天宸股份（600620）2022年年度董事會經(jīng)營評述內容如下：

(資料圖)

一、經(jīng)營情況討論與分析

2022年，公司全體上下團結一致、積極應對各種困難，特別是下半年，全體員工以加倍的付出和努力，克服了不利因素，使工程按計劃竣工，完成了既定目標。至2022年底，公司天宸健康城1A工程（天宸匯）項目以及康復醫(yī)院的改造建設工程均已完工，天宸健康城1A工程項目已陸續(xù)開始銷售。

報告期內，公司實現(xiàn)營業(yè)收入24,373.46萬元，營業(yè)收入較上年同期4,181.76萬元增加482.85%，主要是由于公司自2020年啟動建設的閔行區(qū)銀都路天宸健康城1A工程項目在報告期內實現(xiàn)銷售使營收大幅增長，而受市場原因及相關政策影響，公司出租車營運收入以及物業(yè)租賃收入有所減少。

2022年度歸屬于上市公司股東的凈利潤為3,593.57萬元，較上年同期12,306.58萬元減少70.80%，主要是公司持有的金融資產(chǎn)上年度公允價值大幅上升，本年度公允價值減少及未收到綠地控股（600606）分紅所致。

報告期內，公司經(jīng)營情況如下：

1、天宸健康城項目

報告期內，公司位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)的天宸健康城1A工程項目實現(xiàn)凈利潤8,046.75萬元，較上年同期凈利潤-817.13萬元增加8,863.88萬元。

自2020年啟動建設的閔行區(qū)銀都路天宸健康城東地塊1A工程項目，于2022年10月26日取得預售許可證，2022年12月26日竣工備案并在報告期內實現(xiàn)部分銷售，為公司帶來了新的收入及利潤增長點，同時公司于2022年第一次臨時股東大會審議通過了控股子公司上海天宸健康管理有限公司投資建設天宸健康城東地塊1B工程項目的議案，用于建造辦公、酒店及商務綜合樓。項目所建物業(yè)將根據(jù)建成后公司實際情況對外銷售或自持經(jīng)營，目前前期相關工作已啟動。

2、康復醫(yī)院項目

公司控股子公司上海天宸健康管理有限公司將其持有的原上海宸南大酒店改建成康復醫(yī)院項目已在報告期內完工，目前正在進行申請執(zhí)業(yè)許可所需的相關工作。如獲得政府相關部門批準，將由公司全資子公司“上海天宸康復醫(yī)院有限公司”作為醫(yī)院的運營主體開展具體的相關醫(yī)療服務業(yè)務。

3、運輸客運業(yè)務

報告期內，公司出租車業(yè)務全年收入為549.39萬元，相比去年大幅下降，成本支出為584.30萬元，凈利潤-127.42萬元。主要是因車輛達到使用年限報廢及合約司機減少導致實際運營車輛減少所致，同時受市場原因，客流量減少，進一步降低了公司出租車業(yè)務收入。對此，公司嚴格控制運營成本，采取各種措施減少該項業(yè)務虧損，出租車業(yè)務運營成本相比去年下降了34.35%。

4、物業(yè)租賃業(yè)務

報告期內，公司物業(yè)租賃收入700.23萬元，比上年同期2,853.04萬元減少2,152.81萬元，主要是公司物業(yè)租賃占比最大的北京廣益大廈物業(yè)自學而思2021年11月要求解除租賃合同，實際于2021年12月31日解除租賃合同，期后公司雖積極尋找新的承租方，但由于市場原因未能找到合適的租賃方，同時位于上海的物業(yè)也給予了承租方一定的租金減免，致使報告期物業(yè)租賃收入較上年大幅下降。

5、其他業(yè)務情況

報告期內,公司共實現(xiàn)投資收益7,840.10萬元,公允價值變動收益-8,044.16萬元，主要通過:

（1）現(xiàn)金分紅收益

公司各項現(xiàn)金分紅及收益分配款7,498.24萬元，其中：收到上海景嘉創(chuàng)業(yè)接力創(chuàng)業(yè)投資中心（有限合伙）現(xiàn)金分紅收益6,688.06萬元，其他分紅收益810.18萬元。

（2）現(xiàn)金管理收益

公司現(xiàn)金管理取得收益341.86萬元，其中：收到外貿信托產(chǎn)品取得投資收益332.30萬元，其他理財取得收益9.56萬元。

（3）公允價值變動收益為-8,044.16萬元，主要由于公司參與投資的上海景嘉創(chuàng)業(yè)接力創(chuàng)業(yè)投資中心（有限合伙）（公司通過子公司持有其17.79%股權）以及其他投資項目在報告期內公允價值下降,根據(jù)評估報告減少了本期公允價值變動收益所致。

二、報告期內公司所處行業(yè)情況

報告期內，公司業(yè)務收入構成來源主要是天宸健康城1A工程項目、物業(yè)租賃和出租車業(yè)務。此外，公司于報告期內完成了康復醫(yī)院的改造建設工程。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年全國房地產(chǎn)銷售面積為135,837萬平方米，同比下降24.30%，2022年全國商品房銷售額為133,308億元，同比下降26.73%。2022年11月23日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，推出16條金融舉措，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，隨后中央和地方層面又相繼出臺多項金融支持政策。隨著相關政策的落地，房地產(chǎn)的行業(yè)格局將進一步優(yōu)化，行業(yè)集中度也將不斷提升。

出租車行業(yè)近年駕駛員緊缺現(xiàn)象日益突出、剛性成本持續(xù)上升、且面臨“網(wǎng)約車”等其他業(yè)務形態(tài)沖擊，競爭激烈，行業(yè)趨于規(guī)模化和集中化。同時由于此前防疫政策及宏觀經(jīng)濟影響，商業(yè)辦公性質的物業(yè)租賃也將會產(chǎn)生波動，面臨較大的不確定性。

2022年7月5日，上海衛(wèi)健委發(fā)布《上海市加快發(fā)展康復醫(yī)療服務實施方案通知》，提出支持和引導社會力量舉辦能夠滿足不同層次人群需求的康復醫(yī)療機構和規(guī)模化、連鎖化的康復醫(yī)療中心，增加轄區(qū)內提供康復醫(yī)療服務的醫(yī)療機構數(shù)量；2022年7月18日，國家衛(wèi)健委等11部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步推進醫(yī)養(yǎng)結合發(fā)展的指導意見》，指出各地要優(yōu)化醫(yī)療資源布局，通過新建、改擴建、轉型發(fā)展等方式，加強康復醫(yī)院、護理院（中心、站）和安寧療護機構建設，開展康復、護理以及醫(yī)養(yǎng)結合服務。

三、報告期內公司從事的業(yè)務情況

報告期內，公司運營中的業(yè)務主要為天宸健康城1A項目建設與銷售、天宸康復醫(yī)院建設、出租車客運、物業(yè)租賃等。

1、天宸健康城1A項目建設與銷售

公司控股子公司天宸健康自2020年底啟動1A項目低層辦公建設，預計建設周期為2年，2022年10月26日，該項目取得預售許可證，2022年12月26日取得上海市閔行區(qū)建設和管理委員會核發(fā)的《建筑工程綜合竣工驗收合格通知書》，至2022年12月31日，共計銷售該項目房產(chǎn)11套，銷售收入為22,989.88萬元。

公司又于2022年11月25日召開了2022年第一次臨時股東大會，通過了關于控股子公司投資建設天宸健康城之東地塊1B工程項目的議案，預計總投資人民幣約17.1億元，用于建造辦公、酒店及商務綜合樓。項目所建物業(yè)將根據(jù)建成后公司實際情況對外銷售或自持經(jīng)營，預計建設周期2.5年，目前該項目的前期工作已啟動。

2、天宸康復醫(yī)院建設

天宸康復醫(yī)院由原上海宸南大酒店改建而成，由天宸健康負責裝修工程，該工程項目已于2022年10月26日取得上海市閔行區(qū)建設和管理委員會核發(fā)的《上海市建筑工程竣工驗收合格通知書（特殊類裝修項目）》，目前正在進行申請執(zhí)業(yè)許可所需的相關工作。如獲得政府相關部門批準，將由公司全資子公司“上海天宸康復醫(yī)院有限公司”作為醫(yī)院的運營主體開展具體的相關醫(yī)療服務業(yè)務。

3、出租車客運業(yè)務

報告期內，由于客流量減少，出租車運營收入相比去年大幅下降（減少58.45%），為549.39萬元，成本支出為584.30萬元，凈利潤為-127.42萬元。子公司天宸客運擁有302輛運營出租車輛額度，占上海市巡游出租車保有量不足1%。預計未來對公司的收入和利潤貢獻無更大的空間。

4、物業(yè)租賃業(yè)務

報告期內，公司物業(yè)租賃收入為700.23萬元，比上年同期2,853.04萬元減少2,152.81萬元，主要是市場原因及政策調整影響，相關承租方提出解除租賃合同及要求減免所致。預計未來該項業(yè)務還會產(chǎn)生波動和不確定性。

四、報告期內核心競爭力分析

報告期內，公司資產(chǎn)狀況良好，負債率低，所持有的綠地控股股份等權益類金融資產(chǎn)具有良好的變現(xiàn)能力。

目前公司存量資產(chǎn)天宸健康城1A工程項目已竣工并開始銷售，為公司帶來新的收入、利潤增長點及現(xiàn)金流，而健康城1B工程項目也已啟動，未來也將為公司創(chuàng)造持續(xù)的業(yè)務收入。同時康復醫(yī)院改建項目工程已完成，如能如期獲得政府相部門執(zhí)業(yè)許可，也將使公司的資產(chǎn)質量得以進一步優(yōu)化。

此外，公司在盤活存量資產(chǎn)、發(fā)展存量業(yè)務的同時，將致力于進一步探索新的產(chǎn)業(yè)布局，以求“固本培新”，存量業(yè)務和增量業(yè)務相結合，逐步增強公司的核心競爭力。

五、報告期內主要經(jīng)營情況

報告期內，公司營業(yè)收入來源于房地產(chǎn)銷售業(yè)務、出租車業(yè)務及物業(yè)租賃，其中，實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入23,118.45萬元，出租車業(yè)務收入549.39萬元，物業(yè)租賃及其他收入為705.62萬元。子公司天宸健康本報告期凈利潤為8,046.75萬元。

報告期內，公司共實現(xiàn)投資收益7,840.10萬元，其中上海景嘉創(chuàng)業(yè)接力創(chuàng)業(yè)投資中心（有限合伙）現(xiàn)金分紅收益為6,688.06萬元。

報告期內，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤3,593.57萬元，較去年減少70.80%。

六、公司關于公司未來發(fā)展的討論與分析

(一)行業(yè)格局和趨勢

參見第三節(jié)、二、報告期內公司所處行業(yè)情況。

(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略

公司目前的戰(zhàn)略規(guī)劃是“固本培新”，將存量業(yè)務與增量業(yè)務相結合，在盤活存量資產(chǎn)的基礎上探索和發(fā)展新的業(yè)務領域，以使公司業(yè)務步入健康良性發(fā)展的軌道，為公司帶來更多的經(jīng)濟效益和社會效益。

對于存量業(yè)務，公司將圍繞天宸健康城項目的建設、銷售、運營，盤活資產(chǎn)，以求持續(xù)穩(wěn)定地為公司帶來業(yè)務收入和現(xiàn)金流，通過踐行健康地產(chǎn)，逐步拓展生命健康等新領域，使未來該項目具備更多的實體內容。同時，通過康復醫(yī)院的建設與運營，對于存量資產(chǎn)實行進行進一步優(yōu)化并給公司持續(xù)健康發(fā)展賦能。對于其他業(yè)務將加強有效管理，必要時適當剝離，在聚焦主業(yè)的同時為新業(yè)務的發(fā)展做好準備。

在“固本”基礎上，公司也將不斷探索新的增量業(yè)務賽道即“培新”，通過內生式孕育、外延式收購、設立產(chǎn)業(yè)基金培育等方式，逐步增加符合國家產(chǎn)業(yè)政策、社會需求且具有科技含量的產(chǎn)業(yè)開發(fā)投入，使公司存量業(yè)務與增量業(yè)務協(xié)同發(fā)展，逐步建立自身的核心競爭力。

(三)經(jīng)營計劃

2023年，公司經(jīng)營將圍繞“固本培新”的戰(zhàn)略規(guī)劃，積極推進盤活存量業(yè)務，同時探索開拓增量業(yè)務，對公司的業(yè)務結構進行優(yōu)化調整，具體為：

1、加強天宸健康城1A工程項目的銷售力度，盡快實現(xiàn)資金回流

報告期內，健康城1A工程項目已完成竣工備案及部分銷售，2023年，公司將繼續(xù)加強該項目的銷售力度，加速資金回流，使公司的銷售收入及利潤邁上新的臺階。

2、啟動天宸健康城1B工程項目，保證工程質量及進度，嚴控建設成本

公司股東大會已審議通過了投資建設天宸健康城東地塊1B工程項目的議案，用于建造辦公、酒店及商務綜合樓。公司已啟動前期工作，2023年將全面進入建設階段，公司將制定相應建設計劃，保證工程質量及進度，落實資金安排，嚴控成本支出。

3、完成康復醫(yī)院執(zhí)業(yè)許可申請工作

康復醫(yī)院改建工程已于報告期內完成，并通過了竣工驗收。公司將按照政府相關部門核發(fā)執(zhí)業(yè)許可的要求進行人員設備配置等相關工作，完成后將向政府相關部門提出執(zhí)業(yè)申請。

4、對公司原有物業(yè)租賃及客運業(yè)務加強有效管理

由于目前市場環(huán)境及相關政策等不可測因素，物業(yè)租賃、出租車客運業(yè)務將會持續(xù)面臨比較困難的局面。因此，公司應充分挖掘自身潛能，加強管理，嚴格控制相應成本，減少不利因素的影響，必要時可進行相應的資產(chǎn)處置，進一步進行資產(chǎn)優(yōu)化。

5、探索發(fā)展增量業(yè)務，以求“固本培新”，在新的業(yè)務賽道上獲得突破

公司已新設戰(zhàn)略發(fā)展部，負責探索新的業(yè)務賽道，以求在新的業(yè)務領域有所建樹和突破。公司將通過內生式孕育、外延式收購、設立產(chǎn)業(yè)基金培育等方式，逐步增加符合國家產(chǎn)業(yè)政策、社會需求且具有科技含量的產(chǎn)業(yè)開發(fā)投入，使公司擁有更強的核心競爭力和持續(xù)發(fā)展能力，從而創(chuàng)造更大的社會效益和經(jīng)濟效益。

6、繼續(xù)完善和加強公司治理和內部控制和管理的有效性

公司存量業(yè)務的全面盤活與增量業(yè)務的尋求和探索，對公司治理和內部控制及管理提出了新的要求，公司將根據(jù)業(yè)務的發(fā)展，不斷調整和完善內部治理架構和管理體制，加強內部控制，同時完善員工激勵機制，促進人員結構的優(yōu)化，構建積極進取、勇于創(chuàng)新的企業(yè)文化，為公司、股東和員工創(chuàng)造更大的價值。

(四)可能面對的風險

1、宏觀經(jīng)濟風險

近年來，國際政治和經(jīng)濟環(huán)境錯綜復雜，外部環(huán)境不確定因素增大。這些因素的變化都將會對各項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成深遠的影響。也將會使公司現(xiàn)有及未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)面臨一定的經(jīng)營風險和宏觀經(jīng)濟風險。

2、政策風險

受國家房地產(chǎn)宏觀調控及市場環(huán)境變化，公司天宸健康城項目的融資、銷售等可能會受到影響，公司將密切關注，積極應對。

3、市場競爭風險

傳統(tǒng)出租車客運業(yè)務持續(xù)面臨“網(wǎng)約車”等業(yè)態(tài)的沖擊，以及行業(yè)內競爭的愈加激烈，可能對公司運營狀況及發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

4、轉型風險

公司如在增量業(yè)務上有所突破，未來可能會面臨業(yè)務戰(zhàn)略轉型，雖然有利于公司未來發(fā)展，但在轉型過程中也必然會面臨著一系列的風險。其中轉型人才的匹配，尤其在關鍵崗位、關鍵部門的人才引進和儲備仍將是業(yè)務轉型的關鍵，而管理機制的調整是否能適應新的業(yè)務發(fā)展也將具有一定的風險。

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