從3月成交1.6萬套的市場高點，到傳統(tǒng)的“紅五月”不紅引發(fā)市場關(guān)注，再到6月過半成交僅5000套有余，近幾月的北京二手房市場從火熱之態(tài)一路降溫。多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，伴隨著“小陽春”退場，北京二手房市場已經(jīng)明顯退燒。而二手房成交明顯下滑的另一面，是新房成交量的上漲。專家分析稱，當前市面上新房尤其是限競房供應(yīng)較多，且大部分產(chǎn)品品質(zhì)也較此前有了明顯提升，在這種情況下，新房和二手房之間其實形成了一個輪動的效應(yīng)，一部分原本計劃購買二手房的客戶開始向新房市場轉(zhuǎn)移。此外，二手房成交量再降的原因還在于，大部分市場需求在“小陽春”行情刺激下已經(jīng)漸次釋放，現(xiàn)階段增量需求有限。
成交：二手房網(wǎng)簽再降
一路走高的初夏溫度與北京樓市成交走出了相反的軌跡。自今年3月二手房成交破1.6萬套、刷新2018年5月成交記錄以來，此后連續(xù)幾月北京二手房網(wǎng)簽開始走“下坡路”。6月已至下旬，北京二手房仍未越過6000套。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，自6月起截至6月17日，北京二手住宅成交5657套，占上月成交量的41.1%，半月已過，成交量不足上月一半。在此之前，5月及4月的二手房網(wǎng)簽量分別為13764套、14440套。二手房掛牌量方面，在4月掛牌量達到高位后，5月出現(xiàn)小幅回調(diào)，截至6月17日掛牌量小幅上漲。
對于二手房網(wǎng)簽下滑以及掛牌量的增加，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英指出，伴隨著限競房項目的“井噴”，部分購房需求被限競房吸引，加之近期房地產(chǎn)政策有所收緊，購房者觀望情緒濃厚，入市積極性下降，多重因素影響下使得二手住宅成交量走低。而市場上也存在部分業(yè)主想趕在最后一波行情前將房屋出售，因而選擇將房源掛網(wǎng)，由此便帶動了掛牌房源量上漲。
值得一提的是，二手房成交明顯下滑的另一面是新房成交量的上漲。
北京商報記者了解到，截至6月17日，北京新建商品住宅已經(jīng)成交3993套，占上月成交量的84.87%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面更是預測，從北京6月以來新建商品住宅、二手住宅成交量數(shù)據(jù)來看，6月新房成交量走高，將會遠超5月。
來自我愛我家研究院方面的數(shù)據(jù)顯示，似乎更能印證6月至今新房成交熱度的提升。據(jù)其提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從截至6月18日的數(shù)據(jù)來看，6月北京新房市場熱度的確比5月高，尤其是在不含保障房、商住房、共有產(chǎn)權(quán)房的純商品住宅上，6月目前平均每日的網(wǎng)簽量為155套，較5月增長48.4%。
需求：增量有限
除了新房供應(yīng)方面來自限競房對二手房的分流因素外，現(xiàn)階段需求端方面，有限的購房需求也是影響二手房成交表現(xiàn)的一大重要因素。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅直言，“紅五月”不紅以及6月以來的“欠佳”二手房成交表現(xiàn)，形成原因也正是因為市場增量需求有限。
“目前，北京意向購房客群本身一直受到最嚴格的限購與限貸政策的制約，每年所能釋放出來的購房需求其實是有限的。加之二手房能否順利交易，還會受到整個二手房流通環(huán)節(jié)的影響，即購房人能否順利購房要看能否騰挪出購房資格和購房資金。實際上，能夠騰挪出購房資格和購房資金的這部分人群，每年的增量更是非常有限。” 在郭毅看來，因為在北京現(xiàn)行的嚴格限購與限貸政策的制約下，北京每年并不會釋放出太多的增量需求，所以在二手房成交方面，也很難形成一個可持續(xù)的爆發(fā)式增長。
郭毅告訴北京商報記者，以往所說的“紅五月”，是依托政策節(jié)點，業(yè)內(nèi)對一段時間內(nèi)市場成交狀況的反饋，實際上體現(xiàn)出了政策的調(diào)整周期與市場的應(yīng)激反應(yīng)。通常情況下，政府會在兩會后明確當年的樓市調(diào)控方向，然后開發(fā)商會根據(jù)新一年的調(diào)控方針，做出自己的營銷排布，所以項目入市的一個集中期基本上是在4、5月，這就使得5月左右的樓市成交較為火熱，“紅五月”的說法也便由此而生。
不過郭毅也表示，其實隨著政策在不同時間節(jié)點的或松或緊，成交量自然也會有所波動。
此外，郭毅進一步指出，一年的成交量會在4、5月去集中體現(xiàn)，還是9、10月去集中體現(xiàn)，跟開發(fā)商的推盤節(jié)奏也有著最直接的關(guān)系。
“不難發(fā)現(xiàn)，今年新房在整體的營銷周期上存在著明顯前置。從春節(jié)前，其實就開始有大量項目開始鋪排入市了，而且在價格上也基本上都調(diào)整到位。這樣的情況下，就使得今年的實際成交節(jié)點相對更早一些，所以我們看到在春節(jié)之后，很快市場的銷量就啟動起來了。”郭毅如是補充道。
趨勢：降溫成共識
“小陽春”不可持續(xù)以及樓市的降溫，幾乎已成業(yè)界共識。事實上，對于“小陽春”過后的樓市溫度驟降，房產(chǎn)專家及相關(guān)研究機構(gòu)也早已有所預料。
稍早前，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受北京商報記者采訪時表示，當前房地產(chǎn)市場無論是北京還是其他城市，在3月達到高峰后，4-5月其實都在依次退燒。“北京二手住宅網(wǎng)簽量從3月的1.6萬套，到4月的1.44萬套，再到5月的1.37萬套，持續(xù)下行。”
而根據(jù)貝殼研究院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)，近期樓市降溫在全國范圍內(nèi)也有例證，5月重點城市二手房市場再度出現(xiàn)降溫，不過降幅收窄。分城市看，其監(jiān)測的14城中有9城實時二手房成交量環(huán)比基本持平或下滑，其中北京、上海及深圳三城成交降幅居前列。對此，貝殼研究院首席分析師許小樂認為，三個一線城市二手房成交的下降，一方面是受新房分流的影響，另一方面與市場向改善板塊輪動有關(guān)，受“認房認貸”約束，改善需求釋放較為緩慢。
來自我愛我家研究院的數(shù)據(jù)，則更加能夠清晰可見近期北京二手房成交的降幅情況。據(jù)其數(shù)據(jù)，6月迄今北京二手住宅網(wǎng)簽量不足6000套，平均每日網(wǎng)簽量較5月下降25%。“從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，市場還在降溫，這主要是近兩年北京樓市調(diào)控本身較緊，而今年4月政策再度加碼所致。”
此外，樓市的降溫在經(jīng)紀人的工作狀態(tài)上也能有所體現(xiàn)。北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相比3月時的繁忙接待，中介機構(gòu)經(jīng)紀人近幾月的工作狀態(tài)也似乎隨稍顯“慘淡”的成交變得清閑起來，開始由帶看轉(zhuǎn)為電話尋找或推薦房源。
“我自己有房，因此中介打電話詢問出租或出售是常態(tài)。近期明顯感覺到，中介特別想讓我把房源掛上去，然后還給我推薦很多換房的房源選擇。”劉齊(化名)稱，因為感覺到近期樓市又不太熱了，所以自己打算觀望一陣再說。
就北京二手市場接下來的走勢，國仕英預測，下半年新房市場受限競房項目帶動，成交量將會處于較高水平穩(wěn)定發(fā)展，二手房市場將保持低位穩(wěn)定運行。
