去年7月12日，弘陽地產(chǎn)在港交所敲鐘上市。上市一年來，弘陽地產(chǎn)股價長期盤桓在2-3港元的區(qū)間，截至7月10日收盤每股報價2.64港元，與2.28港元的發(fā)行價相隔不遠。

除了低迷的股價，弘陽地產(chǎn)在過去一年里最受關注的是頻繁的高息發(fā)債動作。今年7月3日，弘陽地產(chǎn)發(fā)布公告稱，發(fā)行于2022年到期金額為2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率為10.5%;此外，弘陽地產(chǎn)還于今年3月和4月分別發(fā)行了金額為3億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率分別為9.95%和11.5%;而去年11月和12月，弘陽地產(chǎn)分別發(fā)行了金額為1.8億美元和2億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率高達13.5%。

弘陽地產(chǎn)連續(xù)發(fā)債是否因資金緊張?如此高的利率是否說明公司的資信評級不理想?中國網(wǎng)財經(jīng)記者致電致函弘陽地產(chǎn)，但截至發(fā)稿時未收到任何回復。

不過，弘陽地產(chǎn)此前曾表示，發(fā)行上述優(yōu)先票據(jù)所募資金的將用于現(xiàn)有債務再融資及一般企業(yè)用途。所謂的現(xiàn)有債務再融資，有地產(chǎn)評論員告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“直白一點，就是借新債還舊債。”

2018年負債激增200億 經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)兩年告負

中國網(wǎng)財經(jīng)記者梳理了弘陽地產(chǎn)近幾年的財報發(fā)現(xiàn)，該公司經(jīng)營性現(xiàn)金流、負債等財務指標，確實釋放出一些資金“緊張”的信號。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，弘陽地產(chǎn)的負債總額為540.72億元，與2017年的328.68億元相比增長了212.04億元，增長幅度為64.5%;資產(chǎn)負債率約為80%。值得一提的是，弘陽地產(chǎn)需1年內(nèi)償還的銀行貸款與其他借款為82.34億元，需于1年內(nèi)支付的優(yōu)先票據(jù)為25.93億元，雖然其賬上的貨幣資金為124.56億元，但可動用的僅為62.33億元。

與此同時，弘陽地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也連續(xù)告負，2017年和2018年分別為-34.98億元和-26.28億元。

中國網(wǎng)財經(jīng)記者還注意到，截至2018年底，弘陽地產(chǎn)擁有的近百個項目中，有超過一半為在建狀態(tài)，甚至有多個周期為10年或10年以上的項目。上述地產(chǎn)評論員表示：“剩余項目的開發(fā)對開發(fā)商資金將是一種考驗，而開發(fā)周期過長對企業(yè)的資金回籠也會造成影響。”以2007年弘陽地產(chǎn)獲取的旭日愛上城為例，十多年過去了，該項目仍出現(xiàn)在2018年銷售額數(shù)據(jù)中，其中旭日愛上城八區(qū)銷售額為10.15億元;2014年獲取的山卿苑，2018年的銷售金額為5.76億元。

2020年計劃沖千億 為備“彈藥”頻繁高溢價拿地

雖然經(jīng)營性現(xiàn)金流告負，但弘陽地產(chǎn)在拿地方面卻毫不手軟。中指研究院發(fā)布的排行榜顯示，今年上半年弘陽地產(chǎn)的拿地金額為103億元，位列第44位。

據(jù)了解，弘陽地產(chǎn)的拿下的多個項目溢價率頗高。今年4月10日，弘陽地產(chǎn)以4.42億拿下江門市江海禮樂45畝土地，溢價率高達83%。5月8日，弘陽地產(chǎn)在常州、溫州土拍中，共拿下三宗商住地塊，其中溫州兩宗地塊成交總價分別為7.56億元和6.17億元，溢價率分別為30%和29.68%;常州地塊成交總價為12.4億元，溢價率為26.53%。5月9日，弘陽地產(chǎn)以4.97億元競得江蘇蘇州張家港塘橋鎮(zhèn)一宗商住用地，溢價率26.46%。

上述地產(chǎn)評論員表示，弘陽地產(chǎn)之所以加快拿地節(jié)奏，可能是為2020年沖刺千億目標做準備。

2017年，弘陽地產(chǎn)董事長曾煥沙提出“2020戰(zhàn)略”，即2020年達到千億規(guī)模。為實現(xiàn)這一目標，弘陽地產(chǎn)在地產(chǎn)圈掀起了一輪“挖人大戰(zhàn)”，多位來自旭輝、泰禾、新城等新“千億”房企的高管空降弘陽。

2018年，弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額473.4億元，同比增長84.2%。不過，銷售額快速增長的同時，弘陽地產(chǎn)的盈利能力卻有所下降。財報顯示，弘陽地產(chǎn)2018年毛利率31.25%，而上年同期超過了40%;2019年上半年，弘陽地產(chǎn)累計實現(xiàn)合約銷售金額為302.53億元，完成了年度目標的50.33%。