登陸資本市場以來，起家于南京的銀城國際控股有限公司(01902.HK，以下簡稱“銀城國際”)正在加速自己的規模擴張。
日前，根據銀城國際方面的公告，公司以2.6億元的價格收購南京市新城健康產業園地塊。而在稍早之前的7月，銀城國際在長三角區域持續擴展并收購兩幅地塊。
加速規模擴張的同時，銀城國際近年來的凈利潤和銷售均價卻略顯“尷尬”。根據銀城國際相關研報，在收益大幅增加的同時，上半年公司實現溢利4850萬元，較去年同期的2.44億元減少了80.1%。此外，公司上半年毛利率為12.03%，也較去年同期減少了41.5%。
《中國經營報》記者多方了解到，事實上，低價購入醫院地塊的背后，面臨行業競爭的紅海，在眾多房地產+的業務中，銀城國際正在加速養老產業布局。10月23日，本報記者實地走訪了銀城國際位于南京市棲霞區馬群大道3號的標志性養老項目“君頤東方”。記者走訪發現，上述項目配套的醫院項目至今仍未竣工。
對于業績和企業轉型發展的相關問題，連日來，本報記者多次致電致函銀城國際方面。截至發稿，尚未獲得回復。
規模難題
銀城國際被看作是2019年赴港上市規模最小的內地房企，上市首日破發。
公開資料顯示，總部設立于南京的銀城國際是一家專注于在長三角地區為全齡客戶開發住宅物業的房地產開發商。今年3月，銀城國際于香港交易所實現主板上市，彼時曾被看作是年內赴港上市規模最小的內地房企，上市首日破發。
根據公司日前最新發布的2019年中期報告，公司上半年收益約為人民幣37.39億元，較去年同期的1.09億元增加了3342.9%。
不過，在收益大幅增加的同時，上半年公司實現溢利4850萬元，較去年同期的2.44億元減少了80.1%。此外，公司上半年毛利率為12.03%，也較去年同期減少了41.5%。
另據銀城國際日前發布的2019年9月未經審核的營運數據，截至今年9月份，銀城國際共實現合約銷售額134.84億元，實現今年200億元銷售目標的67.42%。
對于毛利率的減少，銀城國際方面表示，一方面是由于公司在2018年上半年收購東岳府及KinmaQ+社區的額外股權，收購溢價計入開發項目成本，2019年上半年該兩家公司交付樓盤，收購溢價結轉至銷售成本導致毛利率較低。此外，銀城國際還表示，云臺天境本期結轉收益的樓盤于2018年開始預售，恰逢政府樓市調控，對集團的毛利率影響較大。
記者注意到，近年來，銀城國際銷售均價呈現出大幅下滑。記者查閱銀城國際多年年報發現，2017年公司銷售均價為每平方米27555元，2018年為19029元，今年上半年進一步下滑到15398元。
除了政策調控，在同策咨詢研究中心總監張宏偉看來，銀城國際銷售均價出現較大降幅與其向三四線城市擴展的策略不無關系。
數據顯示，截至今年6月底，銀城國際位于南京、無錫、蘇州、杭州、合肥、鎮江及馬鞍山的合約銷售分別占公司合約銷售總額的49.3%、20.5%、11.6%、2.9%、4.9%、1.5%、3.8%及5.7%。
除蘇州和杭州的平均售價在2萬元/平方米以上，南京、鎮江的平均售價在1.5萬元/平方米以上，其余城市的平均售價均低于1.5萬元/平方米。其中，徐州上半年的平均售價僅為8760元/平方米。
而于2018年，自南京、無錫、蘇州、鎮江及馬鞍山的合約銷售額分別占本集團連同其合營企業及聯營公司合約銷售總額的約52.7%、27.0%、8.2%、8.3% 及3.8%。2017年，銀城國際南京銷售曾一度占到公司合約銷售總額的86.03%。
“按照正常的經驗來講，銀城國際四季度應該能完成目標。但是從大的環境角度來講，銀城國際重點布局的是長三角區域。這些布局的城市四季度以來開始進入調整狀態，企業如果想盡快完成銷售目標還要主動適應調控，加快現金流回籠。如果說之前投資上確實有一些失誤，這個時候該以價換量也正常。通過有選擇性地降價來實現換倉，也是比較好的策略。”張宏偉表示。
值得注意的是，雖然上市之后，銀城國際業務逐漸擴張至長三角地區的其他城市，但相比百強房企的土地儲備規模仍有差距。資料顯示，截至2019年上半年底，銀城國際在國內9個城市有34個項目，多集中在長三角區域。其中25個項目由集團所開發及擁有，余下9個項目由集團的合營企業及聯營公司開發及擁有。截至上半年底，銀城國際擁有估計總建筑面積約399.35萬平方米，其中應占集團權益的土地儲備面積約346.11萬平方米。
跨界醫療？
規模和凈利掣肘之下，銀城國際近年來在醫療和養老產業方面多有涉獵。
規模和凈利的掣肘之下，銀城國際近年來在醫療和養老產業方面多有涉獵，攻守之間公司戰略棋局初現。
公開資料顯示，銀城國際君頤東方項目占地面積12.09萬平方米，建筑面積約為20.04萬平方米，包括一座精裝修的養老綜合體，設有17幢7至11層養老住宅，2幢商業用房，醫護型養老公寓，老年康復三甲專科醫院等，項目周期為2016年9月~2018年12月。
10月23日，記者現場走訪發現，“君頤東方”項目養老住宅部分分為兩個片區，已于2017年、2018年先后交付。小區業主王阿姨告訴記者，當時新房均價為4.2萬元/平方米，精裝修交付，購買居住的大多是中老年人，現在入住率大約五成。
該項目商鋪銷售人員表示，住宅部分早已售罄，目前二手房價格大約5萬元/平方米，商鋪均價在4萬元/平方米左右，目前還有8間商鋪在售。
而項目的高檔養老公寓、養老院“君頤東方國際康養社區”，也在今年7月開始招租。據銷售顧問介紹，入住養老公寓需要老人具有自理能力，并且需要繳納10萬元的醫療押金;倘若老人沒有自理能力，就必須入住公寓旁的養老院。“有病床和護理人員，和醫院類型差不多。”
“總共有342套公寓，目前有100多名老人已經入住。”該銷售顧問告訴記者，公寓針對會員和非會員有兩種收費方式，會員需要繳納100萬元的會員費，退房時憑收據全額無息退還，但每月租金價格會低很多。
具體而言，養老公寓43平方米的戶型，會員每個月2000元，非會員則需要9000元;70平方米的戶型，會員每個月租金4500元，非會員則需要13000元;105平方米的戶型會員每個月租金8500元。
記者走訪發現，“君頤東方”的配套醫院位于整個項目的西南角。透過綠色的防護網可以觀察到，建筑的水泥鋼筋主體已經基本完成，但還未封頂。施工現場有一臺塔吊，不時傳出“噠噠噠”的敲擊聲。
據上述銷售人員介紹，該在建醫院為江蘇省人民醫院城東分院，也是三甲醫院，由銀城國際負責出資建造，而省人民醫院負責日常運營。“去年才開始建的，預計明年年底就可以完工。”
但王阿姨對此卻有另一套說辭。她告訴記者，2017年剛在君頤東方買房時，醫院就已經開始建造，原本預計去年底完工，但中途遇到不少“小插曲”導致工程進度緩慢。“后來又跟我們說今年年底能完工，但以目前情況來看不太可能了。”
君頤東方配套醫療設備為何進度緩慢? 對此，銀城國際方面并未給出明確的回復。
財經評論員嚴躍進認為，養老項目市場發展機會還是很廣闊的，醫院遲遲未竣工屬于配套沒有到位。“相較做地產而言，建造醫院對于銀城國際經驗不足，也會帶來更大的壓力，這需要在后續的經營上繼續豐富經驗，這樣才能做好新的醫療業務。”
盡管上述醫院建造不順，但銀城國際并未停止探索醫療項目的步伐。根據公司方面的公告，10月10日，公司以2.6億元的底價收購南京市新城健康產業園地塊。據悉，該地塊出讓條件中包括：地塊所建房屋由競得人自持，不得銷售，不得轉讓。
“從公司角度來講，這些中小型房企一定要走出‘小而美’的特色，否則很容易被市場淘汰。”張宏偉分析稱，銀城國際目前在養老房產、物業等非住宅業務已經做出了一定的成績，尤其是物業在同等規模的房企中也稱得上是“佼佼者”。銀城國際接二連三觸及醫療領域，更多地也是為其養老產業增加配套設施，努力打造區域內的養老產業品牌。
