近月來，衢州、福州、桂林、瀘州、黃石、惠州、汕頭等多地加強預售資金監管。業內人士表示，房地產預售下，房企借高杠桿帶來的風險在資金緊張的背景下尤為突出，從質量問題到合同糾紛，從延期交房到整體減配，甚至出現開發商跑路，在建樓盤多年爛尾難處理等多種問題。
在此背景下，上述人士表示，在加強商品房預售監管的同時，應逐步減少預售項目比例，試點現房銷售，這樣不僅可以最大程度減少上述糾紛，也可以抑制企業無限制高杠桿擴張，降低房地產企業的資金風險。
預售擴張 爛尾項目頻出
一面是高漲的房價，一面是擱置數年的爛尾樓。近年來，隨著房地產市場的快速發展，房企急速擴張資金高度承壓。同時，由于市場增長較快，預售監管不到位的背景下，爛尾項目頻現。
近月來，昆明“別樣幸福城”爛尾項目引來眾多關注，在爛尾6年后，業主不得不住進仍是水泥塊的房子，自己造樓梯，拉電線，開始了工地般的生活。而究其爛尾原因，是開發商將12棟樓1255套房源的近10億元預售款挪作他用。
人民網地方領導留言板也顯示，2014年郴州市汝城縣蓮郡嘉苑項目，按合同約定應于2017年底交房，但項目至今仍處停工狀態，沒有一棟樓可以滿足交房條件。對此，郴州市委網信辦回復稱，根據協議約定，當時縣指揮部只代收了房款的30%，并按照樓層建設情況撥付給了開發商，剩余的商品房購房款由開發商自行管理。目前，開發商自身經營不善，導致建設資金緊張。
西安市雁塔區愛馬仕西西公館項目業主反映，2014年購買該房到現在仍未能入住，相關負責人回復稱，經了解，愛馬仕西西公館項目于2018年10月整體封頂，但由于開發單位陜西浙華房地產開發有限公司資金問題，無力進行后續建設。目前正在通過訴訟途徑解決遺留問題，待訴訟結果確定后，重新啟動項目建設。
河南省鶴壁市淇濱區金瀾國際小區業主反映，該項目巨額建設資金挪用致資金鏈斷裂，項目于2014年主體封頂，停工爛尾至今，涉及多達10038戶業主。
事實上，不僅僅是小型房企，今年年初，出現資金鏈危機的泰禾集團旗下項目也出現擅自挪用預售款資金問題。北京院子二期業主反映，預售項目資金被挪用致項目停工。
對此，北京朝陽區房管局回復稱，根據《北京市商品房預售資金監督管理辦法》第十三條規定，“項目預售過程中，購房款應直接存入專用賬戶。房地產開發企業不得直接收取除定金外的其他商品房預售資金”，因泰禾公司曾在銷售房屋過程中違反了上述規定，該局多次要求整改并暫停網簽。據悉泰禾目前已完成部分整改，
中國房地產業協會法律事務專業委員會秘書長康俊亮表示，預售資金監管制度的核心是通過第三方對預售資金的使用進行監管的方式，確保預售資金用于預售項目的工程建設，保證預售項目順利完工，不出現爛尾等損害購房人合法權益的情形。但預售資金監管以預售項目網簽為前提，如待售項目在未取得預售許可的情況下銷售，或取得銷售許可未辦理網簽的情況下銷售，行政主管部門就無法及時有效的掌握項目要銷售的情況，也就無法實施預售資金監管，在這種情況下，潛在的交易風險就很大。
北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，開發商有資金快速回籠，及擴大規模，賺取更多利益的需求。開發商為了快速回籠資金，往往會采用預售的方式，而在項目徹底完工之前，預售回來的資金其實是不能挪作他用的。很多開發商不愿意眼睜睜看著錢放在那里，會選擇挪用監管資金做其他投資或者其他用途。此外，很多小型房企此前還涉及P2P等小貸問題，資金多用于補窟窿。
“此前立法上懲罰力度不夠大，立法上的處罰和開發商違反資金監管所獲取的巨額利益不成正比。而開發商是逐利的，當違法成本遠遠低于可能獲取的利益的時候，很多開發商會選擇違法挪用。”王玉臣說。
負債高企 資金壓力大增
的確，與巨大的債務壓力相比，處罰對于房企來說只是九牛一毛，“找錢”成為眾多房企的主要課題。8月20日，廈門建發集團有限公司宣布擬發行2020年度第四期中期票據，發行規模不超過15億元，期限為3+N年。
募集說明書顯示，本期票據募集資金擬用于償還債務融資工具，不用于房地產業務，不用于金融行業及相關任務，不用于購買理財。
實際上，截至募集說明書簽署之日，廈門建發代償債券余額760.81億元，其中超短期融資券待償還余額85億元，中期票據及永續中票待償還余額212.5億元，定向債務融資工具代償還余額93億元，公司債待償還余額307.55億元，企業債待償余額10億元，資產證券化產品待償還余額52.76億元。
此前，8月13日，華南城宣布已于12日完成發行于2021年到期的2億美元，利率為11.5%優先票據。同日，旭輝控股集團公告，于12日該公司及附屬公司擔保人就票據發行與初始買方訂立購買協議。達成若干完成條件后，公司將發行于2023年到期的12億元，利率為5.85%優先票據。
在房企債務壓力下，融資動作加速。中原地產研究中心統計數據顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億，在年內處于高位。年內房企累計已經發行債券811支合計融資額高達6242億。
“特別是最近幾天，房企密集發布大額融資，整體看，7月來，房企融資刷新了歷史同期紀錄。”中原地產首席分析師張大偉說。
“現在對于企業來說資金流是最重要的。”一位房企人士表示，今年下半年和明年房企面臨著超過1.5萬億元債務需要歸還，對于本已資金鏈緊張的房地產行業來說，壓力從未減少，這也是為什么越來越多房企不惜高息發債融資。
張大偉表示，整體看，境內房地產銷售有所緩和，大部分企業銷售增加，但為了應對未來可能的市場變化，加快儲備資金，房企抓緊窗口期增加一切融資手段，盡量大額度融資。雖然部分企業融資成本低于6%，但也有企業融資成本超過13%。
事實上，此前的問題房企泰禾的半年報顯示，今年上半年，泰禾集團先后未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01本息的按時兌付。截至8月15日，泰禾已到期未歸還借款金額為349億元，尚未支付的利息為43.32億元。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從近18個月新增發債與到期債務關系看，2019年期間新增發債相較于到期債務走勢基本有1個月延遲，而進入2020年后兩者走勢基本一致，即償債高峰也是發債高峰趨勢加強。從現有債券規模統計看，自2020年8月到2021年上半年有4個單月到期規模超千億，房企償債壓力不斷增強，發債需求將長期保持高位。”
取消預售制呼聲再起
近日，丹陽市住建局指出，為了有效降低預售商品房交付風險、防范化解矛盾，8月18日起，丹陽市范圍內開展新建商品房預售資金第三方托管工作。
據悉，預售資金第三方托管模式，是由政府提供專業的第三方資金托管平臺，購房者、開發企業和托管機構共同簽訂商品房預售資金托管三方協議，約定將預售商品房的貸款資金匯入第三方托管賬戶，托管機構再根據托管項目的工程進度節點，按照正負零、完成主體結構1/2、完成主體結構封頂、完成工程竣工驗收運作表簽發、完成初始登記等五個節點，分別進行有條件分期受限支付，確保預售項目托管賬戶資金的安全。
8月中旬，衢州市《關于加強衢州市區商品房預售資金監管工作的通知》，將加強商品房預售資金監督管理。要求商品房建設項目地下空間及地上部分合計工程造價的130%作為商品房預售資金重點監管對象，資金額度為每一支付節點時至商品房交付條件具備時剩余工程造價的130%。
福州方面，《福州市商品房預售資金監管辦法(試行)》指出，新建商品房項目的預售資金監管額度原則上不高于項目工程總造價的1.2倍。
對開發商提取預售款的節點與工程施工進度掛鉤，《辦法》規定，主體結構封頂前，累計申請使用不得超過監管額度的60%;項目竣工驗收前，累計申請使用不得超過監管額度的85%;項目交付使用前，累計申請使用不得超過監管額度的95%;新建商品房項目在辦理完《工程竣工驗收備案表》后，監管銀行終止商品房預售資金監管。
王玉臣表示，由于對資金監管不到位而引發的問題越來越多，例如爛尾樓的發生往往源于開發商挪用監管資金。隨著地方維穩、維權事件增多，地方政府逐漸發現預售資金監管風險，促使更多地方政府加快對預售資金監管的完善。
王玉臣認為，下一步應進一步完善立法，增強監管資金公開化、透明化，加強違規房企處罰力度。另一方面，此前海南全面進入現房銷售制度，這是個很好的信號，下一步逐步減少預售項目比例，試點現房銷售。這樣不僅可以最大程度減少上述糾紛，也可以抑制企業無限制高杠桿擴張，降低房地產企業的資金風險。
事實上，有消息人士稱，監管層已有實行現房銷售的想法。日前，住建部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會時，有監管層人士表示，預售制度是過去房子緊缺時期的背景下所采取的政策，現階段現房供應已足夠，那么預售制度存在是否合理，下一步將加強對此方面的討論。
此外，王玉臣建議，購房者購房時必須對開發商及開發商的關聯公司，尤其是股東公司進行基本的審查。看開發商及關聯公司以往是否存在對外欠債、爛尾樓、拖欠工程款、商品房逾期交房等情況。“現在網絡十分發達，這些核實即使不通過專業律師的配合也可以實現。比如可以在中國裁判文書網上輸入開發商的名稱，查找關于開發商的相關判決，進而查看是否存在上述問題。比如可以在天眼查或企查查上查看開發商及關聯公司的概況，尤其是關注法律風險及行政處罰欄。”(梁倩)
關鍵詞： 預售資金
