綠地控股過去一年未達成全年4000億的銷售目標，其行業(yè)排名也跌至第六位。
作為上海的老牌房企，綠地控股正在掉出第一陣營。過去一年，綠地錄得合同銷售金額3875億元，同比增長26%;實現(xiàn)營業(yè)收入1615億元，同比增長7.3%;歸母凈利潤114億元，同比增長26%。
這張看似優(yōu)異的成績單與綠地的預(yù)期仍有差距，2018年綠地的銷售目標為4000億元。規(guī)模目標的踏空并不是綠地去年唯一的“槽點”。
在回款上，綠地的表現(xiàn)也有所下滑。年報顯示，去年其共計回款2968億元，回款率為77%，低于一線房企80-90%的回款率水平。這也在一定程度上影響了綠地的現(xiàn)金流，其去年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為422億元，同比減少28.35%。
關(guān)于回款率下滑的原因，時代財經(jīng)向綠地方面進行了解，相關(guān)人士回應(yīng)稱，回款率存在一定波動性，去年下半年受到市場的影響，回款率有所下降，但整體而言，綠地的回款率比較穩(wěn)定。
四季度回款顯著下滑
2014年是綠地最為輝煌的時刻，其以2408億元的銷售成績坐上榜首位置，終結(jié)了連續(xù)多年以萬科為首的地產(chǎn)時代。彼時，萬科和綠地已經(jīng)開始呈現(xiàn)不同的姿態(tài)，綠地強調(diào)“規(guī)模”，萬科則將“回款”提作重點。
然而，房企的發(fā)展路徑總是有著極大的相似性。沒過多久，綠地也開始喊著要“狠抓回款、提升回款率”。從綠地歷年年報中可以看到，2016年綠地的回款率曾有過大幅的增長，為79.41%，同比增幅達35.4%。
但2017年開始，綠地的回款速度開始放緩，回款率為79.97%，增長幅度不到1個百分點。去年更是進一步惡化，回款率不增反跌，跌幅約3%。
國泰君安研究報告指出，網(wǎng)簽備案政策與銀行貸款審核速度是唯一一個對房企回款率產(chǎn)生實質(zhì)性影響的因素。自2017年以來，國內(nèi)超百城發(fā)布樓市調(diào)控政策，部分城市實行嚴厲的限簽限貸等政策，一二線城市更甚。
“這些地區(qū)往往新售樓盤的網(wǎng)簽排隊期都要長達三月，后續(xù)銀行貸款的發(fā)放也要經(jīng)歷數(shù)月周期，一些高端樓盤由于限價，網(wǎng)簽和審貸的周期更長。這樣看來，總計可能要等六七個月才能完成網(wǎng)簽并獲得銀行按揭貸回款。”
換言之，城市的布局主導(dǎo)著房企的回款率，而這恰好是綠地的短板所在。一直以來，華東地區(qū)都是綠地的“糧倉”。
在市場形勢樂觀的時候，華東地區(qū)的去化能力毋庸置疑。但去年嚴峻的調(diào)控環(huán)境讓不少重倉華東的房企栽了跟頭，綠城、濱江都曾坦言因為調(diào)控原因而在去年下半年主動放慢節(jié)奏，綠地也難幸免。
體現(xiàn)到回款層面，數(shù)據(jù)顯示，去年一季度，綠地的回款率一度高達120%，去年中期，這一數(shù)字也維持在91%的高位。下半年開始，深受調(diào)控影響，綠地去化和回款均出現(xiàn)下滑，第四季度，綠地的回款率跌至64%。
“回款率確實與市場相關(guān)，去年下半年，尤其是第四季度，市場情況不是那么樂觀，回款率相應(yīng)下降一些也是正常的。”綠地相關(guān)人士稱，雖然有些波動，但目前綠地的回款率仍在預(yù)期之內(nèi)。
回款成行業(yè)難題
億翰智庫研究報告提到，在近兩年融資環(huán)境趨緊的情況下，房企獲得融資的渠道也在收窄，因此加快銷售回款是房企確保現(xiàn)金流安全的重要方式，也是房企拿地擴張的重要支撐。
在此大環(huán)境下，與綠地一樣強調(diào)回款的房企不在少數(shù)。萬科是較早提出回款目標的房企，往年萬科的回款率基本保持在95%以上。去年，萬科定下回款6300億元的目標。
可實踐起來卻并不容易，時值年中時，萬科的回款任務(wù)完成度還不足50%。見此情形，萬科董事會主席郁亮還曾“訓(xùn)話”，表示6300億元的回款目標是所有業(yè)務(wù)的起點、基礎(chǔ)和保障，“如果6300億元回款目標沒有達成，萬科所有的業(yè)務(wù)都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”
萬科方面透露，目前其回款率在93%左右，這也是一線房企常見的回款水平，碧桂園去年實現(xiàn)90%以上回款率，中海、龍湖等房企回款率亦超過90%。
不過，能夠達到90%回款率的房企畢竟是少數(shù)，從萬科的故事中，外界已經(jīng)能感受到房企所面臨的窘境。毫無疑問，如今“如何加快回款”已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個痛點。
安信證券研究報告顯示，以銷售回款為主力的資金到位情況良好，但回款率持續(xù)下行。數(shù)據(jù)顯示，截止2018年12月的到位資金情況，銷售回款占到位資金比重高達47.7%，維持歷史高位。
回款率方面卻有相反的表現(xiàn)，“自2018年6月份以來，銷售回款率低于60%，并持續(xù)下行，這一表現(xiàn)與2011年6月份開始的銷售回款率持續(xù)低于60%相似。我們認為，當前行業(yè)資金緊張環(huán)境尚未有顯著改善，作為資金主要來源的銷售回款也有疲弱之態(tài)，短期內(nèi)房企做出相關(guān)行為加速資金回籠或仍是方向之一。”
但國泰君安還是有正面的展望，其預(yù)計回款問題對于房企資金鏈的負面影響將在2019年邊際弱化。“進入2019年后，房企普遍放緩拿地節(jié)奏，房地產(chǎn)行業(yè)融資也有逐步放開的跡象，因此綜合來看，預(yù)計低回款率對于房企資金鏈的負面影響將在2019年也將邊際弱化。”
