3月10日，越秀地產(chǎn)股份有限公司(00123.HK)公布其截至2021年業(yè)績(jī)公告。公告顯示，2021年越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約為人民幣1151.5億元，同比上升20.2%；全年?duì)I業(yè)收入約為人民幣573.8億元，同比上升24.1%；核心凈利潤(rùn)約為人民幣41.5億元，同比上升3.2%。3月14日，知名投行浙商證券首次覆蓋越秀地產(chǎn)，并給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。同時(shí)多家境內(nèi)外知名投行機(jī)構(gòu)、中金公司、花旗銀行、建銀國(guó)際、興業(yè)證券(601377)、農(nóng)銀國(guó)際、中信里昂、中銀國(guó)際等也對(duì)越秀地產(chǎn)維持了“買(mǎi)入”建議。此外，越秀地產(chǎn)持續(xù)獲得多家投行優(yōu)先推薦，包括中金公司（積極推薦）、星展銀行（行業(yè)首選）、建銀國(guó)際（行業(yè)首選）、農(nóng)銀國(guó)際（中小盤(pán)股首選），并首次獲花旗銀行推薦為“中小盤(pán)股最佳選擇”。
業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)獲投行認(rèn)可，2022年銷(xiāo)售穩(wěn)健增長(zhǎng)
越秀地產(chǎn)2021年實(shí)現(xiàn)全年累計(jì)合同銷(xiāo)售金額1151.5億元，同比上升20.2%，對(duì)應(yīng)年度銷(xiāo)售目標(biāo)1122億元完成度為103%，完成情況超過(guò)預(yù)期。
對(duì)此，農(nóng)銀國(guó)際、中信里昂報(bào)告中表示，截至2021年末，越秀地產(chǎn)已售未入賬銷(xiāo)售額約為1506.5 億元，同比增長(zhǎng)25.9%，這將支撐越秀地產(chǎn)未來(lái)幾年的收入增長(zhǎng)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)將長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，因此，對(duì)越秀地產(chǎn)維持“買(mǎi)入”建議。此外，中金證券、花旗銀行、中信里昂、中銀國(guó)際均在報(bào)告中提到，越秀地產(chǎn)計(jì)劃2022年銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)7%至1235億元?？紤]到可售資源充裕達(dá)2146億元（隱含去化率同比大體持平于 58%）且可售資源布局優(yōu)越，約六成在大灣區(qū)，達(dá)成該目標(biāo)的可見(jiàn)度較高。同時(shí)，憑借越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健、逆周期收購(gòu)?fù)恋氐娘@著表現(xiàn)以及較強(qiáng)的合同銷(xiāo)售前景，預(yù)計(jì)將繼續(xù)跑贏大市并獲得市場(chǎng)份額，2022年越秀地產(chǎn)的銷(xiāo)售穩(wěn)健增長(zhǎng)。
財(cái)務(wù)健康穩(wěn)健，信用評(píng)級(jí)展望“穩(wěn)定”
據(jù)越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2021年，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為69.1%、47.1%和1.36倍，財(cái)務(wù)健康穩(wěn)健，三道紅線(xiàn)指標(biāo)保持綠檔達(dá)標(biāo)；公司平均借貸成本同比下降36個(gè)基點(diǎn)至4.26%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資渠道多元。穆迪、惠譽(yù)繼續(xù)維持 Baa3 和 BBB-投資級(jí)信用評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”。
花旗銀行、中金公司、興業(yè)證券、浙商證券、中銀國(guó)際、建銀國(guó)際等機(jī)構(gòu)均在報(bào)告中表示，越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定，維持三線(xiàn)綠檔達(dá)標(biāo)，融資渠道暢通、在下行的市場(chǎng)中仍表現(xiàn)突出。其中，中金公司認(rèn)為，越秀地產(chǎn)作為國(guó)企融資優(yōu)勢(shì)突出，去年下半年新發(fā)三期公司債票面利率基本低于3.5%，財(cái)務(wù)端優(yōu)勢(shì)凸顯有望助其今年在招拍掛和收并購(gòu)等市場(chǎng)逢低吸納優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，進(jìn)一步提升增長(zhǎng)動(dòng)能。
低成本多元納儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)凸顯，助力業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)
2021年，越秀地產(chǎn)充分運(yùn)用“6+1”特色化、多元化增儲(chǔ)模式，于18個(gè)城市共新增37幅優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，總建筑面積約為918萬(wàn)平米，其中來(lái)自 TOD、城市運(yùn)營(yíng)、國(guó)企合作等多元化渠道增儲(chǔ)占比達(dá)56%。在區(qū)域策略上，越秀地產(chǎn)堅(jiān)持聚焦優(yōu)勢(shì)區(qū)域并持續(xù)深耕，截至2021年末，其總土儲(chǔ)達(dá)2711萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)10.5%，其中大灣區(qū)占比55%，一、二線(xiàn)城市總土儲(chǔ)占比 91%。
充裕的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，將持續(xù)有力地推動(dòng)越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)長(zhǎng)期穩(wěn)健增長(zhǎng)。花旗銀行指出，多元化的土地儲(chǔ)備和有利的融資渠道可以助力越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)2022年5-10%的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)公司銷(xiāo)售穩(wěn)定在5-10%的增速以及收入復(fù)合年增長(zhǎng)率約5%。鑒于越秀地產(chǎn)可見(jiàn)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)、資源優(yōu)勢(shì)和估值，投資價(jià)值可觀，維持越秀地產(chǎn)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
中信里昂、浙商證券也在其報(bào)告中指出，融資成本與獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，是越秀地產(chǎn)進(jìn)行多元擴(kuò)儲(chǔ)的基礎(chǔ)，有利于公司形成長(zhǎng)周期、高利潤(rùn)項(xiàng)目與“短平快”項(xiàng)目的合理搭配。而中金公司、浙商證券評(píng)價(jià)，越秀地產(chǎn)土儲(chǔ)充足且聚焦一二線(xiàn)城市，為其未來(lái)增長(zhǎng)提供強(qiáng)有力支撐，多元增儲(chǔ)有望實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)。兩家機(jī)構(gòu)更強(qiáng)調(diào)截至2021年底越秀地產(chǎn)土儲(chǔ)未售貨值可覆蓋約4年銷(xiāo)售，未來(lái)可供貨值充足，銷(xiāo)售規(guī)模仍有上升潛力。
獨(dú)特TOD模式深化，有利于行業(yè)突圍
興業(yè)證券、浙商證券在報(bào)告中指出，越秀地產(chǎn)獨(dú)特的TOD 模式有利于公司在行業(yè)格局演化過(guò)程中實(shí)現(xiàn)突圍，TOD項(xiàng)目周轉(zhuǎn)快，毛利率高。為未來(lái)公司穩(wěn)定釋放利潤(rùn)奠定基礎(chǔ)。截至2021年12月31日，越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目保持穩(wěn)健，全年共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約人民幣178.7億元，同比上升5.1%。2021年上半年，越秀地產(chǎn)成功獲取廣州星航（廣州黃埔廟頭）TOD項(xiàng)目，新增TOD土地儲(chǔ)備21萬(wàn)平方米。截至2021年末，公司TOD項(xiàng)目總土儲(chǔ)為376萬(wàn)平米，占總土儲(chǔ)的13.9%，占大灣區(qū)土儲(chǔ)的 25.2%。因此，借力獨(dú)特的TOD資源，有望進(jìn)一步鞏固公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
2021年越秀地產(chǎn)成績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異，依托國(guó)企背景、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)和多元化、特色化增儲(chǔ)模式，以及獨(dú)特的TOD模式獲得資本市場(chǎng)多家投行青睞。未來(lái)，越秀地產(chǎn)有望進(jìn)一步提升市場(chǎng)占有率，持續(xù)全國(guó)化布局的腳步，努力為股東及投資者創(chuàng)造更亮眼的成績(jī)。
