上交所2月11日發(fā)布的信息顯示，金地集團(tuán)公開發(fā)行的2020年公司債券項(xiàng)目狀態(tài)變更為“已受理”。
此次金地集團(tuán)發(fā)行債券的品種為“小公募”，擬發(fā)行金額為110億元，期限不超過20年(含20年)，可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。
中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，這是今年以來向上交所遞交的公司債募集說明書中，唯一一家債券期限擬不超過20年的品種。融僑集團(tuán)、碧桂園、龍光控股等擬發(fā)行的公司債券，期限均為不超過10年。
總負(fù)債接近2500億元
至于所募資金用途，金地集團(tuán)在募集說明書中提到，將用于償還到期債務(wù)或到期/回售的公司債券，同時(shí)保證資金不進(jìn)入證券、期貨市場等國家規(guī)定禁入領(lǐng)域，不用于購買土地，不轉(zhuǎn)借他人。金地集團(tuán)還表示，該安排可以在一定程度上優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。
那么，金地集團(tuán)目前的財(cái)務(wù)狀況是怎樣的呢?在募集說明書中，金地集團(tuán)提到了資產(chǎn)負(fù)債率較高、有息負(fù)債金額較大等一系列風(fēng)險(xiǎn)。2016-2018年及2019年9月末，金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率分別是65.43%、72.13%、76.12%和76.42%，處于較高水平。金地集團(tuán)表示，較高的資產(chǎn)負(fù)債率可能影響公司的再融資能力，增加再融資成本。如果公司持續(xù)融資能力受到限制或者未來宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大不利變化，公司可能面臨償債壓力，正常經(jīng)營活動可能因此受到不利影響。
截至2019年9月底，金地集團(tuán)的總負(fù)債為2458.36億元，與2018年底數(shù)據(jù)相比增加了340億元。隨著公司開發(fā)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，公司未來借款金額還可能繼續(xù)增加，如果銷售回款、融入資金等現(xiàn)金流入的時(shí)間或規(guī)模與借款的償還安排未能合理匹配，則公司可能面臨一定的償債壓力。此外，借款成本的增加也可能對公司的盈利水平帶來一定影響。
此外，金地集團(tuán)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額波動較大。2016-2018年及2019年1-9月分別為170.82億元、-69.89億元、-18.28億元和-2.71億元。
權(quán)益占比低于70%
從自身“造血”能力看，金地集團(tuán)2019年累計(jì)簽約金額2106億元，同比增長29.74%，可以說是實(shí)現(xiàn)了此前定下的“沖擊2000億元”的目標(biāo)。不過，與昔日地產(chǎn)界“招保萬金”的其他三家相比，金地集團(tuán)還是有些掉隊(duì)，畢竟萬科和保利的銷售金額都超過4500億元，招商蛇口的銷售金額也在2200億元以上。
中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者還注意到，金地集團(tuán)的銷售規(guī)模，大部分是靠大量合作開發(fā)項(xiàng)目撬動的。
克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年金地集團(tuán)全口徑銷售金額為2106億元，而權(quán)益銷售金額僅為1305.8億元，權(quán)益占比62%;2020年1月，金地集團(tuán)的全口徑銷售金額為111.3億元，權(quán)益銷售金額為57億元，權(quán)益占比51.2%。值得注意的是，年度全口徑金額千億以上的房企中，絕大部分企業(yè)的權(quán)益占比都在70%以上。
從土地儲備來看，截至2019年6月，金地集團(tuán)的總土地儲備約4760萬平方米，其中權(quán)益土地儲備約2550萬平方米，權(quán)益土儲比例約53.5%。而2018年全年的新增土儲中，金地集團(tuán)的權(quán)益占比僅為45%。
有業(yè)內(nèi)人士表示，在規(guī)模快速擴(kuò)張中，大量的合作開發(fā)雖然能起到降低成本和快速提振規(guī)模的作用，但是合作開發(fā)畢竟是把雙刃劍，長期銷售權(quán)益比例太低，并且總土儲資源不是非常充足，或?qū)?dǎo)致業(yè)績與營收規(guī)模的增長乏力，而銷售規(guī)模增幅逐漸收窄、營收規(guī)模的下降，都可能降低外界資本對企業(yè)的前景預(yù)期。
由于合作開發(fā)項(xiàng)目過多，金地集團(tuán)在2019年三季報(bào)發(fā)布時(shí)還被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑“賺錢能力欠佳”。2019年三季報(bào)顯示，金地集團(tuán)報(bào)告期內(nèi)營收425.32億元，同比增長26.9%;但歸屬于上市公司股東的凈利潤為54.25億元，僅同比增長3.41%;歸母凈利潤與上年同期相比更是下降了10.6億元，可謂是“增收不增利”。
安全事故及質(zhì)量投訴不斷
金地集團(tuán)規(guī)模快速擴(kuò)張的同時(shí)，安全事故頻發(fā)，房屋質(zhì)量投訴不斷。據(jù)央視新聞2019年12月27日報(bào)道，浙江義烏的在建樓盤“西江雅苑”，多幢建筑的不同樓層均出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問題。比如“梁柱輕輕一摳，混凝土就會掉落”、“天花板、墻壁、露臺、飄窗等處有不同程度開裂”等。據(jù)了解，西江雅苑的開發(fā)商是義烏市中梁創(chuàng)置業(yè)有限公司，實(shí)際控制人合作方為金地集團(tuán)與中梁地產(chǎn)集團(tuán)。
2019年一季度，金地集團(tuán)旗下地產(chǎn)項(xiàng)目20天內(nèi)連續(xù)發(fā)生兩起死亡事故。2019年2月25日，江蘇省蘇州市金閶區(qū)蘇地2017-WG-29號地塊工程發(fā)生高處墜落事故死亡1人。該項(xiàng)目建設(shè)單位為蘇州金安悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，后者系金地集團(tuán)子公司;同年3月13日，湖北省武漢市硚口區(qū)紅星村城中村改造K3地塊(金地悅江時(shí)代K3)二期發(fā)生高處墜落事故，死亡1人。
2019年9月26日，北京市住建委微信公眾號“安居北京”發(fā)布消息稱，集中查處曝光了一批違法違規(guī)開發(fā)企業(yè)，其中就包括兩個(gè)金地集團(tuán)參與開發(fā)的項(xiàng)目。據(jù)悉，金地集團(tuán)和首開股份聯(lián)合開發(fā)的和悅?cè)A錦項(xiàng)目、金地集團(tuán)和中國電建開發(fā)的金地華宸項(xiàng)目存在不實(shí)宣傳、補(bǔ)充協(xié)議中存在不合理?xiàng)l款、樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際交房標(biāo)準(zhǔn)不符等違規(guī)行為。對此，北京住建委已經(jīng)責(zé)令包括金地集團(tuán)在內(nèi)的涉違規(guī)行為企業(yè)進(jìn)行整改，并對部分項(xiàng)目暫停網(wǎng)上簽約資格。
