順發恒業（000631）2023年半年度董事會經營評述內容如下：
一、報告期內公司從事的主要業務
（一）公司主要業務、產品及經營模式
【資料圖】
報告期內，公司主營業務收入主要來自房地產業、物業服務及風電業務。公司房地產經營模式：自主開發與銷售，自持部分物業，并提供物業服務；主要產品：住宅地產、自持物業運營以及物業服務；目前項目主要分布在浙江（杭州）、安徽（淮南）；主要在售項目有：杭州地區：美頌城，淮南地區：澤潤園二期。公司風電業務經營模式：將風能開發轉換為電力后銷售，滿足經濟社會及國民用電需求；主要產品：電力。（二）公司所屬行業情況1、房地產行業2023上半年，房地產市場整體表現為先升后降，未能延續回暖態勢。房地產政策環境整體延續2022年末以來的寬松態勢，優化了集中供地等制度以適應當前市場環境，金融層面降準降息穩經濟，政策支持居民信貸及房企融資，中央還多次強調有效防范化解優質頭部房企風險，改善房企資金鏈，釋放積極信號。但房企開發投資意愿仍顯不足，新開工意愿持續走弱。根據國家統計局數據顯示，2023年上半年，房地產開發企業房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%。同時，房地產銷售市場也表現較弱。根據國家統計局數據顯示，2023年上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%；6月末，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17.0%。其中，住宅待售面積增長18.0%。2、物業服務行業近年來，物業管理行業迎來飛速發展的黃金時期，市場競爭格局不斷演化。物業企業無論是在管理規模還是在服務內容等方面都實現了快速發展，行業已開始進入理性回歸、高質發展階段?；貧w服務本質，便是服務至上，讓客戶在服務中獲得高度的滿足感和最好的體驗感，增強用戶粘性，以品質贏得市場。根據目前行業發展趨勢，物業企業的營業收入大概來源于：基礎物業服務收入、增值服務收入及創新型服務收入。其中增值服務包括社區增值服務和非業主增值服務；創新型服務是指近幾年行業新拓板塊，如城市服務、IFM、商業運營、智能科技服務或企業特色的創新服務等。其中增值服務的市場潛力大，尤其是社區增值服務仍是物業管理行業持續增長的重要力量。3、風電行業2023年6月13日，國家能源局發布《風電場改造升級和退役管理辦法》（以下簡稱“《管理辦法》”），鼓勵并網運行超過15年或單臺機組容量小于1.5兆瓦的風電場開展改造升級；風電場改造升級原并網容量不占用新增消納空間，鼓勵新增并網容量通過市場化方式并網；風電場改造升級項目補貼電量的上網電價按改造前項目電價政策執行，其它電量的上網電價執行項目核準變更當年的電價政策，為風電場改造升級和退役管理提供政策依據。《管理辦法》對管理主體、申請流程、審批、電網接入、補貼和電價等方面做了進一步明確，為老舊風場改造升級和退役提供了政策上的依據。后續各省有望加快制定和出臺具體的實施細則，推動老舊風場改造升級，釋放相關的項目需求。（三）公司主要業務所在市場分析1、房地產市場分析（1）杭州市場：2023年上半年，全國房地產市場震蕩回調，杭州憑借多方運營和多措并舉，保持市場活力與韌性。政策端，持續放松限購，采用精細化調控，對市場形成強力托底；土地端，調整核心及外圍拿地利潤，通過差異化精準供地，有效維持土拍熱度；產品端，多維度提升產品力，打造“六邊形”熱銷盤；房企端，高效運營快速開發，實現更低財務成本，更快貨值兌現。2023年上半年，杭州樓市政策延續放松趨勢，且放松更加精細化，“因城施策”基本過渡到“按區施策、一區一策”方向，主要內容圍繞差異化限購范圍調整、購房補貼、放松落戶門檻等。杭州市區涉宅用地出讓金回歸全國第一，民企份額超七成，土拍走出獨立行情。2023年1-6月累計成交66幅地塊，總出讓建面積534.2萬方，攬金953.4億元，雖然整體規模處于相對低位，但土拍熱度高昂，封頂搖號地塊占比高達62%，平均溢價率9.3%低位回升。此外，新房、二手房市場需求結構呈現出不同的特征：新房市場核心區改善項目仍維持較高熱度，外圍剛需熱度開始下降；二手房市場則近郊剛需大盤主導需求，未來這種深度分化行情或將持續。（2）淮南市場：2023年以來，中央反復重申“房住不炒”，滿足合理購房需求，促進樓市穩健發展，且利好政策不斷?；茨鲜杏?023年5月1日起施行住房公積金“新政”。“新政”規定，單職工最高額度由40萬元調整為45萬元；雙職工最高額度由50萬元調整為55萬元；低繳存職工最低貸款額度上限由15萬元調整為25萬元。同時規定，符合國家生育政策生育二孩及以上子女家庭購買首套普通自住住房申請公積金貸款的，貸款額度最高上浮20%，租房提取額度提高至15000元/年。此外支持公積金貸款“帶押過戶”、恢復“商轉公”等，“新政”的實施對促進當地樓市發展起到了積極的作用。2、物業服務市場分析2023年上半年，浙江省針對社區養老、未來社區建設等重點發力方向，積極出臺相關優化政策。浙江省提出加快打造“浙里康養”金名片，加快建設基本養老服務體系，構建智慧養老服務應用場景。社區養老作為社區增值服務中的重要組成部分，對于物業服務企業來說，既是機遇也是挑戰，物業企業積極參與社區居家養老服務，推進搭建“居家+社區機構+智慧養老”家門口養老模式。近年來，杭州市物業服務價格指數基本保持增長趨勢，2023年6月物業服務價格指數為1077.00，環比漲幅居第2位，高于二十城綜合指數（1075.58），在重點城市中表現不錯。近一年，杭州市物業服務均價水平加快增長。截止2023年6月，杭州市物業服務均價為2.84元/㎡/月，與2022年12月基本持平。3、風電市場分析風電已發展成為我國第三大電源，在雙碳背景下，行業的戰略地位得到提升，“十四五”各省市規劃的風電裝機規模合計超300GW，另外預計“十四五”期間我國風電場改造需求達到20GW，分散式風電年均貢獻裝機量10-15GW。陸上風電補貼已完全退坡，政策時間節點對行業周期的影響已逐步消除；特高壓建設持續推進，儲能裝機規模加速，風電棄風率維持歷史低位，棄風限裝對風電行業的限制作用明顯減弱；風電平價倒逼市場競爭加劇，風電機組和安裝工程成本呈下行趨勢，2023年3月，陸上風電項目（不含塔筒）最低中標均價創行業新低。周期屬性逐漸弱化，我國風電行業有望開啟新一輪周期。（四）公司經營情況總結報告期內，公司始終堅持穩健發展、穩中求進，圍繞發展戰略，積極開展各項工作。主要包括：1、持續對房地產業務進行戰略性收縮，不斷強化存量項目銷售去化，加快回款；2、有序推進物業服務新模式，不斷探索實踐，適應市場需求變化，打造集約高效、智能綠色、安全可靠的未來社區運營服務體系，促進服務水平快速提升；3、積極維護旺角城特色街區穩健運營，以用戶思維為根本，通過組織與用戶需求相匹配的商業內容，體現特色街區更大價值，不斷促進商業街運營質效提升，保障商業項目運營收益；4、對于風電項目，通過提高運維效率和安全管理，不斷提高發電效率、降低成本，保障風電業務安全、高效運營；5、不斷在充實人才隊伍建設，優化人才素質結構，保障產業發展的人才需求。報告期內，公司實現營業收入13,555.42萬元，利潤總額7,724.31萬元，歸屬于母公司所有者的凈利潤5,494.78萬元，分別較上年同期增長9.36%、-33.54%和-35.47%。向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保按照房地產企業經營慣例，部分子公司為相關業主按揭貸款提供階段性保證擔保。擔保期限自商品房承購人的首筆個人商品房抵押貸款發放之日起，至商品房購房人取得房屋所有權證并辦妥抵押登記手續止。截至2023年6月30日，部分子公司為購買公司相關房產的業主提供保證擔保涉及的借款金額為40,627.03萬元。本公司歷年沒有發生由于擔保連帶責任而發生損失的情形，因此該項擔保對本公司的財務狀況無重大影響。
二、核心競爭力分析1、公司擁有一支經驗豐富、銳意進取、年富力強的管理隊伍，有較強的學習能力、適應能力。公司管理隊伍具有高度一致的核心價值觀，保證了公司在激烈的市場競爭中實現可持續發展。2、公司依托股東得天獨厚的產業優勢與產業資源，探索清潔能源、智慧社區運營等技術產業協同發展和深度融合；公司整合集聚的綜合資源和能力能迅速在市場中占得先機。3、公司目前現金流較充沛，憑借穩健的經營與良好的信用水平，與國內多家金融機構建立了長期、穩定的合作關系，根據產業政策，可多渠道、多種類開展融資，為公司未來業務高速高質發展提供支持。
三、公司面臨的風險和應對措施1、政策風險房地產行業規模上行空間、發展周期受政策影響顯著，信貸政策、限購限貸等政策頻出頻變，這些因素加上市場競爭激烈給公司未來發展帶來不確定性。另外，目前國家持續推動陸上風電價格退坡，引導陸上風電盡快實現平價上網，將對公司拓展新業務造成一定沖擊。對策：堅定“去房產化”策略的同時加速產業板塊整合升級，發展提升資產運營和物業服務能力，持續加強內部管理、提質增效；從平價上網政策、電力消納、風資源、造價等方面，持續開展調研，努力搶抓優質資源，實現風險控制。2、管理風險隨著公司發展戰略實施，公司業務范圍發生調整，對人才儲備、運營管理及公司治理提出更高要求。對策：加速契合戰略發展的專業人才儲備，優化人才結構，建立健全規范的管理體系，加強內部控制制度建設，提升經營管理能力，保障企業有序發展。3、市場競爭風險目前清潔能源行業競爭主要體現在新項目開發。隨著行業集中度的提升、產品的提質增效、搶占優勢資源及擴大市場份額的訴求也將進一步加劇企業之間的競爭。對策：公司將加速整合資源配置，加快市場開拓步伐，擴大裝機容量與資產規模，增強公司抗風險能力和自身“造血功能”，進一步提高公司在清潔能源行業的市場競爭力。4、自然條件風險公司收購的風電項目均分布在浙江沿海地區，易受臺風等惡劣天氣威脅。極端惡劣天氣引發的自然災害可能對設備、輸電線路等造成損壞，進而影響項目發電能力，對風電場發電量和營收造成不利影響。對策：公司將加強安全管理，落實企業安全生產主體責任，實施系統安全績效考核；加強技術監督，強化定檢維護和消缺工作，不斷提高運行檢修質量和設備健康水平，增強突發事件應對和防災抗災能力。
關鍵詞：
