建發(fā)股份日前發(fā)布公告，截至2019年8月末，公司未經(jīng)審計(jì)的借款余額為873.93億元，累計(jì)新增借款235.6億元，占上年末凈資產(chǎn)的比例為43.29%。
而在建發(fā)股份借款激增的背后，是其不斷擴(kuò)張的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)資金的渴求。
資料顯示，建發(fā)股份房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的運(yùn)營主體是建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)?？藸柸鹋兜臄?shù)據(jù)顯示，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)2019年1-8月的銷售金額分別為422.3億元和290.8億元，在全國房地產(chǎn)行業(yè)中的排名分別為第51名和第66名。
此前建發(fā)股份披露的2019年半年報(bào)顯示，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)報(bào)告期內(nèi)的合同銷售金額426.24億元，同比增長(zhǎng)14.46%;權(quán)益銷售359.67億元，同比增長(zhǎng)32.49%。
總負(fù)債激增
今年以來，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)均進(jìn)行了密集的發(fā)債融資。
8月，建發(fā)房產(chǎn)在中國銀行間市場(chǎng)發(fā)行了2019年度第一期短期融資券，額度為8億元;此前的2月13日，建發(fā)房產(chǎn)50億元公司債發(fā)行獲通過;其中第一期已于7月24日上市交易，規(guī)模約20億元;2月20日，聯(lián)發(fā)集團(tuán)30億元公司債發(fā)行獲通過。而發(fā)債所募資金的用途，兩家公司均表示是“償還公司債務(wù)、補(bǔ)充營運(yùn)資金等”。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，“借新還舊”是當(dāng)下不少房企都會(huì)采用的手段。2019年房企迎來短期償債小高峰，根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)，2019年房地產(chǎn)境內(nèi)外債券還款總額相當(dāng)于2018年還款規(guī)模的兩倍多，在此背景下，房企資金壓力也在持續(xù)增加。
半年報(bào)顯示，截至2019年6月末，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)的總負(fù)債分別為1022.8億元和577.52億元，而2018年末分別為850.51億元和514.56億元。同期，建發(fā)股份的負(fù)債總額為2087.01億元，與2018年底的1630.36億元相比增加456.65億元;資產(chǎn)負(fù)債率79.52%，而去年年底為74.97%;一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為93.88億元，其中長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券和長(zhǎng)期應(yīng)付款分別為33.94億元、34.95億元和25億元。
拿地節(jié)奏放緩
中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，截至6月底，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)的擬建項(xiàng)目共有29個(gè)，在建項(xiàng)目逾百個(gè)，這意味著建發(fā)股份未來幾年依然將有大筆的資金需求。
或許因?yàn)橘Y金壓力，建發(fā)股份放緩了拿地節(jié)奏。2019年1-6月，建發(fā)股份新增土地21宗，新增計(jì)容建筑面積約323.57萬平方米;而上年同期公司新增土地30塊，新增計(jì)容建筑面積約447萬平方米。截至2019年6月30日，建發(fā)股份尚未出售的土地儲(chǔ)備面積權(quán)益口徑達(dá)1599.86萬平方米。
中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)的擬建及在建項(xiàng)目中，有不少位于三四線城市。聯(lián)合信用評(píng)級(jí)報(bào)告曾指出，建發(fā)股份三四線城市房地產(chǎn)庫存較大，存在一定的去化壓力。事實(shí)上，目前已有項(xiàng)目因市場(chǎng)不及預(yù)期造成了減值損失。以位于漳州的建發(fā).璽院項(xiàng)目為例，2019年6月末計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備為3334.07萬元，位于福州的建發(fā)領(lǐng)峰項(xiàng)目計(jì)提了1.16億元，而位于天津的榮頌庭院項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)高達(dá)1.97億元。
盡管如此，建發(fā)股份對(duì)規(guī)模的追求依然強(qiáng)烈。
建發(fā)股份2018年年報(bào)顯示，建發(fā)地產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)項(xiàng)目從拿地到開盤時(shí)間均縮短了1個(gè)月;另在2019年半年報(bào)中提到，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)圍繞“沖銷售”、“保目標(biāo)”、“抓管理”的工作方針，在保證安全有序運(yùn)營的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮精準(zhǔn)、高效、靈活的優(yōu)勢(shì)，捕捉市場(chǎng)小周期，并通過加強(qiáng)產(chǎn)品力、提升服務(wù)力、促進(jìn)營銷力等多種措施，促進(jìn)銷售規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)。
事故維權(quán)多發(fā)
有房地產(chǎn)評(píng)論員告訴中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“在規(guī)模擴(kuò)張壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)容易急躁，這會(huì)導(dǎo)致安全生產(chǎn)和項(xiàng)目的質(zhì)量管控跟不上。”
住建部官網(wǎng)發(fā)布的消息顯示，2019年7月7日， 福建省漳州市龍文區(qū)，建發(fā)•央著1-15#樓及地下室、配電室、物業(yè)門衛(wèi)(不含樁基)項(xiàng)目，發(fā)生物體打擊事故，死亡1人。建發(fā)•央著的建設(shè)單位是福建兆聯(lián)房地產(chǎn)有限公司，而后者是建發(fā)房產(chǎn)下屬子公司。
3月29日，位于福建省龍巖市新羅區(qū)的建發(fā)富力•璽院B標(biāo)段公共門廳及電梯轎廂工程項(xiàng)目，發(fā)生高處墜落事故，死亡1人。該項(xiàng)目建設(shè)單位為龍巖利榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。半年報(bào)顯示，建發(fā)股份持有龍巖利榮30%股權(quán)，此外，建發(fā)房產(chǎn)還為后者提供了2400萬元的擔(dān)保。
此外，今年5月，南寧市城市管理綜合行政執(zhí)法局下達(dá)了一份針對(duì)南寧聯(lián)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的行政處罰決定書，原因是其違規(guī)排放污水。天眼查信息顯示，聯(lián)發(fā)集團(tuán)持有南寧聯(lián)泰70%的股份。
中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者還注意到，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)開發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目在交房后均遭遇業(yè)主維權(quán)的經(jīng)歷。福州連江縣建發(fā)領(lǐng)郡1號(hào)樓的業(yè)主在福州12345上投訴稱“房屋存在多個(gè)質(zhì)量問題”，連江縣住建局介入調(diào)查后給出的答復(fù)是：派人會(huì)同施工單位和開發(fā)商維修人員上門查看后發(fā)現(xiàn)，該業(yè)主家客廳板角存在局部開裂現(xiàn)象和陽臺(tái)頂棚局部滲漏。
另據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，位于重慶巴南區(qū)的聯(lián)發(fā)龍洲灣1號(hào)B組團(tuán)的多名業(yè)主反映，自己購買的房屋和購買時(shí)看到的宣傳資料差距較大，比如“贈(zèng)送”的地下室變成了收費(fèi)停車位，期待已久的屋頂花園也沒了影，沒有陽臺(tái)晾衣服成難題……上述項(xiàng)目業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商虛假宣傳。
還有蘇州建發(fā)獨(dú)墅灣的業(yè)主在人民網(wǎng)相關(guān)頻道投訴稱，自己在蘇州建發(fā)獨(dú)墅灣買的房子，多處與設(shè)計(jì)圖紙不符合，比如層高相差20cm、墻體出線潮濕發(fā)霉、墻體傾斜3cm等，而開發(fā)商一直采取消極態(tài)度回應(yīng);還用業(yè)主投訴稱該小區(qū)毛坯交付三個(gè)月后發(fā)現(xiàn)窗戶滲水。
針對(duì)相關(guān)問題，中國財(cái)經(jīng)記者致電致函建發(fā)股份，但截至發(fā)稿時(shí)未收到回復(fù)。
