非常幸運，東莞微型地產開發(fā)商匯景控股有限公司(下稱“匯景控股”，09968.HK)搭上了末班車，成為2019年第7家登陸港交所的內地房企。
據港交所公告披露，匯景控股已于2019年12月24日通過聆訊，2019年12月31日開始招股，預計將于2020年1月16日正式掛牌交易。
招股說明書顯示，2016年至2018年及2019年上半年(下稱“報告期內”)，匯景控股的凈負債率從未低于200%，該數據在2016年高達377.8%，截至2019年6月末仍有240.4%。對于近4年年均銷售額不到25億元的匯景控股來說，上市能否緩解一下公司負債高企的壓力?
銷售規(guī)模只有200名開外
招股說明書顯示，報告期內，匯景控股的銷售額為20.00億元、12.96億元、25.62億元和15.98億元。與中國天保集團(01427.HK)、銀城國際控股(01902.HK)、德信中國(02019.HK)等其他6家同在2019年赴港上市的房企相比，匯景控股的規(guī)模是最小的。
通過另一項數據對比，也可以看出匯景控股的體量之小。克而瑞發(fā)布的《2018年度中國房地產企業(yè)銷售金額TOP200》顯示，麟龍集團以51.1億元的年度銷售額位列末位，而匯景控股2018年的銷售額為25.62億元，只有麟龍集團的一半。
目前，匯景控股2019年的銷售額尚未公示，以2019年上半年15.98億元的銷售額推算，該公司2019年全年的銷售額不會超過35億元。從營收的角度來說，匯景控股確實是一家微型房企。
雖然體量小了點，但匯景控股的在建項目和土地儲備還算充足。據招股說明書披露，截至2019年9月30日，匯景控股共有17個在建項目，建筑面積450多萬平方米，另外還有15塊土地作儲備。匯景控股表示，“目前每年交付的建筑面積約為20多萬平方米，按照目前的速度，大概需要20年才能完全消化公司的項目儲備。”
凈負債率連續(xù)4年超過200%
與此同時，凈負債率居高不下也成為懸在匯景控股頭頂上的一把劍。
Wind數顯示，截至2019年6月底，A股上市房企的凈負債率均值約為99.3%。同期，匯景控股的凈負債率為240.4%，最高時曾高達377.8%(2016年)，最近4年都在200%之上。
而在匯景控股20多億元的債務中，除了部分銀行貸款、信托融資，少量租賃負債，相當一部分是關聯借款。截至2019年10月31日，公司來自關聯方的貸款為12.34億元，超過公司借款總額的50%。報告期內，公司支付給關聯方的貸款利息分別為3854.3萬元、3796.0萬元、3520.6萬元、2186.4萬元。
此外 ，匯景控股的經營現金流也不穩(wěn)定，其中2017年為-0.95億元，2019年上半年為-3.17億元，短期扭轉無望，因為匯景控股在招股說明書中表示，由于持續(xù)擴張業(yè)務，不能保證在將來錄得正面的經營現金流。
值得注意的是，匯景控股的在建項目及土地儲備大都位于廣東東莞，但在東莞的地產開發(fā)商排名中，匯景控股只名列第28位，市場占有率為0.6%。另據官方數據顯示，截至2018年年底，國內銷售額前10名的地產開發(fā)商均已進駐東莞。
對于與大企業(yè)同臺競技，實屬夾縫求生存的現狀，匯景控股認為，“強大的品牌知名度連同土地采購策略及成本控制措施將對公司業(yè)績增長做出貢獻”。
發(fā)行估值百億誰來接盤？
港交所披露文件顯示，匯景控股的發(fā)行定價在1.93港元至2.39港元之間，以中位價2.16港元計算，集資凈額約為15.6億港元，主要用于項目或土地收購、償還銀行貸款和充實運營資金。
另據匯景控股獨家保薦人中國銀河國際給出的招股信息，匯景控股的發(fā)行估值為101.4至125.57億港元之間。中國銀河國際認為，以匯景控股2018年經調整純利4.13億元人民幣計算，市盈率約27.6倍，按上限價2.39元計算，市值約125.5億元。
不過，港股市場對內地房企的估值更基于運營規(guī)模。以同在2019年上市的新力控股(02103.HK)和銀城國際控股為例，截至1月9日收盤，新力控股的市值約為143億港元，銀城國際控股的市值約為35億港元。公開信息顯示，新力控股 2019年全年的銷售額約為900億元，銀城國際控股2019年全年的銷售額約為200億元。
而年均銷售不足為25億元的匯景控股，其發(fā)行估值也高達百億元，這種與公司規(guī)模嚴重背離的定價，可能會導致股份認購不足和股價破發(fā)的風險。在這之前，銀城國際控股、德信中國上市時都曾面臨股份認購不足，被重新分配至國際發(fā)售的尷尬，比他們體量更小的匯景控股也可能會遭遇這種情況。
一直以來，在大型房企與政策環(huán)境的雙重夾擊下，內地中小房企生存艱難，通過上市融資也是不少房企拓展生存空間的辦法之一。在A股對房企IPO尚未破冰且排隊期長的情況下，到香港上市成為內地中小房企融資的一條重要通道。對匯景控股來說，大體上也是這么一種情況。其上市后命運如何，《投資者網》將持續(xù)關注。
