在金融去杠桿的背景下，今年上半年集合類信托成立整體萎縮，但是部分產品逆勢上揚，其中最典型的為房地產信托。用益信托數(shù)據(jù)顯示，上半年68家信托公司集合信托成立規(guī)模合計7280.4億元，同比下降19.41%。而房地產信托成立規(guī)模為2645.86億元，同比增長54.34%。
百瑞信托認為，目前房企依舊存在較大融資需求，而銀行貸款、債券等融資渠道受阻，使得房地產信托需求增加。“伴隨著房地產信托的收益率持續(xù)走高，房地產信托項目兌付壓力也會逐漸上升，所以同時應以業(yè)務合規(guī)為基本原則，及時綁定核心交易對手及強化投后管理等手段防范風險。”
房地產信托
“一枝獨秀”
根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，上半年68家信托公司集合信托成立規(guī)模合計7280.4億元，同比下降19.41%。而房地產信托成立規(guī)模為2645.86億元，同比增長54.34%。百瑞信托分析認為，在金融去杠桿和防風險等宏觀調控的影響下，較之去年，今年信托發(fā)行量雖然整體顯著萎縮，但房地產信托規(guī)模能維持較快增長。這主要是因為目前房企依舊存在較大融資需求，而銀行貸款、債券等融資渠道受阻，使得房地產信托需求增加。
中原地產研究中心的報告顯示，從房地產開發(fā)企業(yè)本年到位資金累計增速來看，從2017年3月開始，房地產開發(fā)商到位資金累計增速開始下滑。2016年全年增速為15.2%，到了2017年只有8.2%，2018年前5個月跌至5.1%。一般來說年初銀行額度是較為充裕的，但是今年上半年，房地產市場貸款未見寬松。相反多家銀行繼續(xù)上調貸款利率，購房成本進一步提高。
在收益率方面，上半年房地產類產品的平均收益率7.89%，居各類產品之首，與去年12月份相比，房地產信托的預期收益率總體上浮0.4%。房地產信托收益率的升高，一方面在于資產端，在去杠桿的背景下，房企對資金的需求更為迫切，融資成本有所上升。另一方面是在于資金端，在市場競爭中，目前資金端較為緊張，為了發(fā)行順利信托公司有意愿通過提高收益率吸引投資者。
另外，《證券日報》記者發(fā)現(xiàn)，當前市場上發(fā)行的部分房地產信托產品中，投資人認購達到600萬元以上，預期年化收益率便可達到超過10%，產品收益率較上半年進一步提高，已達近年的高點。
用益信托認為，房地產企業(yè)的高杠桿屬性決定其還舊債很大程度仍依靠再融資，同時在調控基調不變的背景下，再融資能力的分化會推高部分低信用等級房地產企業(yè)的信用溢價，從而進一步加大部分房企的融資成本。整體看來，在房企仍有較大融資需求、多個融資渠道又受阻的情況下，預計房地產信托規(guī)模有望維持一定幅度增長。
堅持合規(guī)經營
方能行穩(wěn)致遠
盡管房地產信托上半年規(guī)模增長，但是對信托公司合規(guī)經營的要求也很高。據(jù)本報記者根據(jù)銀保監(jiān)會公開的信息不完全統(tǒng)計，信托公司今年已經收到了至少17張罰單。其中，涉房業(yè)務為監(jiān)管機構處罰的重點領域之一，今年3月份至6月份，深圳、甘肅、浙江三地銀監(jiān)局相繼對相關信托公司作出處罰，處罰事由分別為“違規(guī)向土地收購儲備中心放貸，嚴重違反審慎經營規(guī)則”、“將信托資金違規(guī)用于土地儲備貸款”、“房地產項目貸款審批管理不審慎”，處罰金額均為30萬元。
目前各個信托公司都在積極轉型，大力布局創(chuàng)新業(yè)務與本源業(yè)務，但房地產信托仍是支撐信托公司信托規(guī)模和利潤增長的主要業(yè)務。雖然今年以來信托公司在房地產市場尋找到一些機會，但是在房地產企業(yè)融資監(jiān)管持續(xù)高壓，監(jiān)管對金融機構涉房業(yè)務合規(guī)檢查力度加大的背景下，信托公司更應堅守合規(guī)底線。
百瑞信托表示，房地產信托在嚴守政策和嚴控風險的條件下，仍可積極優(yōu)化推進。但同時，伴隨著房地產信托的收益率持續(xù)走高，房地產信托項目兌付壓力也會逐漸上升，所以同時應以業(yè)務合規(guī)為基本原則，及時綁定核心交易對手及強化投后管理等手段防范風險。(記者 徐天曉)
