2022-04-19平安證券股份有限公司楊侃,鄭茜文對保利發展進行研究并發布了研究報告《銷售穩增財務穩健，全面推進精益管理》，本報告對保利發展給出增持評級，當前股價為18.31元。
保利發展(600048)
事項：
公司公布2021年年報，實現營業收入2849.3億元，同比增長17.2%，歸母凈利潤273.9億元，同比下降5.4%，EPS2.29元，與業績快報基本一致。公司擬每10股派發現金紅利5.8元（含稅）。
平安觀點：
業績表現平穩，未結仍舊充足：公司2021年實現營收2849.3億元，同比增長17.2%，歸母凈利潤273.9億元，同比下降5.4%。利潤增速低于營收主要受地產項目利潤率下行影響。期內毛利率26.8%，較2020年下降5.8個百分點。期末合同負債同比增長13.8%至4160.2億元，為近一年營收1.5倍，未結資源仍舊充足。2022年計劃竣工4231萬平米，同比增長0.9%。
銷售穩步增長，深耕成效顯著：公司2021年實現銷售金額5349.3億元，同比增長6.4%；銷售面積3333萬平米，同比下降2.2%；銷售均價16049元/平米，同比上漲8.8%。其中珠三角、長三角簽約銷售合計超2800億，占比53%；單城簽約過百億城市17個，較2020年增加2個，合計銷售貢獻超3400億元。2021年新開工5155萬平米，同比增長11.3%，2022年計劃新開工4010萬平米，同比下降22.2%。
拿地保持定力，合理補充高質量資源：公司2021年新拓展項目145個，新增建面2722萬平米，同比下降15%，總地價1857億元，同比下降21%；拿地銷售面積比、拿地銷售金額比分別為81.7%、34.7%，較2020年降11.8個、12.1個百分點。2021年平均樓面價6821元/平米，為同期銷售均價42.5%，較2020年降7.6個百分點。公司注重提升拓展質量及資源把控力，期內新增住宅貨量占比85%，權益占比72%。堅持“核心城市+城市群”深耕戰略，重點補倉銷售貢獻高的優質區域，新增資源中珠三角、長三角拓展金額占比合計54%，較2020年提升7個百分點。
融資成本延續下行，三條紅線“綠檔”達標：公司2021年回籠金額5020億元，回籠率93.8%，居于行業高位，連續4年保持經營活動現金流為正。期末有息負債綜合融資成本4.46%，同比降31BP，延續下行。期末剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為69.2%、55.1%、2.63倍，符合“三道紅線”綠檔標準。
全面推進精益管理，不動產生態持續擴張：公司主動優化組織結構，在總部層面精簡架構，加強引領與賦能作用；設立華東、華南兩大區域共享中心，以標準化為抓手，促進區域資源整合；在區域層面進行組織裂變，提升市場聚焦度，保持管理靈活性與扁平化；在產業層面進行整合，促進市場化發展。不動產生態方面，保利物業在管面積升至4.65億平米，合同面積升至6.56億平米，穩居行業前列。保利商業開業購物中心35個，開業面積247.5萬平米；保利酒館開業酒店、會議中心20個，客房近5000間。期末在營長租公寓項目43個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市；不動產金融累計管理基金規模超1700億元，信保基金、保利資本榮獲“2021年度中國最具實力房地產基金TOP10”。
投資建議：維持此前預測，并新增2024年預期，公司存在股權激勵行權，按最新股本計算，預計2022-2024年EPS分別為2.40元、2.48元、2.56元，當前股價對應PE分別為7.7倍、7.4倍、7.2倍。公司財務穩健、融資優勢延續，有望借助短期政策改善春風擴大領先優勢；中長期“三穩”導向下行業由粗放型發展向精細化運營轉變，公司憑借運營、管控等優勢，市占率亦有望穩步提升，維持“推薦”評級。
風險提示：1）利潤持續下行風險；2）政策呵護力度不及預期，導致樓市調整時間拉長、幅度擴大，公司經營受損風險；3）樓市去化壓力延續帶來銷售價格下行、前期高價地減值風險。
該股最近90天內共有22家機構給出評級，買入評級20家，增持評級2家；過去90天內機構目標均價為21.62。證券之星估值分析工具顯示，保利發展（600048）好公司評級為3.5星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。(評級范圍：1 ~ 5星，最高5星)
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