華潤置地變局：物業分拆上市無人領兵，“離職潮”蝴蝶效應陡現
市場正在倒逼華潤置地做出改變
新冠肺炎疫情期間，物業板塊的出色表現讓資本市場已經不能輕視這個曾經的“小角色”，很多房企也借由物業分拆上市來打造屬于自己的融資路。
近日，多家媒體報道披露，華潤置地計劃在1-2年內分拆物業管理業務赴港上市，擬融資5億美元，目前相關工作已啟動。
一位曾在華潤置地就職的員工向中國新聞周刊透露，華潤置地年前就物業分拆上市開始戰略布局，逐步在接觸審計、投行等中介機構，或將聘任高盛、建銀國際等為保薦人。
不過，值得注意的是就在去年12月，華潤置地高層出現了“批發式離職”，先后四名大將卸任，華潤置地的物業拆分上市路似乎不是那么平坦。
預上市公司無人領軍
華潤物業科技有限公司目前對外投資公司有7家，據天眼查顯示，分別為華潤置地(沈陽)物業服務有限公司、深圳華潤物業管理有限公司、華潤物業經紀顧問有限公司、華潤置地(北京)物業管理有限責任公司、華潤置地(成都)物業服務有限公司、華潤置地(武漢)物業管理有限公司、華潤置地(上海)物業管理有限公司。
華潤置地物業分拆上市的計劃由來已久。在之前的幾次業績發布會上，華潤置地方面多次提出了這個計劃。
早在2017年業績發布會上，華潤置地就提出想要將物業板塊分拆上市。時任華潤置地董事局副主席的唐勇表示：“從去年(2016年)開始就在調整物業公司的管理架構。從公司層面將物業管理完全與地產板塊分離。”
在2018年業績發布會和2019年的中期業績發布會上，唐勇都提及了要將物業分拆上市的計劃，并表示“將啟動華潤物業科技上市安排”。
在投資物業方面，華潤置地2019年12月投資物業實現租金收入約12.96億元，按年增長27.5%;2019全年，累計投資物業實現租金收入約124.23億元，按年增長29.7%。相關官方報告數據顯示，2018年在管面積超過1億平方米，營業額超過人民幣41億元， 同比增長18%。
財經評論員嚴躍進向中國新聞周刊坦言，華潤置地通過物業分拆上市，某種程度上來講就是為了獲得更好的獨立的發展機會。目前情況下，房地產市場由增量市場轉向存量市場，其管理是一個非常重要的領域，為物業服務市場帶來了機會。
但突如其來的人事地震，給華潤物業的上市路增添了不確定性。
2019年12月17日，華潤置地董事會主席唐勇提出離職。自2019年3月吳向東離開華潤集團后，唐勇開始擔任董事局副主席，并主持董事會工作。唐勇積極開疆拓土，帶領華潤置地完成了銷售目標，守住了華潤置地頭部房企的地位。
一位接近華潤置地的行業人員告訴中國新聞周刊，前執行董事吳向東從華潤帶走了很多中層干部至華夏幸福，造成了華潤人才斷檔。而當時唐勇的接任可以說是臨危受命，比起提升業務，唐勇的就任更大一部分作用是為了完美過渡吳向東造成的斷檔。
剛剛渡過吳向東風波的華潤置地，如今又迎來唐勇的離職，而他的離開并不意味著華潤人事地震的結束。緊隨其后，高級副總裁遲峰，副總裁、華北大區總經理蔣智生，董事局副主席、華北大區董事長張大為等核心高管均傳出離職消息。
截至目前，華潤置地前任高級副總裁遲峰已加入藍光發展，而藍光發展旗下物業公司嘉寶股份也于2019年10月份在港上市。
工商信息顯示，遲峰曾擔任華潤物業科技有限公司的總經理、董事長，也是華潤置地2018年年報中明確分管物業管理業務的高管。公開消息顯示，遲峰于2006年加入華潤置地，可以說是元老級的老將了。
據天眼查信息顯示，遲峰離職后華潤物業的高級管理人員備案信息顯示為空白，變更日期為2020年1月初。在遲峰之后，誰會扛起物業這塊大旗尚未可知。
籌謀物業拆分上市的華潤置地可以說現在是要打硬仗卻無人領軍。
母公司業績塌陷
人事異動的蝴蝶效應顯示在了華潤的整體銷售數據中。
2月20日晚間，華潤置地有限公司披露了2020年1月份未經審核的運營數據和土地收購情況。
數據顯示，1月份，華潤置地及其附屬公司實現總合同銷售金額約110.4億元，總合同銷售建筑面積約49.91萬平方米，分別按年減少32.7%及48.8%。同期，權益合同銷售金額及權益合同銷售建筑面積分別約68.7億元及35.06萬平方 米，分別按年減少42.4%及56.5%。
除卻疫情的原因，華潤置地的1月份成績單似乎并不讓人滿意。而華潤置地的銷售數據下跌是從2019年的12月份開始，彼時，華潤置地的人事變動才剛剛結束。
2019年12月華潤置地合約銷售金額約為158.3億元，同比下降約24.7%。合約銷售面積約為89.7萬平方米，同比下降約20.6%。
58安居房產研究院分析師張波向中國新聞周刊坦言，近期華潤的銷量和高管的變動有一定關系，12月是房企的沖刺時點，一般來說單月的銷量會在全年排名較為靠前，相比之下，1月銷量下降則和春節以及疫情有著一定關系。
華潤置地于1月14日披露了2019年12月的經營情況。數據顯示，2019年全年，華潤置地累計總合同銷售金額約2425億元，總合同銷售建筑面積約1324.83萬平方米，分別同比增長15.1%及10.5%。與華潤置地披露的2019年銷售目標2420億元相比，該公司近乎“壓線”完成目標。
而從2019年的半年報中不難看出華潤置地的疲累。
截至6月底，華潤置地的現金及銀行結存約有631.59億元，相比去年底減少了11.0%。同期，華潤置地的綜合借貸額折合1459.6億元，比去年底增加了10.4%;總有息負債比率為43.4%，凈有息負債率為43.6%。
重圍之下，華潤置地唯有“破局”才能獲得新的發展機遇。而物業拆分上市也是在多重壓力之下，市場倒逼華潤置地做出改變。
截至2019年6月底，華潤置地在營投資物業的總建筑面積約949.79萬平方米，在建及擬建投資物業總建筑面積共計969.94萬平方米。共運營了53家購物中心，其中35家由華潤置地自持，另有18家為管理輸出。
35家自持購物中心，其中有5個萬象城和2個萬象匯開業時間集中在2014年以前，平均開業年期達8.8年。這類成熟購物中心今年上半年貢獻的租金收入達18.33億元，同比上漲12.6%;平均出租率達到96.5%，平均成本回報率為35.8%，同比增加2.5個百分點。
而剩余的17個萬象城和11個萬象匯則均在2014年及以后時間點開業，平均開業年期只有2.6年。這些新開業購物中心在前6個月貢獻的租金收入為24.54億元，同比上漲幅度高達69.8%;平均出租率為92.0%，漲幅達3個百分點;平均成本回報率僅為12.4%，同比只增加2.3個百分點。
物業管理板塊的活躍表現也是華潤置地“押寶”在這一業務上面的主要原因。
按照華潤置地披露的數據，到2021年，預計將有53間自持購物中心在營，2021年之后，還有分布在27個城市的30間自持購物中心開業。
疫情之下，一眾企業均以維穩為主，此時的華潤置地的高管風波能否平安渡過，物業分拆上市之路是否順利，還有待時間給出答案。
