連續兩日大跌，蛋殼又攤上事了，深圳排查“租金貸”，“免租”風波早已惹禍上身

一份深圳市委政法委員會發給深圳市地方金融監管局、深圳銀保監局的《關于開展相關排查工作的通知》(下稱《通知》)18日晚開始在網絡上流傳。《通知》提到，近日深圳市發生蛋殼公寓業主因討要租金聚眾維權事件。在處置過程中，該委發現蛋殼公寓存在“租金貸”的情況，存在較大的涉穩風險，要求深圳市地方金融監管局和深圳銀保監局盡快開展排查工作，全面了解蛋殼公寓及其他房屋租賃公司“租金貸”涉及的金融機構的名稱和數量、貸款人數量和貸款金額等相關情況。證券時報記者向相關部門工作人員詢問該文件的真實性，但并未獲得肯定答復。蛋殼公寓則沒有回應相關傳聞。

“租金貸”即公寓管理公司與金融機構合作，引導租客辦理貸款提前向企業支付數月到1年的租金，再由租客每月償還貸款給金融機構。由于該模式下企業可以獲得大量沉淀的資金，因此成為了近兩年長租公寓公司快速擴張的推手。

蛋殼公寓于今年1月17日在美國紐約證券交易所上市，共發行960萬股美國存托股票(ADS)，發行價為每股ADS 13.5美元，募集資金超過1.49億美元。這是繼青客公寓后，第二家赴美上市的長租公寓企業。

受該消息影響，蛋殼公寓股價連續兩日大跌，截至2月19日收盤，報11.55美元。

根據媒體報道，支付蛋殼公寓的房租形式包括月付、季付、年付。其中，押一付一的月付是蛋殼公寓力推的方式，采用這種方式付款的租客，須通過蛋殼公寓與第三方金融公司簽署貸款合同，金融公司預先把房租付給蛋殼公寓，租客則每個月向金融公司還款。為吸引租客使用“租金貸”，蛋殼公寓提供的月付租金低于季付。同時，蛋殼公寓還承諾，貸款利息可由其代付。公司招股說明書顯示，2017年、2018年和2019年1-9月，蛋殼公寓共有91.3%，75.8%和67.9%用戶使用了租金貸。蛋殼公寓聲稱，該百分比大幅下降主要是由于加強了與更具信譽的金融機構合作的戰略，這些金融機構提供了更嚴格的信用評估程序。

但隨著長租公寓行業野蠻生長式的發展，“租金貸”模式的風險逐漸凸顯，越來越多的租戶對租金貸的方式產生質疑。2017年，2018年和2019年1-9月，蛋殼公寓共有30.2%，46.8%和44.66%采用租金貸付款的租戶不再選用此種方式續約，比例有逐漸擴大趨勢。

此外，雖然蛋殼過去三年的營收增長速度驚人，但虧損也在逐漸增加。招股書顯示，蛋殼公寓2017年、2018年營收分別為人民幣6.56億元、26.75億元。2019年前9個月，營收為人民幣49.997億元，同比增長199%。與此同時，2017年、2018年的凈虧損分別為人民幣2.72億元、13.69億元。2019年前9個月，凈虧損為人民幣25.16億元。

除了“租金貸”的問題，近日蛋殼等長租公寓也陷入到了與業主和租客的“免租”爭議當中。新冠肺炎疫情爆發以后，多地蛋殼公寓的房東在社交媒體上發言，稱公寓方面要求房東免租一個月。與此同時，租客從蛋殼公寓租房子卻不能減免租金，雙方對于“房東免租、租客交租”的企業單方面行為表示不滿。

蛋殼公寓在2月3日發布《致蛋殼公寓租客的一封信》，信中指出，針對武漢無法返城的租客，蛋殼公寓計劃為租客返還一個月租金。同時，根據受疫情的影響程度，不同地區的租客將享受不同的租金補貼政策。而在2月10日，蛋殼公寓在官方微博發布消息，疫情補貼申請入口于當日下午6點陸續開放，本次申請將持續至2月29日。

根據證券時報此前的報道，全國多地的蛋殼公寓房東已經準備開始集體投訴。就在深圳，眾多蛋殼公寓的房東參與并建立了維權微信群。記者也向深圳住建局求證，該局表示已經約談深圳蛋殼公寓相關負責人，并將密切跟蹤關注事件進展情況。