元同增 24.41%，歸母凈利 1.86 億元同增 11.80%
2022 年公司營收 25.98 億元，同比增長 24.41%， 其中 Q1-4 營收及增速分別為 6.11 億（ yoy+43.48%，下同）、 6.40 億（ +35.88%）、 6.64 億（ +21.37%）、6.84 億元（ +6.05%）， 主要系于 2021 年項目翹尾收入、 2022 年良好的市場拓展、并購項目及合資合作項目、延伸服務及創新業務等主要因素帶來的收入增長。
分產品看， 基礎物業收入 24.05 億（ YOY+24.3%，下同） 占 92.61%；創新業務收入 0.99 億（ -6.7%） 占 3.83%；城市服務收入 0.92 億（ +99.9%） 占3.56%。
分業態看， 辦公收入 10.59 億（ +38.1%）占 40.76%；航空收入 2.75 億（ +15.3%）占 10.60%；公共收入 5.56 億（ +31.3%）占 21.42%；學校收入 3.75 億（ +12.7%）占 14.43%；商住收入 3.32 億（ +1.8%） 占 12.79%。
分區域看， 公司深耕重慶區域市場收入 10.38 億（ +5.2%）占 39.96%；重慶以外區域收入快速增長為 15.59 億（ +41.6%）占 60.04%。
2022 年歸母凈利 1.86 億元，同比增長 11.80%， 其中 Q1-4 歸母凈利及增速分別為 0.43 億（ +19.89%）、 0.50 億（ +30.20%）、 0.55 億（ +27.75%）、 0.38億元（ -22.71%）。 擬向全體股東每 10 股派發現金紅利 3 元(含稅)， 不以公積金轉增股本。 2022 年公司擬派發現金紅利 6837.8 萬元，分紅率 36.83%。2022 年毛利率 16.18%，同比減少 2.49pct。分項目看， 成熟項目（ 1 年以上）收入占比85.82%，毛利率17.12%；新進項目（ 1年以內）收入占比14.18%，毛利率 10.15%。
2022 年新拓展飽和年化合同收入 10.11 億同增約 23.59%
2022 新拓展項目中標總金額 19.10 億元，飽和年化合同收入 10.11 億元，同比增長約 23.59%； 2022 年新拓展項目 190 個，過千萬級項目 22 個， 斬獲重慶移動、中國銀保監會、中關村(000931)集成電路、銀泰百貨、海南電網、南京新媒體大廈等地標性優質項目。公司項目管理部數量達到 513 個，同比增長 7.55%，在管項目面積約 1.3 億平方米，項目覆蓋布全國 28 省 116 城市，全國化經營布局穩步提升。
經營提質增效，減緩成本上漲壓力，提升精細化管理水平
公司嚴格開展 “集團利潤提升”方案，采取系列舉措降本增效，遏制利潤率下降：一是質效提升，專項攻堅，“鎖差管理”，對不同區域、不同業態、不同生命周期項目實行差異化、精細化管理。二是嚴格控制集團銷管費率，2022 年集團整體銷管費用率 8.68%，較上年同期降低 0.81 個百分點。三是搭建紅利政策管理機制和實施資金計劃管理。
推動并購投資，加速規模擴張
2022 年，公司堅持“資本驅動，加速發展”，開展多項投資并購業務， 推進多項合作， 有力促進公司規模擴張。 22 年 7 月，公司收購港佳綜合服務 40%股權、聯合贛鐵物業成立江西中澤新大正股份有限公司，完善區域業務布局； 22 年 12 月，公司擬以現金 7.9 億元收購滄恒投資 80%的股權，從而進駐能源物業市場，獲得業態競爭力，鞏固在西南區域市場的領先優勢，進一步提升在全國市場的綜合競爭力與品牌影響力，推動經營規模快速擴張。
調整盈利預測， 維持買入評級
公司持續建立健全中長期激勵體系，新推出 2022 年限制性股票激勵計劃，并對 2021 年限制性股票激勵計劃考核辦法進行合理調整，更加突出激勵考核指向性。期間編制發布《城市合伙人激勵制度》，對重點中心城市管理團隊按合伙人機制共同合伙創業，增強了城市公司團隊干事創業的積極性，并設立城市合伙人管理委員會推動落地實施，同時加強對企業文化宣貫和落地執行，加速文化融合與凝聚力提升，支撐城市公司快速成長和長期發展。
考慮到公司規模擴張， 我們預計公司 23-25 年收入分別為 42.3/56.7/72.9億（ 23-24 原值分別為 40.2/51.9 億），歸母凈利分別為 3.0/4.0/5.0 億（ 23-24原值分別為 3.4/4.4 億）， EPS 分別為 1.31/1.75/2.19 元/股（原值分別為1.48/1.91 元/股）， PE 分別為 17.4/13.0/10.4x。
風險提示： 員工成本不斷上漲，募投項目不能按預期實施，收購進展不及預期，業務區域集中度過高，物業管理行業區域差異， 股權激勵為草案存在不確定性，請以公司公告最終版本為準。
證券之星數據中心根據近三年發布的研報數據計算，中信建投(601066)證券黃嘯天研究員團隊對該股研究較為深入，近三年預測準確度均值高達99.93%，其預測2023年度歸屬凈利潤為盈利2.18億，根據現價換算的預測PE為24.06。
最新盈利預測明細如下：
該股最近90天內共有10家機構給出評級，買入評級10家；過去90天內機構目標均價為27.47。根據近五年財報數據，證券之星估值分析工具顯示，新大正（002968）行業內競爭力的護城河較差，盈利能力一般，營收成長性一般。財務可能有隱憂，須重點關注的財務指標包括：應收賬款/利潤率、應收賬款/利潤率近3年增幅、經營現金流/利潤率。該股好公司指標2星，好價格指標3星，綜合指標2.5星。（指標僅供參考，指標范圍：0 ~ 5星，最高5星）
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