2月28日，富力地產宣布，擬發行2024年到期4億美元優先票據，利率為8.625%。此次發債募得的資金，將用于再融資中將于一年內到期的中長期債項。
這一動作看似波瀾不驚，實則投射出了近期房企融資行為的所有特征：美元債務、成本不低、用于借新還舊。
歲末年初，新冠肺炎疫情爆發并迅速蔓延，受此影響，房地產企業的銷售至今未能全面恢復，銷售現金流折損明顯。與此同時，境內融資環境仍然嚴苛。2月24日，銀保監會強調，銀行放貸時要考慮是否“違規流向房地產”。
受此影響，房企一面啟動線上銷售，并輔以打折優惠;一面在境外積極融資，以求彌補疫情影響下的資金鏈缺口。
有機構統計，2020年房企年內到期信用債規模將超過7000億元，較2019年大幅上漲。在前有疫情影響，后有債務壓力的背景下，房企的自救行為，能夠確保自己渡過難關嗎?
融資增速需達到26.4%
據中原地產研究中心不完全統計，自2月以來，全國超40個城市出臺房地產扶持政策，緩解企業資金壓力。但在融資端，政策并沒有明顯的松綁跡象。
央行于2月19日發布的“四季度貨幣政策報告”中，再度強調了“房住不炒”，并重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。2月24日，銀保監會相關負責人在新聞發布會上表示，要確保“銀行貸款是不是真正用于生產經營活動，而不是違規流向房地產、違規流向資本市場”。
這種表態奠定了一個基本基調，即樓市調控政策不會明顯放松。中原地產首席分析師張大偉認為，我國經濟增長進入“換擋期”，但在發展模式上，以松綁樓市調控來刺激房地產市場，進而拉動經濟增長的做法不會再出現。
2月中下旬以來，房企開始陸續復工，但據21世紀經濟報道了解，目前復工的崗位主要是后臺支持崗，且很多公司實施輪流上崗制度，并非完全復工。此外，銷售端雖然也已大規模復工，但多家受訪的房企反映，售樓處仍然門可羅雀。
線下銷售不開張，資金回流受阻，融資規模相比往年同期也在減少。據多家機構的數據顯示，由于境內融資受限，今年1月，房企海外融資規模大漲。但到2月，海外融資又出現大幅下滑。使得房企在年初的總融資規模明顯低于去年同期。
億翰智庫指出，房企2020年將到期的信用債總額為7468.6億元，在不考慮經營也需要大量資金的情況下，今年全年融資規模增速達到26.4%，才能剛好覆蓋到期的債務。“否則，房企用于運營的自有資金將被擠壓出部分用于償債，從而進一步制約房企投資、施工等動作。”
多家房企存“再融資風險”
實際上，由于疫情帶來的不確定性，部分房企的日常運營已經受到影響。21世紀經濟報道了解到，春節后，某大型房企已經針對疫情影響做出多個應對預案，其中的一個措施，就是暫停今年上半年的招聘工作。另有房企暫時凍結了中高級管理人員的漲薪計劃。
張大偉認為，總體來看，民企所受的影響要大于國企，中小型房企所受的影響要大于大型房企。這種影響在土地市場和融資端均有所體現。
那么，疫情對房企的信用評級和資金鏈的影響究竟有多大?
近期，惠譽發布一份研報指出，新冠病毒疫情對其受評的166家中國企業的業務產生了不同程度的影響，6%企業的再融資風險上升。其中，億達中國(CCC)、毅德國際(B-/穩定)、新湖中寶(B-/穩定)、國瑞置業(B-/穩定)四家房企被點名“再融資風險高”。
其中，億達中國風險最高。根據公告，億達中國115.8億元債務將于2020年6月前到期。按照其現有資金狀況，短期內難以覆蓋債務。近期，億達中國再次推遲了2017年12月31日止年度每股股份8分的現金派息，并推遲中民嘉業2.885億元相關貸款的還款，另45.79億元的貸款協議有觸發風險。
東方金誠國際信用評估有限公司預計，新冠肺炎疫情將使房地產行業一季度銷售受到較大沖擊，湖北及周邊省市沖擊更大。部分短債較高的房企資金承壓，流動性壓力增加。但全年來看，總體影響有限。
該機構指出，在基準情境(疫情于4月結束)下，2020年房企信用風險整體仍將穩定。但不同類型房企所受的影響將有所分化。基準情境下，疫情對碧桂園等高周轉型及中建三局地產、福星惠譽和武漢地產集團等項目集中于湖北省內的房企影響較大，對土儲豐富、資金充裕、短期債務壓力不大的萬科、保利、招商等資源型房企影響一般。
同時，資源型房企在一定程度上能抓住土地端和并購端出現的利好機會。
億翰智庫表示，除了降價跑量和適時清庫存外，資金并不是很充裕的房企需要減少土地投資支出，保證資金安全。另外，在行業不景氣的情況下，抱團取暖將是一種趨勢，合作拿地與開發也是渡過難關的不錯選擇。
