受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了今年第一例信托延期分配。
有消息稱，2月12日，中建投信托發(fā)布信托計(jì)劃重大事項(xiàng)報(bào)告，因全國新型冠狀病毒感染的肺炎疫情爆發(fā)，借款人杭州美生置業(yè)有限公司和保證人美好置業(yè)集團(tuán)股份有限公司受到一定程度影響，信托計(jì)劃可能出現(xiàn)延期分配。
中建投信托工作人員向風(fēng)財(cái)訊證實(shí)，上述消息屬實(shí)。
2月14日，中建投信托再發(fā)布公告稱，截至2020年2月14日，美好置業(yè)集團(tuán)股份有限公司通過全國統(tǒng)籌調(diào)度，已向信托專戶完成2億元支付，但目前已支付資金不足以兌付本信托計(jì)劃全部本息，借款人杭州美生置業(yè)申請(qǐng)延期支付剩余的部分信托貸款本息。根據(jù)上述情況，信托公司額外給予美好置業(yè)1個(gè)月期限。
2019年的銷售、資金、政策壓力，疊加疫情之下停工停售的“黑天鵝”，信托延期分配的背后，將美好置業(yè)的“難”進(jìn)一步放大。
信托機(jī)構(gòu)人士指出，高周轉(zhuǎn)、高杠桿類的房企及中型小房企信托，仍然存在不小的兌付壓力。
信托計(jì)劃始末
上述信托計(jì)劃始于2019年1月。美好置業(yè)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司為全資子公司杭州美生置業(yè)有限公司的3.5億元信托計(jì)劃提供擔(dān)保。
杭州美生向中建投信托辦理信托貸款。中建投信托設(shè)立“中建投信托·安泉系列(杭州美好)集合資金信托計(jì)劃”，信托計(jì)劃總規(guī)模不超過人民幣3.5億元，可分期發(fā)放，各期期限12個(gè)月;貸款年利率12.8%;資金用于杭州美生在杭州市臨安區(qū)的住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。
資料顯示，杭州美生為負(fù)責(zé)開發(fā)杭州市臨安區(qū)天目醫(yī)藥港單元ZX11-F-39地塊的項(xiàng)目公司。
彼時(shí)美好置業(yè)稱，杭州美生項(xiàng)目所在區(qū)域具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，地塊周邊配套資源較為齊全，預(yù)計(jì)項(xiàng)目盈利前景良好，項(xiàng)目銷售回款能夠保證杭州美生在“信托計(jì)劃”結(jié)束時(shí)按時(shí)、足額支付債務(wù)本息，風(fēng)險(xiǎn)可控，不會(huì)損害公司及股東的利益。
不過該項(xiàng)目的銷售情況并不盡人意。風(fēng)財(cái)訊了解到，2018年8月10日，美好置業(yè)以總價(jià)50864萬元競得15號(hào)天目醫(yī)藥港單元“流拍”宅地，首入臨安，樓面價(jià)9700元/㎡，溢價(jià)率0%，地上建筑面積52437平方米
作為美好置業(yè)集團(tuán)在杭州的首作，項(xiàng)目美好錦璽位于臨安區(qū)吳越街與天屹路交叉口，備案均價(jià)17822元/平米，由5幢高層組成，戶型建筑面積約99-139方，裝修情況毛坯，2020年12月交房。
透明售房網(wǎng)顯示，美好錦璽于2019年5月1日開盤，總戶數(shù)434戶，截至目前可售房源358套，去化率僅為17.5%。
加之此次疫情影響，目前美好錦璽售樓處暫停接待，恢復(fù)時(shí)間另行通知。
疫情之下美好置業(yè)難言“美好”
疫情之下，由于停工、停售，中小房企面臨收入下滑、現(xiàn)金流短缺問題將變得更加嚴(yán)峻。疫情亦是一面放大鏡，此次信托計(jì)劃延期分配將美好置業(yè)的“難”放大。
美好置業(yè)發(fā)布2019年年度業(yè)績預(yù)告稱，歸屬于上市公司股東的凈利潤6300萬元-8800萬元，比去年同期下降64.63%-74.68%。
關(guān)于業(yè)績變動(dòng)原因，美好置業(yè)表示，公司裝配式建筑業(yè)務(wù)處于培育期，尚未開始貢獻(xiàn)利潤。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊預(yù)售項(xiàng)目期末預(yù)收款項(xiàng)達(dá) 90 億元，但尚未達(dá)到結(jié)算條件，將在以后期間逐步確認(rèn)收入，由此致使?fàn)I業(yè)利潤較上年同期減少，本報(bào)告期業(yè)績同比下降。
營收走低進(jìn)一步增加美好置業(yè)的短期償債風(fēng)險(xiǎn)。美好置業(yè)2019年三季度末短期借款5.18億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債19.03億元，二者合計(jì)33.69。而同期的貨幣資金14.66億元，存在19.03億元的缺口。
值得注意的是，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)的美好置業(yè)總部位于湖北武漢，現(xiàn)已布局分別華中(武漢)區(qū)域、華南(深圳)區(qū)域、華北(北京)區(qū)域、華東(上海)區(qū)域、華西(重慶)區(qū)域。
其中，此次疫情較為嚴(yán)重的華中(武漢)區(qū)域是公司核心重點(diǎn)區(qū)域，在武漢擁有“名流•人和天地”、“名流公館”、“名流印象”、“名流世家”、“美好名流匯”、“香域花境”、“長江首璽”等多個(gè)已開發(fā)或在建項(xiàng)目。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，疫情對(duì)重點(diǎn)布局湖北、武漢區(qū)域的此類企業(yè)影響非常大。第一、停工停售且何時(shí)解封遙遙無期，直接影響企業(yè)運(yùn)營和現(xiàn)金流;第二、此次疫情會(huì)影響市場對(duì)此區(qū)域的長期判斷與信心，無疑增加了后市的恢復(fù)難度。
柏文喜進(jìn)一步分析，此類企業(yè)短期工作的核心是保現(xiàn)金流和活下去，長期來看要調(diào)整區(qū)域布局重心或者實(shí)現(xiàn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。
中小房企兌付壓力集中釋放
盡管中建投信托額外給予美好置業(yè)1個(gè)月期限，但并不是所有中小房企都有這樣的“特殊照顧”。
據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截止到2月14日，2020年1月至今，全國已有98家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)。
疫情疊加債務(wù)兌付期，無疑加重了中小房企生存壓力。在此節(jié)點(diǎn)，多地地產(chǎn)扶持政策密集出臺(tái)引發(fā)關(guān)注。
據(jù)風(fēng)財(cái)訊不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有無錫、西安、南昌、上海、浙江在內(nèi)的超10個(gè)省市相繼推出了各類涉房支持政策。政策內(nèi)容簡短總結(jié)為：延遲或部分減免房企的相關(guān)稅費(fèi);可提前預(yù)售;部分租賃企業(yè)可申請(qǐng)補(bǔ)助;更加寬松和積極的貸款支持政策;地價(jià)分期、延期支付;房地產(chǎn)主管部門牽頭組織網(wǎng)上房交會(huì)，幫助房企促成線上交易。
但在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，各地扶持政策的效果相對(duì)有限，在促進(jìn)消費(fèi)方面沒有動(dòng)作的話，加大生產(chǎn)之后，變成了庫存，并沒有轉(zhuǎn)化成為對(duì)地產(chǎn)銷售帶來復(fù)蘇的動(dòng)能。
因此疫情之下，各地出臺(tái)樓市扶持政策的同時(shí)，房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)依然值得關(guān)注。
中信改革發(fā)展研究院研究員賀洋同樣認(rèn)為，中央“房住不炒”的政策定位短期內(nèi)不會(huì)動(dòng)搖，各地的地產(chǎn)扶持政策主要目的是應(yīng)對(duì)本次突發(fā)疫情導(dǎo)致的短期現(xiàn)金流沖擊，重心在短期求“穩(wěn)”，而非長期“扶持”。
賀洋進(jìn)一步分析，就存量房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)來看，這些措施有助于一定程度上緩解房企的現(xiàn)金流壓力，但對(duì)于高周轉(zhuǎn)、高杠桿類的房企及中型小房企，仍然存在不小的兌付壓力。另外，受復(fù)工程度影響，金融機(jī)構(gòu)短期內(nèi)可能無法落實(shí)現(xiàn)場盡調(diào)及合同面簽等，房企新增融資未見改善。具體還要看疫情的持續(xù)時(shí)間以及后續(xù)的政策。
