近日，九龍倉集團有限公司(0004.HK，以下簡稱“九龍倉集團”)發(fā)布2019年業(yè)績公告。公告顯示，2019年集團基礎凈利潤同比減少58%至27.1億港元;若計入投資物業(yè)重估盈余及其他項目，股東應占集團盈利為33.86億港元，同比減少49%。
報告期內，九龍倉集團在內地的發(fā)展物業(yè)(指銷售型物業(yè))收入為70.54億港元，較2018年減少近60億港元，同比下降45%。與之相反的是，集團在內地的投資物業(yè)組合是2019年唯一錄得基礎凈盈利增長的業(yè)務，收入同比增長14%至39.24億港元。
值得注意的是，從總體業(yè)績上看，九龍倉集團在2018～2019年已持續(xù)出現(xiàn)滑坡，而集團對2020年的展望亦不甚樂觀。九龍倉集團在財報中表示，“發(fā)展物業(yè)的興建及銷售陷入停頓，貨運量微弱。2020年第一季度生意大勢已去，即使市場迅速回復正常，第二季度恐難大幅改善。”
3月17日，九龍倉集團方面對《中國經(jīng)營報》記者進一步表示，嚴格的限價政策致使公司在內地的項目利潤受到限制，“既然回報不是太吸引，集團不會優(yōu)先在內地房地產(chǎn)業(yè)務投放太多資本”。
發(fā)展物業(yè)收入近“腰斬”
自九龍倉置業(yè)(1997.HK)分拆上市后，九龍倉集團的業(yè)務重點則聚焦在內地市場，發(fā)展物業(yè)則為其重中之重的業(yè)務。
2019年，九龍倉集團的營業(yè)收入同比減少20%至168.74億港元，內地發(fā)展物業(yè)收入的下滑直接影響了九龍倉集團整體收入和股東應占溢利的表現(xiàn)。九龍倉集團解釋稱，集團收入減少主要是因為已落成確認入賬的內地項目減少導致發(fā)展物業(yè)收入下跌45%。
不過，九龍倉集團方面向記者提及，集團近年參與內地和香港發(fā)展物業(yè)的新項目中，不少是透過聯(lián)營公司進行的，但集團沒有把相關收入并表，只攤分應有的盈虧。
報告期內，九龍倉集團已簽約銷售額同比下滑13%至199.22億元，杭州、北京、上海和蘇州四個城市貢獻其中的67%。截至2019年年末，九龍倉集團未確認銷售額增至274億元，涉及面積90萬平方米。
雖然199.22億元的銷售額已超過2019年初定下180億元銷售目標的11%，但九龍倉集團就發(fā)展物業(yè)可能發(fā)生的減值虧損作出了37.9億港元財務撥備，扣除減值撥備后，發(fā)展物業(yè)盈利貢獻大幅減少85%，為6.98億港元。
九龍倉集團稱，即使基本需求仍然穩(wěn)定，越來越嚴格的價格管制對內地發(fā)展物業(yè)的盈利能力構成挑戰(zhàn)，推售時間亦受到影響。
2019年12月17日，九龍倉集團發(fā)布公告稱，公司的間接全資附屬公司——九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司收購杭州富陽的一個住宅項目，項目用地面積為29.83萬平方米，總樓面面積約32.84萬平方米，涉資約13.62億港元。
值得注意的是，這是九龍倉集團在2019年收購的唯一項目，相比2018年收購的12幅土地數(shù)量大幅減少。截至2019年末，集團發(fā)展物業(yè)土地儲備為350萬平方米。對此，九龍倉集團方面對記者表示，以2020年為例，該年的目標落成量為120萬平方米，因此集團擁有的350萬平方米土地儲備已足夠集團未來數(shù)年的發(fā)展需要。
3月10日，九龍倉集團主席吳天海在年度業(yè)績會上表示，公司在吸納土地儲備方面采取非常審慎的方針，主要因內地對樓宇售價限制越趨嚴格，令發(fā)展商利潤受到限制，故不會放太多資源在這些回報受限的地區(qū)。不過他強調如果個別地區(qū)有良好機會，也會考慮，但相信不會太過進取。
投資物業(yè)開始作出回報
與發(fā)展物業(yè)業(yè)績遭遇滑坡相比，九龍倉集團2019年在內地的投資物業(yè)表現(xiàn)堪稱亮眼。九龍倉集團管理層在業(yè)績會上表示，內地投資物業(yè)的貢獻在穩(wěn)步上升。而吳天海則形容投資物業(yè)業(yè)務是公司未來重要的增長動力。
九龍倉集團的投資物業(yè)包括零售、寫字樓及服務式住宅，主要位于內地。財報顯示，2019年，集團內地投資物業(yè)收入增加14%至39.24億港元;營業(yè)盈利增加23%至23.11億港元;對九龍倉集團經(jīng)常性收入基礎凈利潤貢獻的比例從2018年的65%上升到2019年的79%。
經(jīng)過多年擴張，九龍倉集團在內地的投資物業(yè)日趨成熟，目前在長沙、成都、重慶、無錫分別布局有國際金融中心，涵蓋商場、寫字樓、公寓、酒店;在上海布局有大上海時代廣場、會德豐國際廣場;在重慶、大連、武漢三地落成時代廣場。
其中，截至2019年末，成都國際金融中心及長沙國金中心的收入分別為17.47億港元和8.1億港元，合計對集團的投資物業(yè)收入作出超50%的貢獻;在盈利方面，前者的營業(yè)盈利增加 21%至9.47億港元，后者為3.25億港元。
值得一提的是，上述項目的商場部分零售銷售總額加起來超過110億元，九龍倉集團管理層對此稱：“穩(wěn)健的零售銷售效益有效地支持商場的增長”。
寫字樓及酒店方面，成都國際金融中心寫字樓的承租率在2019年末升至85%，租金屬市內最高水平;上海會德豐國際廣場出租率持續(xù)高企于 96%;重慶尼依格羅酒店年內的入住率達76%;成都尼依格羅酒店的客房入住率達85%;長沙尼依格羅酒店在2019年第四季的入住率達86%。
九龍倉集團方面亦對記者表示，內地投資物業(yè)是集團近年的增長動力。2019年集團的內地投資物業(yè)收入增加 14%主要由成都 IFS 及長沙 IFS 帶動，但內地發(fā)展物業(yè)業(yè)務亦沒有松懈，三個新項目將陸續(xù)開售。
悲觀展望 機構下調評級
一冷一熱之間，九龍倉集團投資物業(yè)收入的增長也使發(fā)展物業(yè)的跌幅被局部抵銷。而在財務表現(xiàn)上，九龍倉集團保持著一貫的穩(wěn)健風格。
2019年，九龍倉集團的資產(chǎn)負債率為39.6%，凈資產(chǎn)負債率為65.5%;實際借貸息率為3.6%，較2018年增長0.1個百分點;負債凈額為190億港元，同比降低26%。2019年末，九龍倉集團的負債凈額比率與總權益比率為13%。
截至2019年12月31日，九龍倉集團的銀行存款及現(xiàn)金為273億港元，尚未動用的備用信貸額及已發(fā)行債務證券為308億港元;同時，其持有一個流通性上市投資組合，市值合共為342億港元，可在有需要時使用。
然而展望未來，九龍倉集團對2020年的到來卻不甚樂觀。它認為，今年上半年的全球焦點將會是病毒疫情暴發(fā)對本已非常脆弱的全球經(jīng)濟的影響。
九龍倉集團進一步表示，在疫情影響下，集團在發(fā)展物業(yè)方面的銷售和興建大規(guī)模陷入近乎停頓;政府指示臨時關閉，加上給予租戶租金的紓緩措施損害了投資物業(yè)的表現(xiàn);酒店入住率下降至個位數(shù)，收入較去年同比驟降98%;華南生產(chǎn)基地尚未全線復產(chǎn)，遠遠未及帶動貨運流量。
3月12日，摩根士丹利發(fā)表研究報告稱，由于預期中國房地產(chǎn)銷售收入減少，將九龍倉集團2020及2021財年的收入預測分別下調20%及22%，這是由于今年上半年的施工及交付延誤所致。另外，出于公司推出租金優(yōu)惠及內地商場客流量下跌的原因，料2020財年的中國租金收入將會減少。
大摩對九龍倉集團的目標價由原來的21.5港元下調至20港元，投資評級為“增持”，認為其估值便宜，較資產(chǎn)凈值折讓逾60%。小摩則發(fā)表研究報告稱，對九龍倉集團因作出非現(xiàn)金撥備而削減50%派息感到失望，同時將其投資評級由“增持”降至“減持”，目標價由原來的26港元調低至14港元。
對于機構的市場推測，九龍倉集團方面則表示不予置評。
