居高不下的負債率及融資成本，成了懸在寶龍地產頭上的達摩克里斯之劍，即使銷售額大增，但高昂的融資成本也侵蝕了巨額的利潤
對于寶龍地產控股有限公司(以下簡稱“寶龍地產”，01238.HK)而言，2019年無疑將是異常艱難的一年。
該公司剛剛公布的財報顯示2018年實現銷售業(yè)績410.36億元，增幅達到96.5%。但與此同時，公司凈利潤出現同比下滑，營業(yè)成本大幅上漲，負債總額甚至超過銷售額，達到491億元。
寶龍地產日前接受《投資者網》調研時表示，“2019年公司擬實現500億銷售目標，未來將升級369高周轉模式。”但這也意味著，公司一年的銷售額剛夠償還總負債。事實上，2018年公司融資成本凈額同比已增加超140%，債務壓力下，今年以來寶龍地產繼續(xù)加大融資步伐，融資成本尚未出現減少跡象。
忙于償債的寶龍地產，2020年躋身“千億俱樂部”的目標還能實現么?
控債壓力緊逼
回溯十年前，主打商業(yè)地產的寶龍地產曾與萬達齊名，但在三四線城市向一二線城市轉型中，公司痛失占有市場的先機，業(yè)績迅速掉隊。2014年萬達銷售額已達1601億元，寶龍地產銷售業(yè)績才突破百億。
寶龍地產顯然是不甘落后的，實施“369”高周轉模式一年后，公司2018年實現合約銷售額410.36億元，同比增96.5%。但這一成績卻未同步到利潤水平上，2018年公司凈利潤下滑比例擴大至15%，凈負債率飆升到101.6%。
大幅吞噬凈利潤的正是其融資成本凈額，財報顯示，2018年，這一數值由2017年的5.73億元增加至13.77億元，增幅超140%。相比之下，寶龍地產同期債務總額增加38.2%，而實際利率由2017年的6.29%升至6.48%。
寶龍地產接受《投資者網》調研時表示“融資成本凈額增加，主要是由 2018 年人民幣貶值導致的匯兌損益造成的，但匯兌損益主要只是造成賬面損失。公司今年將優(yōu)化債務結構、嚴格把控新增債務成本，預計公司融資成本會有下降。”
但這一措施目前似乎還未見成效。梳理發(fā)現，今年以來，寶龍地產已開啟一輪密集融資，融資利率仍居高不下。2019年1月，寶龍完成發(fā)行一筆2億美元優(yōu)先票據，年利率9.125%;2月寶龍實業(yè)發(fā)展11.8億債券發(fā)行計劃被中止審核，公司隨即發(fā)行了10億中期票據補血;4月2日，寶龍地產公告，已完成發(fā)行3億元利率為7.2%公司債券。上述融資主要用于補充正常生產經營流動資金需求以及償還金融機構借款。
商業(yè)地產掉隊
懷抱“東山再起”之夢，寶龍地產去年不惜耗巨資拿地。公司向《投資者網》提供的數據顯示，2018年公司共獲取29塊土地，地上計容面積574萬平方米，總貨值近650億元。而這些新增的項目，2018年全年需支出的總權益土地款約124億元。
盡管憑借高周轉取得暫時性的勝利，業(yè)內仍對寶龍地產發(fā)展存憂，除大幅上漲的資金壓力加大了企業(yè)發(fā)展的風險以外，公司戰(zhàn)略核心商業(yè)地產掉隊也是重要原因之一。
《投資者網》研判財報發(fā)現，商業(yè)地產作為公司發(fā)展重點，在營收上始終無法挑起大梁。而從2018年合約銷售業(yè)態(tài)分布來看，410.36 億元的總銷售額中，住宅銷售金額為 328.86 億元，占比達80.14%;商業(yè)銷售金額為 81.50 億元，占比達 19.86%。
商業(yè)地產僅占銷售額兩成，未來是否將放緩布局?寶龍地產對此表示否認，“商業(yè)地產一直都是寶龍的主營產業(yè)，今后也不會發(fā)生變化，公司租金及物業(yè)管理服務收入 2016至2018年分別同比上升 26.3%、29.7%、25%;2018年新獲取的29塊土地中，有22個均是商業(yè)+住宅的項目;公司 2019 年計劃新開業(yè) 7 座商場，預期五年租費收入CAGR超 25%。”
值得注意的是，2018年寶龍地產僅開業(yè)3個項目，新城控股旗下的新城吾悅廣場則新開業(yè)了19家，此外，大悅城、華潤置地等房企也在向商業(yè)領域發(fā)力，寶龍地產在商業(yè)地產的占有率或會繼續(xù)被動收縮。
不過寶龍地產認為，公司目前已有36個在營商場及3個輕資產商業(yè)項目，絕大多數商場均處于順利運營狀態(tài)，連續(xù)多年獲得“中國商業(yè)地產五強”等稱號，招商能力可見一斑。公司一向堅持走精品化路線，并不一味追求速度和質量。
家族化管理埋雷
盡管備受質疑，公司仍對未來發(fā)展前景胸有成竹，寶龍地產告訴《投資者網》，截至2018年年末，公司的總土儲面積約2120萬方，其中68%位于長三角地區(qū)，土地投資雖然使得公司目前負債有所上升，但是為未來的發(fā)展和銷售提供了充分的保障。
同時針對外界對于公司償債能力的質疑，寶龍地產表示，公司相關償債指標在行業(yè)中處于中間水平，公司擁有現金及現金等價物約158億元，而一年內到期債務為147億元，現金足以覆蓋短期債務;經常性收入對利息的覆蓋倍數穩(wěn)定在1倍左右，同時會加快現金回流。
與寶龍地產的信心相悖的是，公司高管紛紛出走。近日，在寶龍地產任職多年、負責商業(yè)監(jiān)審的張巖離職，負責技術研發(fā)的副總裁居培成隨后離職，任職不足半年。這并非寶龍地產首次出現這一情況，2017年公司請來的沃爾瑪不動產副總裁潘麗君、萬達集團副總裁王壽慶均未滿半年便選擇了離職。
寶龍地產向《投資者網》解釋稱，上述人員離職為個人原因，此為企業(yè)的正常人事工作。公司目前整體管理層長期保持較高穩(wěn)定性。
值得一提的是，在潘麗君、王壽慶之后，寶龍商業(yè)集團總經理的位置，沒有再找到合適的職業(yè)經理人擔任，一直由寶龍集團總裁許華芳親自兼任。有市場人士表示，似乎從知名公司跳槽而來的職業(yè)經理人，在寶龍都很難打破“6個月魔咒”，寶龍地產內部濃重的家族化管理也會使職業(yè)經理人處境尷尬，難以持久任職。
作為典型的家族型企業(yè)，寶龍地產給職業(yè)經理人留下的發(fā)展空間似乎極其有限。公開資料顯示，公司董事長許華芳的妻子、姐妹、姑姑、母親，堂妹均在集團各個崗位擔任要職。
對于“家族化管理”質疑，寶龍地產未予回應，而是羅列了“優(yōu)秀的職業(yè)經理人有著充足的發(fā)揮空間”的幾大理由，即公司調整了內部管理架構，采用了事業(yè)部制度，2019年提出了“激活一切、多元精進”的戰(zhàn)略等等。
