香江控股（600162）2022年年度董事會經營評述內容如下：

一、經營情況討論與分析

【資料圖】

2022年，在宏觀經濟嚴峻復雜且不確定性上升、資本市場大幅波動、市場預期疲弱的背景下，我國實現(xiàn)經濟總量121萬億元，比上年實際增長3%，增速較2021年回落5個百分點。在“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策環(huán)境下，房地產行業(yè)銷售與投資同比大幅下滑。同時，受房地產融資嚴控政策的影響，房地產民營企業(yè)融資困難，房地產企業(yè)銷售去貨速度與投資熱度持續(xù)下滑。在上述復雜且嚴峻的背景下，公司緊緊圍繞穩(wěn)健且謹慎的總體戰(zhàn)略布局，一方面盡最大的力量加大推盤銷售，力求實現(xiàn)資金的快速回籠；一方面做好疫情后商貿運營業(yè)務的復蘇工作。在內部管控方面，積極進行戰(zhàn)略梳理與組織架構優(yōu)化調整，開源節(jié)流，精簡人員，嚴控費用，提升內部效能，保證公司經營業(yè)績的穩(wěn)定和公司未來的可持續(xù)發(fā)展。

（一）城市產業(yè)發(fā)展方面

聚焦主營業(yè)務，積極銷售去化，力保項目按時交樓。重點推進廣州增城項目、恩平項目、株洲項目、天津項目、蘇州項目以及成都項目的銷售工作以及廣州增城項目、恩平項目、連云港項目、株洲項目、天津項目以及聊城項目的竣工驗收工作。

1、銷售簽約與營銷方面

2022年，在整體購房需求疲軟的情況下，城市產業(yè)發(fā)展方面實現(xiàn)簽約金額約24.41億元，產城銷售情況較前一年出現(xiàn)較大幅度下滑。

公司品牌營銷中心根據(jù)業(yè)務及項目的需要，對架構與人員進行優(yōu)化與調整，力求做到強化品牌管理，提高工作效率；規(guī)范銷售事務流程，規(guī)范系統(tǒng)房源及簽約管理，打造高效能的銷售團隊。

2、在運營體系建設方面

全面實施團隊整合與組織架構扁平化，調整人才結構，大膽啟用年輕干部。一方面為提升組織效能和溝通效率，產城業(yè)務層面將計劃運營部與工程管理部合并，組建運營管理部；取消景觀裝修部，其中設計職能合并到規(guī)劃設計部，工程職能合并到運營管理部；另一方面，根據(jù)業(yè)務能力和工作績效，對業(yè)務部門負責人、項目總和營銷負責人做了一定比例的調換，能者上，庸者下。以保安全、保銷售、保交樓、保公司和項目平穩(wěn)運行為原則，建立全周期的運營管理體系。

3、項目工程管理方面

推動工程與運營，成本與招采、規(guī)劃設計與景觀裝修工作的深度融合，降低溝通成本，提升管控質量。督辦廣州增城項目翡翠十五期的分棟開發(fā)工作，督辦廣州增城項目、恩平項目、連云港項目、株洲項目、天津項目以及聊城項目的竣工驗收工作。

4、在物業(yè)管理方面：

2022年，公司在物業(yè)管理工作上的重點繼續(xù)圍繞提升服務品質，樹立良好品牌等方面開展工作。逐步提升服務質量與住戶滿意度，順利完成重點項目廣州番禺錦江項目的業(yè)委會改選換屆工作；同時，對于新交付的項目，物業(yè)管理配合做好各項竣工驗收工作。疫情期間，配合政府防疫要求，做好各項目的物業(yè)管理工作。

（二）商貿流通及家居賣場運營方面

2022年，商貿流通面臨行業(yè)與市場雙重寒冬，公司積極部署管理舉措，穩(wěn)步推動業(yè)務發(fā)展。具體工作如下：

1、積極招商運營，上半年重點解決長沙項目、洛陽項目、鄭州項目的空置低效資產，出租率及經營氛圍得到有效提升；下半年續(xù)簽期間受市場環(huán)境和封控停業(yè)的影響出租率下滑，重點推進重點招商門店續(xù)簽計劃，并針對重點地區(qū)、城市續(xù)簽集中補商，力穩(wěn)出租率。

2、通過續(xù)簽正常淘換周期，主動改善項目商戶品牌結構，針對核心門店廣州、深圳、武漢、南昌、沈陽重點引進頭部品牌、流量品牌。

3、組建項目企劃營銷條線“新媒體運營組”，首批試點深圳/廣州/南昌/沈陽/武漢5個城市，實行總部和項目對新媒體城市組的雙線管理。搭建總部和門店直播間，全國重點城市建立線上直播間，打通直播間線上商店。

4、結合市場及現(xiàn)行業(yè)務，優(yōu)化落地制度和規(guī)范，包含進場、撤場、欠費催收、商戶風險管理、商鋪、臨租、廣告位、合同保證金、統(tǒng)一收銀、商品管理等，都取得了不同程度的規(guī)范、完善效果。

5、狠抓安全工作，主要以總部現(xiàn)場檢查整改、監(jiān)督項目自檢、對于政府主管部門檢查推動整改/推動公關為主，統(tǒng)籌項目完成每季度安全大檢查及消防演習，最大程度做到安全覆蓋和管理。

6、在信息應用服務方面，開展瑞米商管系統(tǒng)二期功能優(yōu)化，完成招商門店的宣導覆蓋及上線使用，集中管理業(yè)務數(shù)據(jù)及合同規(guī)范。推進APP線上開單功能完善及試點推廣，支持實際活動交易場景，更便利服務商戶及消費者。

二、報告期內公司所處行業(yè)情況

2022年，在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策背景下，推動房地產行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。要確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

2022年年底，房地產行業(yè)迎來了政策性回暖，監(jiān)管部門陸續(xù)出臺利好政策推動房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展，進入11月，從信貸、債券、股權三個融資渠道采取的“三支箭”政策組合相繼落地，上市房企和涉房上市公司再融資通道重新打開，房企資金壓力有望得到緩解；全國各地因城施策，通過降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度等工具修復購房者信心，政策效果逐步呈現(xiàn)。

2022年全年商品房銷售面積13.58億平方米，同比下降24.3%，銷售金額13.33萬億元，同比下降26.7%。2022年商品房銷售延續(xù)2021年下半年的低迷景象，銷售額和銷售面積持續(xù)下降，全國商品房銷售下滑趨勢較為明顯。

2022年全年新開工面積12.06億平，同比下降39.4%，是歷史最大跌幅，全年新開工面積回落至2009年以前水平。2022年房地產企業(yè)因銷售持續(xù)下行疊加行業(yè)出清，房企資金壓力愈加突出，整體拿地力度大幅下降，全年土地成交價款0.92萬億元，同比下降48.4%，購置土地面積1.01億平，同比下降53.4%。

房企在資金壓力下再投資拓展舉步維艱，已出險的房企失去拿地能力，尚未出險的房企面臨各資金方的擠兌壓力，資金需優(yōu)先保持現(xiàn)金流和債務兌付避免違約，投資拿地難度較大；銷售持續(xù)下行，在面對未來銷售不確定性的情況下需謹慎投資，聚焦于核心城市核心地塊，降低經營風險。

三、報告期內公司從事的業(yè)務情況

（一）報告期內公司所從事的主要業(yè)務

公司是專業(yè)從事城市產業(yè)發(fā)展、商貿流通及家居賣場運營為主的綜合性集團。公司一方面立足于城市產業(yè)發(fā)展的運營商，從開發(fā)精品住宅項目，到聚焦粵港澳大灣區(qū)開發(fā)商業(yè)綜合體等項目，并不斷創(chuàng)新，與國際科技、國內IT服務創(chuàng)新企業(yè)打造科創(chuàng)產業(yè)中心項目；另一方面，公司通過商貿流通市場、家居賣場的開發(fā)與運營，不斷深入發(fā)展，現(xiàn)已成為國內領先的家居連鎖賣場運營商，并積極推進戰(zhàn)略轉型。

（二）報告期內公司的主要經營模式

報告期內，公司的主營業(yè)務主要以城市產業(yè)發(fā)展、商貿流通及家居賣場運營為主。

1、城市產業(yè)發(fā)展

公司聚焦精品住宅開發(fā)，不斷突破、大膽創(chuàng)新，先后打造了廣州錦繡香江、廣州香江-翡翠綠洲以及錦繡香江溫泉城等超大型高端精品住宅項目；并逐步深耕城市產業(yè)發(fā)展領域，先后打造珠海橫琴-金融傳媒中心、南沙香江國際金融中心自貿區(qū)綜合體等項目，通過與微軟（中國）等知名企業(yè)合作，打造科創(chuàng)中心，實現(xiàn)新城市（300778）產業(yè)升級。

2、商貿流通及家居賣場運營

商貿物流及家居賣場運營業(yè)務主要包括經營商貿物流市場的開發(fā)及運營管理，以及泛家居賣場的開發(fā)及運營管理。商貿物流及家居賣場運營的主要對象為專業(yè)市場，尤其以家居賣場為主。

根據(jù)市場需求定位不同，公司開發(fā)的專業(yè)市場可分為建材家居、百貨小商品、副食、五金機電、酒店用品等專業(yè)市場。

四、報告期內核心競爭力分析

公司以企業(yè)文化為基礎，以市場化運作為依托，結合公司特點及城市布局不斷形成并完善自身的經營優(yōu)勢，經過多年的用心打造，逐步確立了具有香江特色的競爭優(yōu)勢。

1、公司擁有強大的產業(yè)組合能力，業(yè)務組合具有良好的互補性，抗風險能力較強

公司作為綜合性集團，業(yè)務板塊之間的互補與盈利模式靈活度將一定程度上規(guī)避宏觀調控對公司的影響。

2、較強成本管控能力

公司具有很強的成本管控能力，從全面預算管理到IT系統(tǒng)的全面實施，公司對綜合成本的管控，具有很強的能力與豐富的經驗，保證了公司產品具有較強有力的市場競爭優(yōu)勢。

3、完善的內部管理體系

公司具備完善的內部管理體系，覆蓋了項目前期的可行性研究、項目獲取、項目規(guī)劃、項目施工、產品銷售、客戶服務等多個環(huán)節(jié)，包括人力資源模塊、計劃運營模塊、財務模塊、工程模塊、成本模塊、設計模塊、采購模塊、營銷模塊、客服物業(yè)模塊等多個項目管理模塊。公司注重對行業(yè)趨勢、區(qū)域市場、競爭對手、客戶價值等方面的系統(tǒng)調研，形成了以市場為基礎、以客戶訴求為導向的市場研究體系，為項目開發(fā)提供決策支持。各個管理模塊及管理體系相輔相成，發(fā)揮協(xié)同效應，把控市場動態(tài)及全過程關鍵性節(jié)點，正確預估未來風險并作出準確及時的判斷，確保各項目的順利實施。

4、公司擁有良好的市場把握能力

經過多年經營，香江控股已擁有了良好的市場把握能力。在過去的經營過程中，公司以了解市場、開發(fā)市場、帶動市場為項目經營策劃的指導思想，結合對宏觀經濟形勢的把握、對市場發(fā)展趨勢與客戶需求的掌控，積累了大量的經驗，避免價格比拼的不利局面，依靠品質和差異化贏取了市場，塑造了公司在業(yè)務上把握市場的核心競爭力。

5、公司擁有良好的創(chuàng)新能力

創(chuàng)新是企業(yè)生命的源泉，近年來香江控股一直注重公司的創(chuàng)新能力，更好的讓公司擺脫現(xiàn)有的市場和產品觀念的約束，重視多樣化的整合，立足客戶的切身需求，通過多種激勵手段的綜合運用，確立公司自己的競爭優(yōu)勢。

公司的創(chuàng)新能力主要包括產品創(chuàng)新和經營管理手段的創(chuàng)新。現(xiàn)階段，產品創(chuàng)新已經得到公司管理層廣泛和深入的認識，如開發(fā)綠色環(huán)境建筑、注重休閑、堅持人與自然協(xié)調發(fā)展、智慧家居物聯(lián)網等產品。

6、豐富的商戶資源及有效的整合能力

公司進軍商貿流通運營領域多年，已積累了豐富的商戶資源，與多家國內外知名品牌建立了穩(wěn)定的合作關系，贏得了大量有價值的業(yè)主的信任。公司通過整合累積的商戶資源實現(xiàn)商貿流通項目有效的品類品種互動和商戶品牌組合，形成聚集效應，提升日均人流量和交易額；通過整合城市居民的不同需求，以商貿流通運營為引導，有效發(fā)揮各項目之間的協(xié)同效應，相互提升各種類型物業(yè)的價值。通過有效整合實現(xiàn)業(yè)主、商戶等各方共贏，培養(yǎng)客戶忠誠度，實現(xiàn)各種資源的重復利用，提高商業(yè)運營模式的可復制性。

7、經驗豐富的運營管理團隊

公司管理層團隊在商貿流通運營行業(yè)擁有著豐富的經驗，經驗豐富的管理團隊為公司整體的可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎。公司子公司香江商業(yè)經過20多年的發(fā)展，在華南區(qū)域建立了絕對的競爭優(yōu)勢，包括品牌影響力、消費者口碑、市場占有率、招商資源儲備等，在華南區(qū)域均處于行業(yè)前列。

五、報告期內主要經營情況

1、土地儲備情況

截至2022年12月31日，公司持有土地儲備總建筑面積約575萬平方米，其中已竣工未銷售建筑面積約135萬平方米，在建工程建筑面積約162萬平方米，未來可供發(fā)展用地建筑面積約為278萬平方米。公司土地儲備主要為住宅及商業(yè)用途，以出售為主，公司根據(jù)市場情況決定是否出租及出租比例。報告期內公司房地產儲備情況詳細請見下文“房地產行業(yè)經營性信息分析”中“報告期內房地產儲備情況”表。

2、房地產銷售情況

2022年公司實現(xiàn)房地產簽約銷售面積約17.47萬平方米、簽約銷售金額約24.41億元，上述簽約銷售均為住宅方面的銷售，銷售情況：番禺錦繡香江項目、南昆山項目、增城翡翠綠洲、恩平錦繡香江、連云港錦繡香江、武漢錦繡香江、株洲錦繡香江、南京灣項目及天津項目等都有住宅項目推售。報告期內公司房地產銷售情況詳細請見下文“房地產行業(yè)經營性信息分析”中“報告期內房地產銷售情況”表。

3、房地產出租情況

報告期內公司房地產銷售情況詳細請見下文“房地產行業(yè)經營性信息分析”中“報告期內房地產出租情況”表。

六、公司關于公司未來發(fā)展的討論與分析

(一)行業(yè)格局和趨勢

2022年，“保交樓、穩(wěn)民生”是房地產政策調控圍繞的工作重點，旨在推動房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。2022年全年商品房銷售面積13.58億平方米，同比下降24.3%，銷售金額13.33萬億元，同比下降26.7%。2022年商品房銷售延續(xù)2021年下半年的低迷景象，銷售額和銷售面積持續(xù)下降，全國商品房銷售下滑趨勢較為明顯。2022年年末，房地產行業(yè)融資政策逐步放松，信貸、股權、債權的融資端“三箭齊發(fā)”以及“金融16條”等政策相繼出臺，促進房地產市場健康發(fā)展。

1、房地產業(yè)務

展望2023年，預計房地產市場將繼續(xù)在“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的主基調下平穩(wěn)運行，在融資逐步寬松的情況下，優(yōu)質房企的融資環(huán)境有望獲得實質性的改善，融資渠道將得到進一步的拓寬和優(yōu)化。在十四五規(guī)劃和二〇三五年遠景目標建議中，提出要“促進住房消費健康發(fā)展”，合理的住房消費依然是被鼓勵和支持的對象，調控政策或將在相關方面進行補充和優(yōu)化。“推動金融、房地產同實體經濟均衡發(fā)展”，也預示著房地產與金融將更多地注重協(xié)調發(fā)展，在促進實體經濟上發(fā)揮更重要的作用。

2、家居商貿市場

家居商貿受疫情影響較大，互聯(lián)網新零售等新業(yè)態(tài)對線下商貿運營嘗試一定的沖擊。隨著防控進入新階段，2023年家居行業(yè)的消費潛力將進一步釋放，行業(yè)有望得到修復及重振。城鎮(zhèn)化進程的推進以及家居行業(yè)高質量發(fā)展的要求，使得居民對家居裝飾及家具的消費需求增加，二次裝修和家居產品的消費升級為家居商貿行業(yè)帶來了一定的發(fā)展空間。

(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略

公司以城市生活平臺服務商為定位，致力于滿足人們對美好居家生活的向往。在產業(yè)上，公司采用城市發(fā)展、家居商貿雙輪驅動模式，并積極擁抱時代發(fā)展趨勢，通過科創(chuàng)、健康產業(yè)融合升級打造城市產業(yè)新的增長點，通過互聯(lián)網新技術、新模式融合升級家居商貿產業(yè)。在公司經營上，以現(xiàn)金流管理為主要抓手，提高資金回款率、資產周轉率，不斷提升經營效率。公司以成為行業(yè)領先的高品質產業(yè)和生活平臺為目標，為股東、客戶和社會持續(xù)創(chuàng)造價值。

(三)經營計劃

2023年，公司將在有效控制風險的前提下，保持穩(wěn)健發(fā)展的步伐，創(chuàng)造更多收益，為廣大投資者實現(xiàn)更高的投資回報。

（一）城市產業(yè)發(fā)展

2023年，城市產業(yè)發(fā)展方面將堅持穩(wěn)健發(fā)展的戰(zhàn)略，從嚴控成本、積極銷售、去化回款等多方面部署，同時，通過夯實提升核心專業(yè)業(yè)務水平及管理水平，精簡高效，提高效益。

1、降費用，控成本，穩(wěn)發(fā)展

將“勒緊腰帶過緊日子”貫穿于全周期、全鏈條，持續(xù)開展成本優(yōu)化專項行動。產城項目實現(xiàn)從設計、開發(fā)到銷售全過程成本管理；財務部門積極發(fā)揮現(xiàn)金流管控角色，確保公司的資金安全與健康運營；進一步實行減員增效，減少營銷、行政等管理費用，解決部分項目歷史遺留問題，盤活歷史地塊與低效資產，力圖做到節(jié)流增效。

2、降庫存，強去化，促銷售

時刻關注國家行業(yè)調控政策，把握政策紅利期，以快打慢、加速認購簽約回款，重點去化歷史存貨和重要項目存貨，同時，在回款環(huán)節(jié)進行制度優(yōu)化，力爭在認購、簽約、催收以及激勵環(huán)節(jié)達到執(zhí)行有效，協(xié)作提升的效果。

3、造內功，強協(xié)同，提升核心業(yè)務能力

公司將進一步加強職能專業(yè)化建設，促進總部各職能部門及項目之間整體協(xié)同、平衡互補；進一步加強各業(yè)務板塊標準化建設，提高工作效率，通過開發(fā)、設計、招采、成本、工程、運營等部門通力合作，支持項目進行快周轉工作；成功完成快周轉項目試點并向全產城項目推廣快周轉項目管理，建立多維度的銷售業(yè)態(tài)類型。

（二）商貿流通及家居賣場運營

1、穩(wěn)定門店出租率。全面提升現(xiàn)有門店出租率，招商門店一方面要做到提升出租率，另一方面要增加營業(yè)收入。嚴格進行預算管理，加強成本管控力度；全面提升各項目停車場收費、廣告位收入等其他相關收入，同時配備專業(yè)崗位人才，建設后備梯隊。

2、營銷效果的提升。整合品牌資源賦能門店營銷，宣傳造勢，提升知名度。加大營銷頻率及力度，開展全國各門店項目大型活動；不斷開發(fā)營銷渠道和營銷手法及加強精準營銷，精準營銷團隊組建到崗；要加強營銷復盤，做到營銷先進經驗的分享及營銷培訓，有效提升門店的銷售業(yè)績。

3、提升服務滿意度，加速經營管理效率。

（三）職能管理方面

在人力管理中，突破人才供應瓶頸，提升人才培養(yǎng)效率；績效管理深度優(yōu)化，精準激勵拉業(yè)績，激發(fā)關鍵崗位人才的主觀能動性，促進績優(yōu)關鍵崗位人才的穩(wěn)定性。對“低績效和不作為的零容忍”，月度/年度績效考核結果落地，淘汰低績效不作為人員。進行與人才盤點、績效結果相掛鉤的年度薪酬回顧與調整，促進薪酬的市場競爭力，保留績優(yōu)人員。

在財務管理中，優(yōu)化公司債務結構，盤活低效資產，加強資金管理，維持資金平衡，保證財務安全。

(四)可能面對的風險

1、政策風險：房地產行業(yè)受國家宏觀調控政策影響較大。近年來，我國房地產行業(yè)發(fā)展較快，支撐了GDP的快速增長，但同時也帶來投資過熱、住房供應結構失衡、住房價格上漲較快、抑制其他消費等負面影響，屬于國家重點調控對象。為引導和促進房地產行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，國家陸續(xù)出臺了新“國十條”、“國五條”等法律法規(guī)，對土地、住宅供應結構、稅收、信貸等領域進行政策調整，對房地產企業(yè)在土地取得、項目開發(fā)、產品設計、融資以及保持業(yè)績穩(wěn)定等方面產生相應的影響。未來國家仍將持續(xù)對房地產市場進行宏觀調控，對房地產企業(yè)的風險控制、把握市場的能力以及經營管理水平提出了更高要求。公司將加強政策研究，因勢利導，順勢而為，適應宏觀調控政策的變化，最大程度降低政策變化對經營管理、未來發(fā)展造成的不利影響。

2、市場風險：房地產行業(yè)已經歷了近二十年的高速發(fā)展。目前，主要城市的商品住宅仍然供不應求，但受宏觀經濟增速放緩、房地產宏觀政策調控、住房自有率提升等因素影響，近年來我國的商品房的需求增速放緩，部分地區(qū)甚至需求下降，少數(shù)三四線城市陸續(xù)開始出現(xiàn)“空城”現(xiàn)象。長期來看，隨著自有住房比率的提高，人口紅利拐點的出現(xiàn)，年輕人購房理念的改變，未來房地產市場的整體需求可能會增速放緩甚至下降，從而對公司業(yè)務的發(fā)展造成不利影響。公司將加強市場監(jiān)測，及時調整產品結構、營銷策略及區(qū)域布局。

3、行業(yè)風險：房地產屬于資金密集型行業(yè)，在行業(yè)整體供應量超前與需求萎縮的現(xiàn)狀下，行業(yè)競爭日益激烈。公司將在保證增長質量的前提下努力提高市場份額；繼續(xù)加強產品研發(fā)、成本管控和工程管理，不斷提高產品競爭力。

4、財務風險：房地產項目具有開發(fā)周期較長、資金需求量大等特點，公司目前負債水平相對較高，從長遠看，對公司經營會產生一定影響。公司將切實提高資金使用效率，嚴格控制費用支出，增強資金使用的合理性與計劃性，并積極拓寬融資渠道，充分發(fā)揮上市公司的資本市場融資平臺功能，滿足公司資金需求，保障資金鏈安全，降低財務風險。

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