申萬宏源近期發布的研究報告將禹洲地產評級下調至中性，目標價為4.22港元，較禹洲地產7月17日3.86港元的收盤價有9.3%的上行空間。

申萬宏源在研報中提到，禹洲地產自去年合約銷售未能達標后，著手于內部人員調整和架構改革，但仍然激進的擴張目標及支撐此策略的杠桿提升所帶來的風險未能消除。

對于申萬宏源的這份研報，禹洲地產相關人員在回復中國網財經記者的采訪函中提到：“該機構下調了其覆蓋的所有內房股評級(除兩家央企華潤置地及保利地產)，我們是目前為止最后作調整的一家。”

申萬宏源還在研報中強調，對房地產行業政策保持悲觀并對行業展望維持謹慎，開發商再融資面臨進一步收緊。對此，禹洲地產表示：“大部分分析師認為下半年政策大概率將延續當前相對溫和的窗口，若宏觀大環境出現悲觀情形，則地產政策或有放松機會。”

CFO及行政總裁相繼離職

申萬宏源研報中所提到了禹洲地產的人事變動。7月7日晚，禹洲地產發布公告，稱黃展鴻因尋求其他商機，申請辭去公司首席財務官及公司秘書職位，曾于2008年10月至2015年3月擔任公司首席財務官的邱于賡將重新回到禹洲地產并即刻開始擔任首席財務官以及公司副總裁一職。

據了解，這是2015年3月邱于賡離開后禹洲地產第三次更換首席財務官，而此次辭任的黃展鴻加盟禹洲地產也不過一年半時間。此外，禹洲地產的行政總裁蔡明輝于今年6月正式離職，去年8月份加盟的許珂現接手其工作。

申萬宏源還在研報中提到了禹洲地產“激進的擴張目標”。據了解，禹洲地產給自己設定的2019年合約銷售目標是670億元，而董事局主席林龍安還曾提出“2020年沖刺千億”的計劃。

申萬宏源表示，禹洲地產2018年實現合約銷售560億元，雖然同比增長39%，但與公司年初定下的600億元銷售目標相比仍有一定差距，且與2016和2017年的增速66%和74%相比亦顯遜色。原因主要是公司項目比較集中的一二線城市在去年表現不佳，令市場對其執行力開始有所擔心。

不過，2019年以來，禹洲地產的業績穩定增長，公司近期發布的未經審核營運數據公告顯示，前6個月合約銷售金額為284.74億元，同比上升32.47%。

一邊大手筆拿地一邊融資

拿地方面，中指研究院發布的數據顯示，2019年前6個月禹洲地產拿地金額為193億元，在所有房地產企業中排第27位，而上年同期排在50名開外。不過，林龍安在出席2018年度業績發布時曾表示，2019年拿地總預算約400億。以此計算，禹洲地產下半年的拿地可能仍然維持一個較快的節奏。

拿地步伐加快的禹洲地產，融資也進一步提速。今年7月初，禹洲地產增發了4億美金票據，與2016年10月發行的2.5億美金7年期息率為6%的票據合并成一期。

6月底，禹洲地產通過私募發行2億美金1年期票據，年利率為5.5%;今年1-3月，禹洲地產發行了50億元的供應鏈金融資產支持專項計劃，年利率8.5%;還發行了三期額度為5億元美元的優先票據，折合人民幣超過100億元，利率分別為8.625%、8.5%和8.5%;，;此外，禹洲地產不超過35億元規模的公司債計劃也于3月底獲證監會批復。

申萬宏源表示，禹洲地產的總有息負債規模可能較去年底上升超過三成至600億左右，而外債占比則從30%升至45%。

談到上述募資的用途，禹洲地產相關人員告訴中國網財經記者：“主要用于現有債務再融資，尤其是置換一些較貴的債務，以期充分利用公司自身信用優勢積極爭取低成本長期資金來源，不斷優化負債結構的同時積極降低公司財務費用。”

中國網財經記者注意到，今年以來，房地產企業融資不斷收緊。7月12日，發改委下發的通知顯示，要求房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。此外，銀保監會也針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司進行了約談。至于是否會對禹洲地產資金鏈形成影響，該公司沒有正面回答此問題，只強調“在拿地方面繼續保持審慎，積極而不激進地補充優質土儲，同時，力爭杠桿率保持在合理、可控范圍內”。

禹洲地產還表示，公司會繼續保持“三駕馬車”(利潤、規模、風險)的平衡發展，向千億目標沖刺。