年底將至，物業管理行業的上市熱潮依舊有增無減。
僅12月19日一天，就有兩家房企旗下物業公司赴港上市。其中一家是保利發展旗下保利物業，另一家是時代中國控股旗下時代鄰里。至此，中國內地在港交所主板上市的物業公司已經有19家。
不過，同樣是上市首日，兩家公司股價表現大不同。其中，保利物業高開近25%，截至收盤，股價大漲29.2%;時代鄰里則不幸破發，截至收盤，股價下跌5.4%。
券商中國記者了解到，今年以來，已有濱江服務、奧園健康、和泓服務、鑫苑物業、藍光嘉寶服務、銀城生活服務、保利物業、時代鄰里等8家房企旗下物業服務公司在港成功上市。近期，燁星集團、興業物聯服務、建業新生活、寶龍商業管理等多家房企旗下物業服務公司也向港交所遞交了上市申請材料。另外，華潤、世茂等大型房企此前也均表示有物業分拆上市計劃。
業內人士認為，物業管理行業作為資本的“新寵兒”，近年備受青睞。物業管理行業是一個成長潛力巨大的行業，擁有萬億級的市場空間。上市是企業發展過程中的一項金融工具，同時，借助資本市場加速并購，能夠進一步提升物管行業的集中度。預計物業管理行業的上市潮還在繼續，物業服務企業的資本賽道將愈加熱鬧。
房企分拆物業赴港上市熱度不減
12月19日，保利發展旗下保利物業正式在港上市，這是今年以來赴港上市的物業服務公司中規模較大的一家。開盤價43.8港元，比發行價漲24.79%。當日收盤價為45.35港元，漲幅29.2%;市值241.97億港元。
同日，時代中國控股旗下時代鄰里也在港上市，開盤價4.89港元，比發行價低5.05%，開盤首日不幸“破發”。當日收盤價為4.88港元，跌幅5.24%;總市值44.34億港元。
據了解，保利物業是央企物管龍頭，根據中指院2019年物業百強名單，保利物業排名行業第四。截至2019年6月30日，保利物業合同管理總面積達4.55億平方米，遍布全國27個省份的148個城市，在管面積2.6億平方米，共管理846個物業，包括565個住宅小區及281個非住宅物業。除物業管理服務外，保利物業還提供其他增值服務。
時代鄰里是一家綜合物業管理服務供應商，在中指院2019年物業百強名單中排名行業第13名。截至2019年6月30日，有204個在管總建筑面積逾3470萬平方米的物業管理服務項目，以及6個在管總建筑面積逾800萬平方米的市政環衛項目，分布于中國15個城市。在管項目中有191個位于粵港澳大灣區，粵港澳大灣區在管面積2948萬平方米，總在管面積占比為85.0%。
券商中國記者了解到，10月以來，鑫苑置業旗下鑫苑服務、藍光集團旗下藍光嘉寶服務、銀城國際旗下銀城生活服務、保利發展旗下保利物業、時代中國控股旗下時代鄰里等5家房企物業公司相繼赴港上市，再加上此前上市的濱江集團旗下濱江服務、中國奧園旗下奧園健康、和泓地產旗下和泓服務，今年已經有8家房企旗下物業公司在港成功上市。
近期，鴻坤集團旗下燁星集團(原鴻坤物業)、正商集團旗下興業物聯服務、建業地產旗下建業新生活、寶龍地產旗下寶龍商業管理也向港交所遞交了上市申請材料。另外，華潤、世茂等大型房企此前也均表示有物業分拆上市計劃。
鑫苑服務董事會主席張勇此前在上市儀式上表示，鑫苑服務在香港上市將為公司未來的發展注入雄厚的資本實力，開辟更加廣闊的發展空間。
這或是大多房企拆分物業公司赴港上市、多家新三板上市公司退轉港股的原因之一。
據了解，鑫苑服務(原鑫苑物業)、藍光嘉寶服務、保利物業、和泓服務、燁星集團(原鴻坤物業)、興業物聯等都是從新三板退市的，此前估值較低。
根據克而瑞證券研究院的統計，2014 年至2019年6月30日，14 家香港上市的內地物管公司通過IPO 和增資合計獲得融資 97.3 億元。其中，雅生活服務融資總金額最高，為32.92億元。截至2019年6月30日，14 家香港上市的內地物管公司中，碧桂園服務和彩生活通過增發融過資，其余公司主要通過 IPO 融資。
加速并購提升行業集中度
不僅房企分拆物業赴港上市熱度不減，物業管理行業并購案例也時有發生。
9月26日， 雅居樂旗下物業公司雅生活服務發布公告，已簽訂協議收購中民物業60%股權及新中民物業60%股權，總對價約20.6億人民幣。該筆并購將為雅生活服務帶來1.9億平方米的在管面積。這是物業行業最大并購案。
收購完成后，雅生活的在管面積(包括其參股公司的在管面積)將突破5億平方米，一躍成為全國管理規模最大的物業服務集團之一。
不過，保利物業的招股書也透露了其收購擴張意愿，對于其IPO募集的資金，用途之一就是收購或投資業務運營及策略互補的物業管理公司，擴大物業管理規模。
借助資本市場加速并購，進一步提升了物管行業的集中度。根據克而瑞證券研究院統計，今年上半年，香港上市的內地物管公司并購的交易金額合計13.3億元，約等于2018年全年的并購金額總和;發生并購數量并購10筆，是2018年上半年的兩倍，單筆并購金額提升為1.3 億元/筆，同比增長了99.8%，環比增長了49.7%。
克而瑞證券研究院認為，單筆并購金額的提升在一定程度上反應了并購市場上的競爭正在加劇，因為大多數上市物管公司都在試圖通過并購好的物管公司來支撐自身業績高速增長。
時代鄰里董事會主席兼非執行董事白錫洪在19日的上市儀式上也表示，上市之后很大一部分資金會放在收并購，會按照原來制定戰略深耕大灣區，同時向全國高增長的城市、都市圈進行布局，也會跟隨時代中國的發展足跡擴大管理版圖。
資本加持掘金萬億藍海
據中國指數研究院統計，目前，已陸續有19家物業服務企業登陸香港資本市場，其中不乏管理規模超3億㎡或年收入超60億元的頭部企業，也有管理面積不足1000萬㎡、年收入不足5億元的企業。
已上市企業整體獲資本市場認可度較高，從企業市值來看，截止12月17日收盤，在港上市物企平均市值為111.29億港元，其中碧桂園服務的市值達723.81億港元，成為港股物業板塊領頭羊;雅生活服務、綠城服務、中海物業三家企業的市值也突破百億，成為板塊翹楚;市值最小的銀城生活服務，僅為4.27億港元。
從市盈率來看，截止2019年12月17日收盤，港股主板市場平均市盈率為14.2倍，物業板塊的市盈率均值為26.5倍，明顯高于市場平均水平;從單個企業來看，有12家物業企業的市盈率高于市場均值。不同類型、不同規模和收入層級的企業都能在資本市場有良好的表現，顯示出市場對行業未來盈利能力和增長空間看好。
對于保利物業和時代鄰里赴港上市的原因，中國指數研究院認為，一方面，兩家物業企業均為分拆上市企業，具備大型地產企業背書，業績穩定性較高;另一方面，物業管理行業作為資本的“新寵兒”，近年備受青睞，首次迎來兩家物業企業同時上市的盛況，疊加效應凸顯，行業熱度再次被推高。
中國指數研究院認為，物業管理行業是一個成長潛力巨大的行業，擁有萬億級的市場空間。借助資本的力量，物業管理行業迎來了一個更好的時代，目前企業的估值還有進一步提升的空間，且上市不是終點，它只是企業發展過程中的一項金融工具。未來，對于想要尋求更大發展的物業服務企業來說，要努力用好上市這項工具，才能為企業創造更多價值。
中泰證券研報也認為，物業管理行業是一個只需輕資產經營就能夠持續創造穩定現金流的行業，兼具成長與抗波動雙重屬性。行業空間廣闊，基礎物業服務與增值服務均有較大提升空間。其中，基礎物業服務將受益于房屋持續竣工與物業管理服務滲透率的提升，同時，人均收入增長及人口結構變化帶來的消費升級和物業管理費定價逐漸市場化，又給物業費增長提供了空間;增值服務業務板塊營收及貢獻利潤占比正逐年提升，物業管理行業憑借低成本線下巨額流量，在“互聯網+”時代探索空間廣闊。
中泰證券預測，到2022年，基礎服務業務市場規模將達到10105億，加上增值業務部分，物管行業總體市場規模將達到12126億。
中國指數研究院指出，目前，還有超過20家物業服務企業有上市計劃或處于上市準備階段，物業管理行業的上市潮還在繼續，物業服務企業的資本賽道將愈加熱鬧。
