綠城中國近期發(fā)布的2019年一季度營運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，綠城集團(tuán)(包括綠城中國控股有限公司與其附屬公司連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司)一季度實(shí)現(xiàn)總合同銷售面積約119萬平方米，總合同銷售金額約255億元，同比下降8.6%。
綠城中國董事會執(zhí)行董事、行政總裁張亞東此前接受媒體采訪時表示，2019年綠城的銷售目標(biāo)為1800億元。以此推算，截至3月，綠城已完成年度銷售目標(biāo)的14.17%。
綠城相關(guān)人士在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時表示：“今年1800億元的銷售目標(biāo)有信心完成，且有望沖刺2000億元。”在談及一季度銷售額時，該人士稱：“此變化與供貨節(jié)奏有關(guān)。綠城上半年的銷售額預(yù)計(jì)約占全年的30%，下半年隨著貨源供應(yīng)量的增加，銷售額預(yù)計(jì)將占全年的70%。”
2018年銷售未達(dá)預(yù)期目標(biāo)
事實(shí)上，不少投資者對綠城能否完成2019年銷售存在質(zhì)疑，原因是綠城去年的銷售目標(biāo)沒有完成，同時銷售增速創(chuàng)下了三年新低。
財(cái)報(bào)顯示，綠城2018年累計(jì)取得總合同銷售面積約812萬平方米;合同銷售額1564億，未完成年初定下的1600億元的銷售目標(biāo)，與2017年相比僅增長了6.9%;而2016年和2017年的銷售額同比增幅分別為 58.4%和28.4%。
營收方面，2018年綠城實(shí)現(xiàn)收入603.03億元，同比增長43.7%;利潤23.75億元，較上年同期下降11.04%;股東凈利潤為10.03億，比2017年下降了54.2%。
與股東利潤“腰斬”相反的，是綠城的負(fù)債卻在持續(xù)抬高。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，綠城的有息負(fù)債達(dá)814億元，較2017年底增加41.2%;凈資產(chǎn)負(fù)債率為55.3%，而上年同期這一數(shù)字為46.4%。
同時值得注意的是，張亞東還給綠城定下了2021年實(shí)現(xiàn)3000億元的銷售目標(biāo)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，將面臨不小的擴(kuò)張壓力。
土地儲備3247萬平
想要銷售高歌猛進(jìn)，必須有足以支撐其規(guī)模的土地儲備，那么綠城手中的“彈藥”是否充足?
據(jù)悉，綠城去年新增37宗地塊，截至2018年末總土地儲備為3247萬平，同比上升7%。值得一提的是，規(guī)模小于綠城的中國金茂同期土儲有6420萬平，而綠城一直想要對標(biāo)的中海地產(chǎn)的土儲有9144萬平，華潤置地則有5957萬平。
進(jìn)入2019年，綠城加快了拿地速度。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，一季度綠城拿地金額為49億元，在所有房地產(chǎn)企業(yè)中排第35位。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時表示：綠城的土地儲備規(guī)模不大，但是其具有資金能力，而且現(xiàn)在融資機(jī)會好，所以綠城肯定要去加大拿地。但拿地溢價又會反過來帶來一些風(fēng)險(xiǎn)，比如說新的一輪的土地管控會增加，然后那些土地后續(xù)經(jīng)營可能會面臨新的問題等。”
綠城相關(guān)人士告訴中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者，2019年，綠城計(jì)劃新增土地貨值1500億元。主要可以概括為以下幾個方面:一是因城施策，深化“獵地計(jì)劃”;二是堅(jiān)持價值投資，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu);三是加大共贏合作，加強(qiáng)戰(zhàn)略協(xié)同;四是落地特色特質(zhì)，鼓勵多元發(fā)展。
高成本拿地動作引質(zhì)疑
中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，綠城今年以來的拿地成本明顯高于2018年的整體水平。以綠城斥資77.46億元拿下的杭州余杭區(qū)、寧波鄞州區(qū)、杭州蕭山、寧波東部新城四塊土地為例，溢價率分別為26.15%、37%、49.8%、24.2%，平均樓面價約為每平方米1.98萬元。蕭山地塊的樓面價折合每平方米2.58萬元，達(dá)到封頂樓面價。而2018年，綠城中國新增土地平均樓面價約每平方米1.14萬元。
對此，有投資者表示擔(dān)憂：“以上4宗地塊從可售樓面價來看，比照目前周邊在售均價，綠城這4宗地塊恐怕都會面臨虧損。”
嚴(yán)躍進(jìn)表示，單純從土地溢價來講虧損是可控的，因?yàn)楝F(xiàn)在這些城市土地均價都是受到限價。綠城這樣拿地，也是考慮到價格是有機(jī)會反彈的，按現(xiàn)價肯定會虧本，但后期可能因?yàn)閬嗊\(yùn)會等一些機(jī)會引起價格反彈，土地解套的機(jī)會還是比較多的，所以不能盲目的說要虧損。
綠城方面上述人士則告訴中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“綠城在近一年土拍市場的拿地價格并不高，新增項(xiàng)目中約70%的項(xiàng)目摘地溢價率低于10%，綜合成本可控，利潤可觀。”
對綠城新增土儲，其認(rèn)為，近期整個土拍市場火熱，綠城的新增項(xiàng)目溢價率也相對較高，獲取項(xiàng)目集中核心城市的核心地段，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng);綠城的產(chǎn)品力較強(qiáng)，具備跳脫板塊價格成為板塊標(biāo)桿的能力;同時綠城自身管控、運(yùn)營、融資等能力的提升，均助力這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合理利潤。
