“‘部分銀行暫停授信’、‘利率上調’等樓市利空動作讓房企融資渠道進一步鎖緊。” 同策研究院研究總監(jiān)張宏偉曾表示，房企融資難問題雪上加霜，今年將成為房企“生死攸關”的一年。
《證券日報》記者根據(jù)同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)獲悉，2018年前4個月，40家典型房企總計融資2726億元，境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均有不同程度波動，房企多元化融資渠道全面被堵。
“地主家也沒有余糧”的地產(chǎn)商缺錢之勢似乎撲面而來，若海外融資閘口遭到關閉，房企資金鏈將再度惡化。
同策研究院研究員陳朦朦認為，房企“資金饑渴癥”持續(xù)加重，在房地產(chǎn)市場調控基本面未發(fā)生改變時，地產(chǎn)商到了“拿錢比拿地重要，回款比銷售重要”的重要“續(xù)命”節(jié)點。
“錢袋子”被扎緊
據(jù)統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態(tài)，其中，國內貸款增速和個人按揭貸款增速雙雙出現(xiàn)負增長。
對此，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，4月18日央行降準，釋放4000億元增量資金，卻并未緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張狀況。1月份-4月份信貸增速的下滑，代表以金融去杠桿為目標，針對房地產(chǎn)的信貸定向緊縮仍在繼續(xù)，流向房地產(chǎn)的資金閘門逐漸關小。同時，資金使用成本也在不斷提升。
事實上，境內融資環(huán)境也不容樂觀，融資難度仍舊很高。境內發(fā)債渠道依然收緊，從成功發(fā)行的境內債券來看，僅是以超短融、租房專項債券為主的另類融資途徑;境內銀行貸款融資渠道也進一步收縮，4月份監(jiān)測的40家典型房企共融資47.20億元，環(huán)比上月下降16.28%;信托貸款融資額為14.41億元，較上月大幅下跌60.58%。
據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在2017年12月以前，境內再融資為最主要的股權融資方式，但自2017年12月以來，監(jiān)測的40家上市房企股權融資方式均為執(zhí)行股票期權計劃，境內再融資額連續(xù)3個月為0。
陳朦朦認為，此前金融機構資產(chǎn)規(guī)模高主要由于層層嵌套，監(jiān)管趨嚴后，很多機構做不了債權類業(yè)務只能做股權投資。因此有能力的上市房企可利用上市優(yōu)勢，利用再融資方式為公司提供充足的資金需求。如今，股權融資的重啟或多或少反映出房企資金壓力下被迫轉變融資方式的“無奈”。隨著融資渠道繼續(xù)保持收緊，未來這種融資方式也將進一步蔓延，但仍需規(guī)避股權稀釋等帶來的風險。
借道海外債“儲糧”
今年1月份以來，借道海外融資“儲糧”的動作頻發(fā)。4月份，海外融資總額折合人民幣376.12億元，相比上月份193.44億元大幅上升。從幣種來看，2018年4月份房企融資仍以人民幣為主，美元次之、新加坡元第三。
值得注意的是，新加坡元首次超過港元位列第三，主要原因是本月有兩家房企(龍光地產(chǎn)和建業(yè)地產(chǎn))選擇發(fā)行以新加坡元為貨幣單位的公司債，融資金額為16.68億元(3.5億新加坡元)。
陳朦朦認為，在國內融資難度系數(shù)高，外部環(huán)境發(fā)生根本性轉變時，房企海外融資規(guī)模擴大是必然趨勢。
“資產(chǎn)負債結構合理，現(xiàn)金流得到改善，各種財務指標良好的房企評級較高，海外融資成本較低。”某分析師向《證券日報》記者表示，但有些中型房企負債較高，想借道海外融資儲備“糧食”過“小年”的想法可能難以實現(xiàn)，即使成功獲得融資可能也將付出高昂的資金成本，將對利潤造成嚴重侵蝕。
陳朦朦認為，更雪上加霜的是，目前房企融資的戰(zhàn)場主要集中在海外資本市場，然而 4月19日，外匯管理局強調了對于房企借外債的審慎態(tài)度，除有特殊規(guī)定外，房企不得借用外債。這無疑將增加了地產(chǎn)企業(yè)在辦理外債事前簽約備案上的難度，從而導致未來房企境外融資環(huán)境可能惡化。
“錢袋子”被扎緊之后，房企正在實施開源與節(jié)流并行的策略來緩解資金壓力。
郭毅表示，在增加資金入口上，一方面，房企可積極尋求進入到政策扶持的新興業(yè)務領域，比如集體租賃住房、舊改和棚改等城市更新，爭取信貸支持;另一方面，也應合理定價，加快庫存去化，加速回籠資金。
在節(jié)流方面，今年以來，房企一改過去的大舉擴張策略，拿地趨于保守，北京、杭州、成都等城市相繼出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象，其中北京流拍土地的數(shù)量更累計達到6宗之多。此外，在多項目滾動開發(fā)的同時，開發(fā)商正通過加快開工以盡快實現(xiàn)項目現(xiàn)金流回正，并將資金用于下一個項目的開發(fā)，慢施工、緩竣工則可以將開發(fā)費用的支付節(jié)點后移，由此實現(xiàn)資金使用效率的最大化，提升企業(yè)利潤。
郭毅稱，在“穩(wěn)”字當頭的目標下，樓市調控的總體趨勢不會放松，而隨著金融去杠桿進入下半場，房地產(chǎn)資金緊縮的形勢也會繼續(xù)延續(xù)。
