10倍PE的萬科，是否已經到了盡頭？
前幾天，濤哥公眾號直播了萬科業績發布會，與各位粉絲們共同見證了郁亮在直播中向52萬名萬科股東致歉。
2021年，萬科業績遭遇滑鐵盧。
年報顯示，其開發業務銷售金額為6277.8億，同比下降10.8%，權益凈利潤225.2億，同比下降45.7%，令人大跌眼鏡。
這是萬科歷史上第三次出現凈利潤下降，而前兩次分別在1995年和2008年。
郁亮首先檢討了業績下降的原因，然后說：
“不管我的反思多全面，不管我檢討多深刻，考試沒考好就是沒考好。2021年我們的業績表現不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。”
說實話在直播中看到一家頭部房企的董事長這樣謙卑，濤哥還是有點感動的，畢竟一向強硬的郁亮這次像小學生一樣為沒考好道歉，作為股東的我感覺怒氣也消了一半，再怎么說人家的態度還是相當端正的。
對于利潤暴跌的原因，郁亮總結了3點，這或許將成為房企今年組織管理改革的方向：
1、充分授權、分布式管理的弊端。充分授權在市場好時能夠加速發展，但在市場差時，卻由于部分公司的能力短板，拉低整體的業績。
這說明萬科賴以驕傲的強授權模式遇到了重大挑戰，未來房企在管理上會向集權決策回歸。
2、少數項目出現投資失誤。一方面是在高授權體系下，部分區域對當地市場判斷出錯，在投資上出現高估和冒進，也就是拿錯地了。
另一方面是2018-2019年收購華夏幸福環京資產包，面臨25億的資產減值。就是說即使強如萬科，也出現了資產收購的誤判。
這也就不難理解現在房企出險之后為啥資產都沒人敢買，融創收樂視、世茂收福晟、萬科收華夏……收購翻車概率太高了，有可能直接拖垮公司業績。
3、多元化布局付出的成本。萬科2014年開始進行多元化轉型，發展了很多新業務，而這些尚在培育期的業務也侵蝕了萬科的利潤，例如長租公寓和城中村改造等，讓萬科付出了很大代價。
而針對以上幾點問題，郁亮也旗幟鮮明的提出了解決方案：
首先是通過2021年成立的開發經營本部，相當于地產總部，對開發業務進行集中管控，解決組織能力不均的問題。
其次是堅持高質量投資，從分散改為集中管控，提高對項目的盈利要求，就是說以后總部認為不行的市場，當地再怎么哭也沒用，總部一盤棋決策。
第三是經營服務類業務形成新的利潤蓄水池，平衡業務風險。之前雖說新業務拖累了業績，但目前看前期投入也基本完成，進入收獲期后將持續貢獻利潤。
總的來說，萬科這次業績發布會，對股民道歉的態度是誠懇的，對問題和改進策略分析的也很全面，獲得了很多投資者的認同。
濤哥也用“素顏”一詞來評價萬科這次直播，一方面憑借濤哥使用美顏濾鏡直播的豐富經驗，可以百分之百確定郁亮這次是素顏上陣，沒有加美顏特效；
另一方面萬科在提問環節中詳細解答了包括“是否存在業績洗澡”等大家關心的問題，對自身的剖析是比較透徹的，也沒有遮遮掩掩，非常坦誠。
直播次日，萬科股價拉升近8%，重新回到20塊，可見郁亮這次直播帶貨總體是成功的，得到了不少人的認同。
在濤哥的留言評論區，有一位讀者這樣評價：
“拿50%利潤分紅，再拿20億回購自家股份，賬面現金還有1000多億，還讓高管全面下一線，這是一個怎樣的經理人團隊？多大的決心和勇氣，這是富家子弟拼刺刀了嗎？”
可以看到，萬科業績會上這一番高質量演出，還是為他們挽回了不少股民們的信心。
在提問環節，有人問到萬科股東價值的問題，郁亮說他很苦惱：
海天醬油的利潤只有萬科的30%，市值卻比萬科高80%；美國的綜合不動產運營服務商PE有35倍，而萬科只有10倍，郁亮希望投資者能夠用新的模型來看萬科的業務。
濤哥聽了郁總的發言，覺得非常有道理，然后立刻去買了騰訊的股票。
原因很簡單，目前地產股PE大多在5-10倍，萬科現在接近11倍，已經算是在頂點了，而騰訊的PE才13倍，夕陽行業的萬科和朝陽行業的騰訊，濤哥覺得騰訊的潛力可能更大一點。
當然，作為地產行業的龍頭，萬科在去年艱難的市場下，取得的成果也已經算是很不容易，凈負債率低至29.7%，現金短債比2.5倍，在手貨幣資金1493億，安全性極高。
同時，萬科的多元化產業也已經具備規模和領先地位：
物業板塊收入240億，增長32%，物業合同管理面積超10億平方米；
商開板塊收入76.2億，增長20%，累計開業211個商業項目，行業第一陣營；
物流板塊收入31.6億，增長69%，冷鏈倉儲規模全國第一；
公寓板塊收入28.9億，增長14%，長租公寓總規模超20萬間，行業第一。
所以，也不能否認萬科在房企中，還是屬于綜合能力突出，想象空間較大的。
對于2022年，郁亮提出萬科在開發上要實現止跌企穩。
目前萬科總土儲面積約1.5億平方米，足以滿足2-3年的開發需要，同時還有7100億已售未結收入，將對未來的報表形成有力支撐。
值得一提的是，由于萬科業績表現不佳，并且之前郁亮黑鐵時代發言中稱萬科要降薪，所以網上一直有呼聲要求郁亮帶頭降薪，而他真的做了。
年報顯示，2021年萬科高管合計稅前報酬3409萬，同比下降50%，其中郁亮自愿放棄全部獎金，他2021年總薪酬僅154.7萬。
看起來郁亮去年工資還沒濤哥高，這一點還算是做到以身作則了，值得肯定。
在當天我直播萬科業績會的時候，也有其他房企的品牌朋友跟濤哥交流，覺得郁亮這次道歉效果是不錯的。
目前，還有數十家大型房企年報還沒能發布，估計后面還會有房企要跟投資者們道歉了，尤其是那些暴雷股債雙殺的。
所以，有人問我怎么評價郁亮的道歉，我認為郁亮是應該道歉的。
畢竟我在萬科股票上也虧了錢，他道歉么我感覺舒服了一點，而且網上現在對萬科差評這么多，給大家認個錯，輸了面子，贏了人心。
看看隔壁中海，2021年歸母凈利潤超400億，比萬科、保利、碧桂園等都多了100多億，說明行業還是有牛逼的公司，萬科也確實有要提升的空間。
正如郁亮所說：萬科之前積累的一些短板，在外部環境發生挑戰的時候，以凈利潤下降的方式給我們敲響警鐘，警醒我們始終要對市場保持敬畏之心。
也希望正視問題、對癥下藥后的萬科，今年能交出一份合格的答卷。
關于郁亮這次道歉，大家怎么評價？歡迎留言告訴我們。
