2019年4月1日，億達(dá)中國控股有限公司(以下簡稱“億達(dá)中國”)發(fā)布公司2018年度業(yè)績報告，公司營收同比微漲0.5%，但利潤卻同比減少15.3%，這是公司近5年來的第三次利潤滑坡。公司經(jīng)營業(yè)績起伏不定，2018年凈利潤較2014年的凈利潤還減少了近6000萬元，可以說在這幾年地產(chǎn)大牛市中，億達(dá)中國完全踏空，甚至還有所滑坡。
利潤五年三度下滑 自持物業(yè)投入產(chǎn)出不理想
2018年，億達(dá)中國全年收入73.57億元，同比微增0.5%，其中，商務(wù)園配套住宅、寫字樓及獨立住宅銷售共計59.58億元，結(jié)算均價為10744元/平米，而商務(wù)園租金收入只有4.79億元，商務(wù)園委托運營收入也僅0.63億元。2018年是億達(dá)中國深耕商務(wù)園區(qū)細(xì)分領(lǐng)域二十年的里程碑年份，但截至年末，在自持物業(yè)已占總資產(chǎn)43%的情況，租金收入依然僅貢獻(xiàn)總營收的6.5%。
目前公司自持商務(wù)園區(qū)，包括寫字樓、公寓、商鋪、車位等合計建筑面積161.2萬平米，整體出租率從45%至95%不等，全年新增商務(wù)園運營面積260.8萬平方米，總運營面積達(dá)到675.3萬平方米，不過全年貢獻(xiàn)收入僅0.63億元。投入186億元，營收合計貢獻(xiàn)僅5.4億元，這其中還包括非自持物業(yè)的管理收入，可見，相對于一般地產(chǎn)公司的ROE來說，億達(dá)中國自持物業(yè)總體的投入產(chǎn)出效率并不理想。
億達(dá)中國全年歸母凈利潤為8.34億元，同比減少15.3%，這是億達(dá)中國近5個財年的第三次凈利潤負(fù)增長。2018年的凈利潤較2014年的凈利潤還減少了近6000萬，可以說在這幾年地產(chǎn)大牛市中，億達(dá)中國完全踏空，甚至還有所滑坡。業(yè)績不甚理想導(dǎo)致公司全年沒有分紅計劃，這也是億達(dá)中國近幾年來首次未能實現(xiàn)分紅。
高溢價收購子公司 美化業(yè)績
值得注意的是，盡管億達(dá)中國全年的利潤已經(jīng)明顯下滑，但若扣除因收購子公司而產(chǎn)生的收益7.9億元后，公司稅前利潤將同比大幅下滑超50%。
2018年5月14日，億達(dá)中國完成對富岸集團(tuán)剩余61.54%股權(quán)的收購，而富岸集團(tuán)下面的核心資產(chǎn)便是“大連天地項目”。此前億達(dá)中國分幾次陸續(xù)購入富岸集團(tuán)的股權(quán)累計已達(dá)38.46%，此次收購后，富岸集團(tuán)已是億達(dá)中國的全資子公司。富岸集團(tuán)持有78%的大連天地項目股權(quán)，加上此前億達(dá)中國本身持有的22%股份。自此，大連天地項目公司的全部股權(quán)歸入億達(dá)中國旗下，并納入并表范圍。這個自2007年至今曠日持久的大連天地項目，如今被億達(dá)中國全盤接手。
早在2016年，億達(dá)中國持有富岸集團(tuán)10.26%的股權(quán)，彼時，富岸集團(tuán)還是億達(dá)中國、瑞安房地產(chǎn)、瑞安置業(yè)共同持股的項目公司，旗下的項目即為“大連天地項目”。億達(dá)中國于2017年、2018年分兩次收購富岸集團(tuán)股份28.2%、61.54%，兩次收購所對應(yīng)的估值分別為13元、31.6億元，計算得出彼時(2017年年底)富岸集團(tuán)的估值為51.35億元。
可見，此前億達(dá)中國持有富岸集團(tuán)10.26%股權(quán)，以及持有“大連天地項目”的22%股權(quán)估值均發(fā)生較大幅度的增值，增值收益分別為1.605億元、6.304億元，合計為億達(dá)中國2018年貢獻(xiàn)賬面利潤達(dá)7.91億元，增值率分別為44%、77%。此類收益盡管美化了報表，但十多年換回的是這個增值率似乎又彰顯了億達(dá)中國踏空地產(chǎn)牛市的尷尬境地。
財務(wù)費用大幅增長 償債壓力巨大
2018年，億達(dá)中國全年實現(xiàn)物業(yè)銷售金額85.37億元，同比增加17.5%，這主要是由于報告期內(nèi)收購大連天地項目銷售增加所致。銷售均價為11693元/平米，與上年基本持平，而來自于大連單個城市的銷售額占比高達(dá)91.7%，多年來，公司依然未能擺脫嚴(yán)重依賴大連單個城市的偏科狀況。銷售也多以住宅為主，占比高達(dá)94.7%，商業(yè)銷售占比一直沒有起來，定位于商務(wù)園區(qū)的億達(dá)中國本質(zhì)上仍是住宅開發(fā)商，只不過住宅中以商業(yè)住宅為主而已。
從公司近兩年的銷售情況來看，未來幾年億達(dá)中國的結(jié)算收入增速并不會有超預(yù)期的表現(xiàn)，整體預(yù)計還將維持在當(dāng)前的水平上下。利潤方面，則要看未來的銷售費用及財務(wù)費用情況。
值得注意的是，公司賬面土地儲備總建筑面積為986萬平方米，權(quán)益比例為84%，約為2018年銷售面積10倍，整體土地儲備充足。充足的開發(fā)儲備固然是好事，但是一大把借錢購入的土地儲備，再加上逐年增長的自持物業(yè)，這使得公司杠桿高企并且財務(wù)壓力巨大。
2018年底，億達(dá)中國凈負(fù)債率達(dá)到128.6%，較2017年的127%上升1.6個百分點。其中，賬面現(xiàn)金及受限制現(xiàn)金合計18.06億元，短期債務(wù)126.51億元，長期債務(wù)43.76億元，短期債務(wù)為賬面資金的6.8倍，未來一年內(nèi)公司償債壓力巨大。且億達(dá)中國的債務(wù)結(jié)構(gòu)也不合理，短期債務(wù)占比明顯偏高，達(dá)到74.3%。
全年，億達(dá)中國賬面借款成本達(dá)14.7億元，相對于年末170億元的債務(wù)余額，公司平均融資成本大概為8.6%。較高的杠桿率及融資成本，使得公司的財務(wù)費用大增，2018年公司財務(wù)費用凈額為6.6億元，較2017年3.34億元大幅上漲97%。
未來，公司投資物業(yè)收益率明顯偏低且快速增長的財務(wù)費用依然將影響公司的盈利水平，多年來公司的ROE一直維持的10%以下區(qū)域，彰顯公司整體的盈利能力仍處在行業(yè)中下游水平。
