由中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社主辦的2019年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會于5月23日上午9:30在中冶大廈9層第二會議室(北京朝陽區曙光西里28號)舉行。
以下為文字實錄：
中國社會科學院城環所不動產室主任、房地產藍皮書執行主編、研究員王業強：謝謝謝所長。下面我代表房地產藍皮書編輯組對今年的《房地產藍皮書》的基本情況作一個匯報。匯報的主要內容主要包括五個方面，一是2018年中國房地產運行的特征，二是房地產市場面臨的突出問題，三是2019年房地產市場的展望與預測，四是2019年專業市場的發展展望，五是中國房地產開發企業發展評價。
首先，2018年，中國房地產市場的主要特征。
第一，分化加劇。住宅投資增速加快，拉動房地產市場開發投資的增速繼續上升，我們在這里有一個分化加劇，一個方面是住宅和物業之間的投資增速有一個分化的差距。
另外，東部、西部和東北地區的增速明顯提高，中部地區的增速是下降的，地區之間也有分化的問題。對于中部地區來看，內部的分化也是很明顯的，比如說山西、湖南，投資的總量不僅不高，而且增速較快。安徽、湖北、河南的投資總和相對比較大，但是庫存壓力也比較大的。
第二，土地購置面積、成交價款、平均售價等增速均有不同程度回落。購置面積增速降低了1.6個百分點，土地成交價款增速降低了31.4個百分點，銷售價格增速也降低了25.7個百分點。從土地市場來看，除了2011年之外，從2015年以來土地成交價款的增速持續高于土地購置面積增速，說明土地市場受價格因素的影響較大。2018年土地價格上漲的勢頭趨緩。有幾方面的原因：一是土地供應附加條件增多;二是房地產企業受到資金的壓力，拿地更為謹慎，2018年土地市場相對較冷，土地市場的熱度下降。
第三，周期延長。從房地產新開工面積的增速和竣工面積增速來看，也產生了分化。新開工面積創了2011年以來的新高，竣工面積創了2001年以來的新低，一個新高、一個新低，結果是導致房地產開發的周期延長，在建的規模和開發的周期均有所延長，也就反映了房企在2018年的觀望情緒普遍上升，以延長開發周期的方式來規避和降低經營的風險。
第四，量緩價急。從房地產市場銷售的面積和銷售價格方面來看，銷售面積的增速大幅回落，銷售價格增速出現了反彈。一是增速降低了6.4個百分點，一個是增速比2017年提高了5.1個百分點，反映了量和價之間的關系，量的增長相對較緩，價的增長相對較高。
2018年下半年以來，房地產預期發生改變，市場明顯降溫，銷售面積增速是下滑的，主要是受到房地產政策的影響，市場預期改變，市場觀望的情緒普遍增加。但是從全國市場來看，由于受到棚改相應政策的影響依然存在，一些三四線城市依然處于去庫存時期，房價上漲仍是主流。尤其是中西部地區，銷售面積上漲幅度均遠超于市場平均漲幅。
第五，渠道收窄。主要是講房地產開發企業資金的來源。到位資金總體來看增速降低了1.9個百分點，從分項來看，國內貸款增速降低了22個百分點，國內貸款的占比也是降低了1.7個百分點，也就是說房地產開發企業融資渠道是受約束的，融資的成本也是逐漸上升，主要依靠自有資金和其他資金來維持正常的運轉。對于前期規模擴張過快的企業面臨的資金壓力非常大，這是我們對2018年房地產市場情況的概括總結。
二、當前房地產市場面臨的突出問題。
第一，市場不確定性加大。不確定性可以來自很多方面，一個是中美貿易摩擦，還有房地產市場調控，房住不炒的基調依舊延續，不確定性的增加對于房地產開發企業影響非常大，使開發企業的投資變得更加謹慎。另一方面也影響購房者的心理預期，購房觀望態度有所增加。
2019年，市場還是處于以“三穩”的目標作為房地產健康平穩發展的一個很重要的任務。
第二，中小市場的風險有所提升。銷售價格方面，大中城市的房地產市場相對來講比較平穩，但是中小城市的住宅銷售價格漲幅較大。我們可以從70個大中城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價格來看，70個大中城市相對比較平穩，平均漲幅7.3%和5.5%。從全國來看，平均銷售價格上漲12.2%，之間的差距就是體現了三四線城市甚至五六線城市對小城市住宅銷售所貢獻的價格的漲幅。
從銷售量來看，由于去庫存、棚戶區改造這些政策的疊加影響，全國商品房待售面積繼續大幅減少，相比大中城市而言中小城市對房地產市場銷售增幅的貢獻更大。從另外一個指標，40個大中城市的銷售面積由2017年的-2.0%負增長轉正，增加了0.4%，但全國增加了1.3%，這之間的差距是由小城市所貢獻的量的增加。
棚改政策的變化，2018年住建部也召開了棚改政策座談會。未來棚改融資將由政府購買棚改服務模式轉向發行棚改專項債為主，鼓勵國開行、農發行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款。
從市場表現來看，40個大中城市以外的商品房銷售面積增幅由2017的13.7%大幅回落到2018年的1.8%，隨著政策的收緊，中小城市市場的飽和度有所增加，對于缺乏人口和產業支撐的中小城市房地產市場風險將有所提升。
第三，土地流標數量明顯增加。這是2018年一個明顯的現象和問題。在土地購置面積繼續增加的情況下，土地成交的價格的漲幅縮減，一方面是面積的增加，一方面是價格縮減。2018年土地購置面積2.91億平方米，比2017年增加14.2%。2018年的土地平均成交價格增幅也是六年來首次低于商品房平均銷售價格的增幅。
同時，土地流標的數量和比例也是有所增加，我們對此作了統計，全國300個城市土地交易數據來看，2018年土地流拍照地區塊總規劃建筑面積達3.8億平方米，是2017年的2.1倍，相對來說2018年土地市場是非常冷。原因一是受土地本身區位等因素影響。二是受土地出讓附加條件比較多。三是房地產信貸資金總體情況收緊。
第四，供需雙方融資難度加大。從企業貸款、個人按揭貸款的增幅來看，出現了“雙下降”的趨勢。企業的開發資金的來源主要是自籌資金、定金及預收款增幅雙增加。融資的難度相對有所增加，企業對自有資金的依賴有所加劇。在限購限貸的政策下，一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。
第五，租賃住房的問題。在住房市場，有可能面臨集體土地租賃住房的沖擊，這個政策將對租賃市場產生一定的沖擊。整體來看，住房租賃市場的價格是穩中有降的趨勢。我們扣除了CPI漲幅之后，實際上漲幅只有0.4%。
三、2019年房地產市場展望與預測。
第一，首先是從宏觀的經濟因素來看。一是從全球資本市場的情況來看，2018年全球資本市場波動性將會進一步加大，原因主要是由于全球經濟增長普遍面臨回落的趨勢。美聯儲對美國經濟增幅也有一個預計，是從3.1%下調至2.5%，如果美國經濟出現增速下行，整個世界的經濟增速有可能進入一輪新的衰退。世界經濟的衰退對于金融市場的影響，有可能會出現進一步的劇烈波動，一些國家應對經濟衰退的政策空間也會受到擠壓。貿易戰和逆全球化的趨勢也會對國內市場產生較大負面影響。
二是從國內因素來看。中國經濟也是面臨下行的壓力，同時經濟的不確定性的增加，美國貨幣政策對國內影響也是非常大的，中美貿易摩擦的升級，這些方面的因素也對中國經濟不確定性因素起到不斷強化的作用。另外，從中國經濟的實際層面來看，可以看到中國經濟，企業及投資者對市場的信心有所回落。對于中國經濟的增速，各個機構有一個預測，普遍認為將會有進一步回落。同時從外需來看，壓力也是非常大，消費在短期內難以大幅上漲，地方政府各類融資渠道也是在“降杠桿、防風險”的大環境下快速萎縮，影響了地方政府進行基建投資的融資能力。2019年從中國經濟層面來看，存在“穩中求進”的目標。
第二，2019年房地產調控政策變化。
一是從宏觀經濟政策變化來看。穩健的貨幣政策松緊適度的總基調基本確定，未來在這樣一個政策基調之下，央行有可能通過提升一些組合型的政策工具，從流量、流向以及期限等多個維度對市場進行有效“滴灌”，但絕對不可能是“大水漫灌”的態勢。2019年貨幣政策繼續放松的空間逐漸縮小，對樓市刺激的作用相對比較有限。
同時在信貸層面來看，由于信貸增速逐漸上行，外匯占款小幅下降、財政支出增速反彈的態勢下，央行定向調控政策將繼續圍繞增強信貸支持實體經濟力度展開，也就是說預計2019年M2增速將會逐漸有所回升。
二是從房地產調控政策的基調，我們進行了三個方面的總結。1.維穩，2019年維持房地產市場健康平穩發展是重中之重。繼續保持調控政策的連續性、穩定性，加強房地產市場供需雙向調解，改善住房供應結構，支持合理自住需求，確保市場穩定。2.分化。房地產調控政策的分化。房地產市場經過這么多年的發展，不同城市之間有一個明顯的分化趨勢。中央提出因城施策，實際上就是不同城市采取不同的政策，也就是政策層面的分化也是大勢所趨。對于那些壓力比較大的熱點型城市，將繼續維持嚴厲的調控政策不放松，在防范房地產價格泡沫的同時，著眼于供給側結構性改革，對于三四線城市主要是要維持房地產市場穩定，防范市場價格下跌過快。3.放權。在政府工作報告中也提出，要落實城市的主體責任，強化地方政府調控政策的主體作用，過去我們講地方政府的調控作用。這次在政府工作報告中明確強調政府對本地房地產市場的主體責任，也就意味著調控市場的自主權利會進一步擴大。
第三，2019年房地產市場發展趨勢。總體來看，將會呈現一個平穩回調的態勢，房地產市場平穩回調的態勢基本上不會發生改變。全年商品住房銷售增速有可能呈現放緩趨勢。房價漲幅將會整體回落，土地市場交易也將回歸理性。一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點，適當松動過緊的行政管制措施。在政策邊際改善的情況之下，市場成交活躍度將有所提升，銷售面積有可能實現小幅增長;三四線城市由于失去強政策托底并且市場需求的明顯透支，市場銷售有可能重回下行通道。我們通過一個模型對2019年中國房地產市場的幾個指標作了簡單的預算，房地產投資增速預計為6.98%、商品房銷售面積同比增速是-0.35%、商品房均價同比增速5.16%。
從具體來看，城鎮化仍然是推動中國房地產市場發展的一個根本驅動力。城鎮化率可以預見2019年仍將會比2018年提高一個百分點以上，也就是房地產市場仍然存在著較大的發展空間。同時房地產銷售增速將會逐漸放緩，預計2019年一線城市銷售將會筑底回升。二線城市對銷售的增速也會略有回升。對于三四線城市來看，銷售增速有可能進一步放緩，不排除陷入負增長的區間。
開發投資面臨著較大的壓力，預計2019年一線城市有可能延續穩步回升的趨勢。二線城市2018年市場熱度明顯提升。對于三四線城市來看，我們預計面臨一個較大的回調壓力。總體來看，2019年全年房地產投資增速仍然面臨較大的回調壓力。房地產價格指數在2019年新建商品住宅的總體上是保持溫和上漲的態勢，二手住宅也很難有搶眼表現，對于租賃市場來看，2019年住房租賃價格指數將會呈緩慢增長的態勢。
四、2019年專業市場的發展展望。
皮書當中對一些專業市場的發展也作了一定的分析。
第一，住宅市場。我們預測2019年住宅銷售平均價格將會增長7.6%。商品房開發投資增速預計為13.8%，比上年提高0.4%。住宅銷售面積預計比上年下降0.84%。同時在住宅銷售方面來看，由于住宅銷售的面積明顯大于竣工面積，也就是可銷售的面積將會進一步減少，也可能導致對房價上升產生更大壓力，因此2019年需要在相應的城市增加或者是加快住宅供給。對于一些重點城市來看，房價的漲幅有可能會明顯超過我們所預期的水平，應該重點防止這些重點城市價格刺激引發市場大幅波動。
第二，對于商業地產市場來看。我們預計2019年商業地產市場的不確定性增強、市場競爭加劇、商業創新加速、存量更新加速、資產證券化加速。從空置來看，預計未來3-5年商業項目平均空置率將達到20%以上，商業整合并購的趨勢加速。資產證券化和精細化運營將成為地產公司轉型的主流。一些商業地產的品牌會加速向二三線甚至四五線城市的擴張，房地產市場存量資產的改造，城市更新將會出現更多亮點，共享辦公繼續擴張，長租公寓土地供應將會提速，擴張的速度整體放緩，資產證券化將會十分活躍，2019年有可能成為發展的一個重要時期。
第三，住房租賃市場。市場秩序混亂，安全質量把關不嚴，一些經營模式尚不成熟，行業標準欠缺，規模效應不顯著，品牌特色不顯著、不突出，部分住房租賃企業不能把好安全質量，給行業發展帶來很大風險。行業政策落地難，住房租賃行業在實際操作中仍面臨一些實際問題，比如“N+1”模式，房源標準不明確，行業仍缺乏長期穩定的融資模式。還有資金監管部到位，易引發行業危機。社會認可度不高，偶然事件易引起輿論質疑，比如萬科的“萬村計劃”等等。
皮書報告對住房租賃市場2019年的發展趨勢也有一個預測，在短期內住房租賃市場的規模將仍然會以每年至少2千億元的速度快速增長，同時行業將會出臺一些新的政策，比如《住房租賃條例》，加強對分散式住房租賃企業的監管，鼓勵集體土地入市，公募REITs試點加速。整個行業將會逐步出現從重收儲、輕出租，重規模輕產品向重產品、重運營的趨勢轉變，同時藍領公寓有可能成為行業在2019年市場新的增長點。
第四，從土地市場來看。對2019年市場土地價格的預測是保持基本穩定，住房以及住宅用地的明顯波動可能較小，制造業與服務業深度融合，將會助推工業、商服地價的平穩提升，在土地方面比照一些彈性出讓的新的模式，適應新的行業業態的方式也會不斷出現。
第五，從房地產市場投融資來看，預計2019年貨幣和信貸政策的環境收緊的可能性不大，房地產市場整體的融資監管總體來看還是趨嚴的態勢，金融領域去杠桿的政策取向對房地產企業融資影響較大。2019年房企有可能會面臨還債高峰的到來，預計2019年房地產銷售量的減少，房企資金的壓力也會有較大幅度的上升。
五、房地產開發企業發展評價。
我們今年做了一個對房地產開發企業滬深市場上市的100家企業，根據他們的財務指標、償債能力、營運能力、盈利能力和成長能力幾個方面做了簡單的評價。我們分成三組，百億以上的為一組，35到100億為一組，35億以下為一組，共三組進行分析。從基本來看，因為滬深上市規模千億以上的只有3家，我們簡單做了一個比較。在規模大的企業，基本上償債的能力有所欠缺，其他方面相對比較好于規模小的企業，也進一步印證了房地產市場企業的規模效益是比較突出的。
我就簡單匯報這些內容，但是由于時間有限，我只是對部分章節的內容作了簡單匯報，還有很多包括國外經驗的借鑒，還有韓國和澳大利亞的報告當中，我覺得有很多對于房地產市場都是非常有啟示的，所以我們也希望借助媒體朋友的慧眼，挖掘我們這本《房地產藍皮書》當中更多的亮點。謝謝大家!
