房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)控，朝著健康平穩(wěn)發(fā)展方向前行之際，曾預(yù)警“活下去”的萬科A(000002.SZ)，有了新的動(dòng)向。
11月5日晚間，萬科A公告，擬分拆萬物云赴港上市。這是萬科在行業(yè)大變局中的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型體現(xiàn)，或許也是應(yīng)對(duì)經(jīng)營重壓之舉。
今年前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入超過2700億元，同比增速超10%，但公司實(shí)現(xiàn)的歸屬于上市公司股東的凈利潤(簡稱凈利潤)為166.89億元，同比下降15.98%，增收不增利明顯。
長江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，這是萬科開始披露季報(bào)業(yè)績的20年來，前三季度的凈利潤首次出現(xiàn)下降。
當(dāng)然，隨著市場(chǎng)深入調(diào)整，部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，作為行業(yè)龍頭，萬科依然表現(xiàn)穩(wěn)健。
截至今年9月底，萬科資產(chǎn)負(fù)債率為80.94%，為2016年以來新低，其凈負(fù)債率為31.90%。
在拿地方面，萬科也在明顯放緩，周轉(zhuǎn)方面則在加速。半年報(bào)顯示，期末，公司擬開發(fā)產(chǎn)品(土地)1900億元，較年初的2024.98億元減少約124.98億元。
擬開發(fā)產(chǎn)品(土地)1900億元，較年初的2024.98億元減少約124.98億元。
地價(jià)占比上升凈利首降
近20年來，萬科首次出現(xiàn)凈利潤負(fù)增長。
根據(jù)三季報(bào)，今年前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2714.86億元，去年同期為2414.91億元，同比增加299.95億元，增幅為12.42%。上年同期，可能是受疫情影響，其實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入同比增速為7.85%，為2017年以來最低。今年前三季度，雖然同比增速尚未恢復(fù)到2019年同期水平，但增速已經(jīng)高出上年同期。
與營業(yè)收入同比正增長相比，凈利潤的表現(xiàn)就有點(diǎn)不太好看了。前三季度，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤166.89億元，去年同期為198.63億元，同比減少31.74億元，下降幅度為15.98%。其實(shí)現(xiàn)的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(簡稱扣非凈利潤)162.87億元，較去年同期的188.89億元減少26.02億元，同比下降幅度為13.78%。
萬科是中國資本市場(chǎng)上第一批掛牌上市企業(yè)，也是深交所繼平安銀行之后的第二家掛牌企業(yè)。在地產(chǎn)黃金時(shí)代，萬科實(shí)現(xiàn)了快速崛起壯大。1992年底，萬科的總資產(chǎn)為9.63億元，到今年9月底，資產(chǎn)規(guī)模已接近2萬億。2020年，公司營業(yè)收入4191.12億元，較1991年的4.23億元增長約990倍。上市30年，萬科A從一家小地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)成長為A股市場(chǎng)上當(dāng)之無愧的行業(yè)龍頭。
長江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，30年來，萬科的資產(chǎn)規(guī)模、營業(yè)收入逐季、逐年不間斷增長。與之相匹配的是，2021年之前，凈利潤也表現(xiàn)為不間斷增長。即便是在受到疫情沖擊的2020年，無論是單季度還是年度，公司的凈利潤依然表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，保持了不間斷增長。
由此可見，今年前三季度，萬科的凈利潤出現(xiàn)歷史性地下滑。
從單個(gè)季度看，今年一二三季度，公司實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入分別為622.64億元、1048.47億元、1043.75億元，同比增長30.33%、6.36%、9.70%，均較上年同期為增長。對(duì)應(yīng)的凈利潤為12.92億元、97.55億元、56.42億元，同比分別變動(dòng)3.44%、-13.35%、-23.30%?？鄯莾衾麧櫡謩e為11.57億元、95.70億元、55.60億元，同比變動(dòng)13.76%、-13.76%、-17.94%。
單季度數(shù)據(jù)顯示，雖然二三季度的同比增速較一季度有所放緩，但營業(yè)收入整體表現(xiàn)穩(wěn)健。而凈利潤、扣非凈利潤在一季度還表現(xiàn)為正增長，而二三季度同比增速則呈現(xiàn)加速下滑趨勢(shì)。
與A股同行相比，今年前三季度，多數(shù)規(guī)模以上房企營業(yè)收入和凈利潤出現(xiàn)下降，不過，保利發(fā)展凈利潤保持了小幅增長。前三季度，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)凈利潤135.83億元，同比增長2.88%。
對(duì)于前三季度凈利潤下滑，萬科解釋，主要是與近年來地價(jià)占房價(jià)比例提高有關(guān)。
今年前三季度，萬科的房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率(已扣除稅金及附加)為17.5%，同比下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健凈負(fù)債率為31.9%
面對(duì)前所未有的房地產(chǎn)市場(chǎng)變局，萬科是如何出招應(yīng)對(duì)呢?
早在去年7月，泰禾集團(tuán)牽手萬科，萬科計(jì)劃向泰禾集團(tuán)伸出援手，獲得其19.9%股權(quán)。到目前，仍未見萬科A入股泰禾集團(tuán)。
今年3月底，在萬科的年度業(yè)績說明會(huì)上，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝回應(yīng)稱，“幫人忙不會(huì)給自己添亂，萬科是否入股泰禾有嚴(yán)格的前提條件”，“操盤公司不是接盤公司，操盤公司是受各方委托來干活的，不承擔(dān)項(xiàng)目本身的債權(quán)債務(wù)關(guān)系”。
不過，長江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在具體項(xiàng)目上，萬科與泰禾集團(tuán)倒是有合作，如泰禾集團(tuán)的津海院子項(xiàng)目。
萬科對(duì)泰禾集團(tuán)的態(tài)度，體現(xiàn)了萬科的財(cái)務(wù)穩(wěn)健風(fēng)格。目前來看，公司財(cái)務(wù)較為健康。
截至今年9月底，萬科A80.94%，較年初的81.28%下降了0.34個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率為31.9%。公司的貨幣資金為1471.07億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債之和782.9億元。有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為13.6%，且有息負(fù)債中70.6%為長期負(fù)債。
存貨方面，截至9月底，公司新增132個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積約2241萬平方米，有5211.1萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，在建項(xiàng)目總建筑面積約11581.5萬平方米，新開工面積2837.2萬平方米。資產(chǎn)負(fù)債表顯示，擬開發(fā)產(chǎn)品(土地)1900億元，較年初的2024.98億元減少約124.98億元。
除了自身穩(wěn)健投資外，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是萬科應(yīng)對(duì)行業(yè)變局的重要措施。
在地產(chǎn)開發(fā)方面，踐行綠色低碳發(fā)展理念，持續(xù)推廣落地綠色建筑和住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)人居、生活、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，是萬科不再復(fù)制簡單的拿地、開發(fā)、銷售的粗放式金經(jīng)營。萬科稱，2020年，公司新建項(xiàng)目連續(xù)第七年全部滿足綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，新開主流項(xiàng)目的工業(yè)化應(yīng)用比例為86%。
香頌資本執(zhí)行董事沈萌向長江商報(bào)記者分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)型，深挖服務(wù)和科技附加值的機(jī)會(huì)仍然存在。鏈接智能家居、智能建筑新興行業(yè)，提升建筑效率、增強(qiáng)建筑安全，滿足居家更高要求為目的，作為老牌房企萬科，在建筑設(shè)計(jì)以及消費(fèi)需求方面有很強(qiáng)積累，預(yù)計(jì)會(huì)朝這方面發(fā)展。他認(rèn)為，一方面，可以提高估值和成長潛力，另一方面，也可以為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提高附加值和收益空間。
其實(shí)，萬科早就有轉(zhuǎn)型布局。除了傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)型外，萬科的物業(yè)服務(wù)板塊也承載著轉(zhuǎn)型重任。
最新公告顯示，萬科董事會(huì)審議通過了擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司(簡稱“萬物云”)到港交所上市的相關(guān)議案。
萬科方面表示，目前，萬物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，分拆上市將有助于突出公司在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，提高公司及萬物云的持續(xù)運(yùn)營能力，釋放其內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)有利于公司向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的方向轉(zhuǎn)型發(fā)展。
萬物云成立于2001年2月，注冊(cè)資本為10.5億元，主要經(jīng)營范圍包括物業(yè)服務(wù)家政服務(wù)，與物業(yè)管理相關(guān)的房屋維修、養(yǎng)護(hù)、樓宇機(jī)電設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生及園林綠化設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。
萬科在今年半年報(bào)中披露，上半年，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元，同比增長33.3%。
市場(chǎng)稱，借分拆萬物云赴港上市，萬科試圖借此打造第二個(gè)萬科。(記者 沈右榮)
