在新冠肺炎疫情中，剛在紐交所成功掛牌上市的蛋殼公寓創造了一個行業第一，它是第一個、也是唯一一個向全體受疫情影響租客提供疫情補貼的長租公寓企業，但好的措施，卻在蛋殼公寓尋求獲得房東免租期支持的過程中，引起社會關注。一時間，“強制免租”“兩頭吃”等指責，成了蛋殼公寓不可承受之重。
2月17日，蛋殼公寓再度發聲，以一篇《蛋殼公寓致廣大房東的真心話》的長文回應房東們的關切。回應中，蛋殼公寓兩次向房東致歉，承認協商溝通中存在不足，但也解釋自己的苦楚與困境，否認網上的不實指責。
為什么向租客免租？
流動中的人口，催生了龐大的住房租賃市場，長租公寓企業在近幾年也如雨后春筍般崛起。每年春節過后，市場都會出現一波租賃高峰，蛋殼公寓等企業也早就摩拳擦掌。
但疫情的發展速度超出了很多人的預料，面對不斷增加的確診病例數，各地上演了“硬核”管理模式，城市里的小區開始封閉式管理，農村也出現了封村、封路的現象，交通部門此前表示，今年春運返程不會出現傳統意義上的高峰。至今，一二線城市的復工復產仍在推進。
沒有返工復產，企業沒了營收，員工工資也會受到影響。這種情況下，各地政府部門和行業組織倡議機構為企業和個人減免房屋租金。全國人大常委會法工委發言人也表示，當前我國發生新冠肺炎疫情，為了保護公眾健康，政府也采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據合同法的相關規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。
早在2月3日，蛋殼公寓就發布面向全體因疫情受影響租客的補貼政策，對無法返城的武漢租客返還至少一個月租金，其他城市根據各地政府發布的延期返工天數，進行相對應租金補貼。之后，蛋殼公寓進一步升級租客免租措施。
不過，獨木難支，蛋殼公寓的補貼還需要房東的配合。蛋殼公寓稱，為了能夠快速抵御疫情對每個人的影響，迫不得已從初四(1月28日)開始，向房東協商尋求免租期的支持，發揮專業平臺的統籌協調優勢，為租客無法返程提供對應的政策，最大程度降低疫情對每一個人帶來的沖擊。
為什么向房東尋求免租期？
向全體租客提供疫情補貼，在長租公寓行業是“獨一份兒”，這為蛋殼公寓迎來不少贊譽。但當房東們收到蛋殼公寓協商增加免租期通知的時候，他們不禁要問：蛋殼公寓的慈善為什么是房東買單?
在《致廣大房東的真心話》中，蛋殼公寓道出了無奈。蛋殼公寓稱：“從年三十開始，我們接到的電話咨詢量相較往年有了不少增長，主要詢問不能返程帶來的一系列問題，這些異常的情況讓我們意識到了疫情對我們產生的實質影響。春節后原本應該是長租公寓行業的旺季，我們不愿看到的是，隨著疫情的發展，今年這個旺季沒有了。”
沒有了返崗復工，也就沒了租賃需求，房屋空置成為長租企業最大的成本與壓力來源。據了解，空置率是公寓企業的生命線，假設1套房源有4間房，哪怕有一間出現空置，要想做到不虧損，另外3間房的利潤就要覆蓋1間空置房間的成本，也就是說，其他房間的利潤率要超過33%。而實際上，長租公寓行業的利潤遠遠沒到這個水平。
長租企業與一般房產中介公司的區別在于，他們提供的房子更加優質，但這背后需要巨額的成本投入。蛋殼公寓有專門的房屋設計師、供應鏈團隊等，會將收上來的房子進行統一升級改造，例如裝修、配置齊全品牌家具家電等，單單這個成本便數以萬計。這樣算下來，只有連續出租數年，才能進入獲利狀態。
除此以外，還要加上獲客成本和人員成本。蛋殼公寓成立5年來，雖然已成為行業龍頭，并在今年1月順利在美國上市，但一直都處于虧損狀態，疫情的來臨，加劇了資金壓力。
蛋殼公寓在長文中也坦言，成立5年來，通過預付房租的方式，從來都按時按點給房東打款，這次確實迫不得已向房東尋求免租期支持，為年輕群體提供最大程度的幫助，同時度過空置房源比較多的艱難時期，保證平臺的正常運營。
另一家長租公寓企業的創始人近日稱，從企業自救或行業自救角度講，與房東協商下調房租價格，本身無可厚非。
免租是強制的嗎？
一場協商免租事件，卻在低效的溝通中變了味道。蛋殼公寓表示，從各個渠道反饋最多的抱怨是——蛋殼公寓單方面通知房東增加免租期，不是協商，而且客服電話打不通。
對此，蛋殼公寓道歉了，“部分員工與房東溝通時存在一些問題，本意是通過協商的方式，向廣大房東尋求免租期，但受假期和疫情的雙重影響，客服中心無法正常運轉、大批員工延遲復工，導致400電話長時間占線。”
據了解，目前，隨著復工的到來，蛋殼公寓400來電接聽率已達到95%，情況已大大改善。
“我們的初衷是在協商的前提下得到您的支持，同時我們非常理解，不少房東也有自己的難處，我們會充分尊重您的意愿。”蛋殼公寓對房東說。
蛋殼公寓兩頭吃？
為租客免租的舉動，不少房東也是支持的，而一部分房東的關注點在于，減免的這部分租金能否真的讓租客享受到。一些地區房東的免租期長于租客的免租期，這又是怎么回事?比如，蛋殼公寓要求房東給予15天或30天的免租期，但給租客的優惠方案是提供10天的租期延長，或者相當于10.8天租金的“關懷代金券”，這被外界認為是“吃差價”。
這其實是犯了一個數學上的基本錯誤，因為租客端的10天補貼單單指的是“在租租客”，蛋殼公寓針對租客的整體補貼策略是一套體系，包括在租、續租、新簽以及安置在內的全體租客。另外，房東的免租支持是收房價格，租客的補貼是出房價格，兩者本身也沒法直接劃上等號。
蛋殼公寓給與租客的補貼，包括四個方面。首先，因疫情無法正常居住在蛋殼公寓的在租租客，都獲得了至少10天(武漢地區為1個月)的租金補貼，這些補貼可以用于所有蛋殼公寓App內的賬單費用，也可用于延住。
續租租客，可以享受“續租首月立減50%月租金+3月再返還50%月租金到個人錢包+住滿6個月再返20%月租金”的優惠，共計能減免1.2個月租金(武漢地區在此基礎上再多返50%)。
針對新租租客，蛋殼公寓推出首月0元住活動，租客入住基本上都可以享受1個月的減免。
此外，各個小區管理嚴格，很多租客根本進不去，因此，蛋殼公寓會在小區附近重新為租客安排住處，這也是一塊很大的補貼。
“蛋殼絕不會趁疫情大發橫財!我們的目的是為在異鄉打拼的年輕人提供最大程度的幫助，同時渡過因疫情影響導致空置房源比較多的艱難時期，保障平臺的運營。”蛋殼公寓稱，如果因此獲得任何額外的收益，都將全部返還給房東。
“如果我們倒下了，真正傷害的將是各位房東和廣大租客的長期利益。”蛋殼公寓還說。
這些話并非危言聳聽。過去兩年，國內先后有數十家長租公寓企業倒閉，房東租金難以收回、租客淪落街頭的情況并不鮮見，企業、房東、租客三方都蒙受損失。至今，長租公寓行業的寒冬仍未過去，疫情更令企業雪上加霜。
未來怎么辦？
有業內認為，目前蛋殼公寓都是預付房租給房東，因此現在還不存在違約情況，或者說，房東們還不存在損失租金的問題。雖然有延付租金的情況，也還沒有構成實質性違約。同時，許多地方都延長了春節假期和復工時間，真正的違約時間還要順延。
蛋殼公寓稱，長租企業的初衷是讓年輕人擁有更有尊嚴的生活，不管與房東們的協商結果如何，都希望不損害租客的利益。
2月18日，針對受房東解約影響而出現居住問題的租客，蛋殼公寓公布了詳細的安置解決方案，表示在疫情期間，將妥善安置每一位受影響租客。
1.租客可任選蛋殼公寓目前所有在租房源進行換租，并可享受大力度活動折扣、服務費補貼以及搬家補貼;
2.若租客暫時無法返回所在房屋，蛋殼公寓將盡量與房東協商，為租客爭取更多的搬家時間。若仍需搬離的，蛋殼公寓管家將協助租客進行打包，并且將租客的個人物品妥善暫存在蛋殼服務站;
3.若租客選擇離開蛋殼公寓，租客可享受免費退租。
新冠肺炎疫情對中國的影響，并不僅限于長租公寓，各行各業都正在受到波及，企業、房東、租客只有相互取暖，才能共渡難關。相信沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來。
