1月14日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司(下稱“保利地產(chǎn)”)早早公布了其業(yè)績快報(bào)，保利地產(chǎn)繼續(xù)保持著房地產(chǎn)企業(yè)銷售額第五的位置，但與前三甲的差距在進(jìn)一步拉大。
同日，保利地產(chǎn)公告擬發(fā)行50億元中期票據(jù)。自2018年起，公司先后發(fā)行五筆融資，發(fā)行規(guī)模總計(jì)200億元。拿地方面也在積極推進(jìn)，2018年保利地產(chǎn)拿地149宗。快速擴(kuò)張給公司造成的后遺癥不容忽視，2017年至2018年三季度，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額分別為行業(yè)倒數(shù)第一與倒數(shù)第三，存貨積累5.5年才能消化完，負(fù)債率也逼近80%。
難回前三
不同于2018年的低調(diào)作風(fēng)，保利地產(chǎn)前幾年對“前三甲”一直胸有成竹。2017年12月的股東大會上，董事長宋廣菊對保利地產(chǎn)全體股東承諾“未來兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”
但1月14日，保利地產(chǎn)發(fā)布的2018年業(yè)績快報(bào)顯示，其銷售額與第一名的差距已經(jīng)拉大到超3000億元。
具體而言，2018年公司營收1936.27億元，同比增長32.31%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為188.02億元，同比增長20.33%;實(shí)現(xiàn)簽約面積2766.11萬平方米，同比增長23.36%;簽約金額4048.17億元，同比增長30.91%，位居行業(yè)第五。
這樣的銷售業(yè)績顯然是不及公司預(yù)期的。事實(shí)上，自2012年開始保利地產(chǎn)就再也沒有進(jìn)過銷售排行前三，并且與競爭者的差距還在不斷增大。2013年保利地產(chǎn)與“前三甲”的銷售額差距尚維持在500億元以內(nèi)，2016年則比第三名落后了近1000億元，2017年保利地產(chǎn)被“第一梯隊(duì)”甩開2000億元，2018年形勢進(jìn)一步惡化。
雪上加霜的是，保利地產(chǎn)累計(jì)銷售額增速也在不斷下滑。從2018年年初的銷售金額同比高達(dá)106.41%的增速一直下降至12月的4.5%，單月銷售金額同比年底更是在0%附近的低位。銷售單價也呈下降趨勢，從2018年年初的1.66萬元/平方米下降至年末的1.23萬元/平方米，創(chuàng)兩年間最低銷售單價。
那么導(dǎo)致公司單月銷售額不斷下滑的原因是什么?董事長此前許諾“將重回前三”的憑據(jù)又是什么?2018年公司幾乎再沒提及這一目標(biāo)，是否意味著重回前三希望渺茫?1月16日，投資者網(wǎng)致電并向保利地產(chǎn)董秘黃海、證券事務(wù)代表尹超發(fā)去調(diào)研函，其表示相關(guān)工作人員正在處理，但截至發(fā)稿，對方仍未給出任何回復(fù)。
密集發(fā)債
保利地產(chǎn)顯然是不甘于屈居第五的。
披露業(yè)績快報(bào)同日，保利地產(chǎn)公告稱，擬發(fā)行中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模為50億元，本期發(fā)行金額為15億元，發(fā)行年限為3年。融資擬用于償還長春、成都等多個地區(qū)開發(fā)項(xiàng)目銀行貸款，以及補(bǔ)充流動資金。這是保利地產(chǎn)2018年以來第5次發(fā)行中期票據(jù)，此前4次累計(jì)發(fā)行金額150億元。
加快融資步伐背后，是公司不斷增大的現(xiàn)金流和負(fù)債壓力。公司2018年前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-109.64億元，在A股上市房企中位居倒數(shù)第三。值得一提的是，保利地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流一直不佳，2017年這個數(shù)據(jù)是-292.96億，在A股上市房企中位列倒數(shù)第一。
而與此同時，公司的賬面存貨也在激增。截至2018年三季度末，保利地產(chǎn)存貨達(dá)5091.8億元，占期末總資產(chǎn)約六成，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為2003天，需要5.5年才能消化完。存貨高企造成資產(chǎn)流動性降低，公司同期總負(fù)債達(dá)6845.2億元，相比年初增加了1463億元，資產(chǎn)負(fù)債率為79.87%，在A股上市房企中位列38位。
有市場人士分析認(rèn)為，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額持續(xù)為負(fù)意味著保利地產(chǎn)拿地的速度遠(yuǎn)大于賣房的速度，房地產(chǎn)市場放緩成為普遍共識的今天，公司依舊堅(jiān)持大量囤地買地，很難說是一個正確的決策。超長的存貨周轉(zhuǎn)期說明了公司的銷售情況受到了政策的影響，而巨額的有息負(fù)債很可能會在更為緊迫的調(diào)控政策下成為公司發(fā)展的桎梏。
不過，保利地產(chǎn)依然無視種種風(fēng)險(xiǎn)快速擴(kuò)展。2018年以來，公司收購了臺達(dá)旅業(yè)、拿下佛山地王，其身影還頻繁出現(xiàn)在廈門、廣州、昆明、大連、武漢、福州、成都等城市。wind數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2018年拿地?cái)?shù)量為149宗，拿地總價為1023億元。
如此積極的拿地態(tài)度，保利地產(chǎn)已經(jīng)持續(xù)了三年。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年保利地產(chǎn)新增項(xiàng)目112宗，拿地成本1214億元;2017年新增項(xiàng)目204宗，拿地成本2765億元。而在2014、2015年，保利地產(chǎn)拿地?cái)?shù)量分別為40和50個。
即便如此，保利地產(chǎn)未來前景仍不為市場所看好。有業(yè)內(nèi)人士指出，除非保利有超常規(guī)的大爆發(fā)，否則保利再想躋身前三的概率很小，但業(yè)績大爆發(fā)的前提是行業(yè)處在繁榮期，現(xiàn)在顯然不具備該條件。
公司的流動性問題也一直為市場所關(guān)注，正因此，保利地產(chǎn)頻頻上調(diào)票面利率以挽留投資者，1月7日公司公告稱，將“16保利03”存續(xù)期后兩年票面利率上調(diào)至3.98%;此前的2018年11月29日，“16保利01”票面利率上調(diào)105bp至4%。
二級市場上，保利地產(chǎn)2018年全年市值蒸發(fā)275.55億元，在上市房企中位列第六，截至1月18日，該股報(bào)收12.07元/股，市值1436億元。
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