聯合辦公行業面臨洗牌優勝劣汰之際，又不斷有新軍加入，它們會是“攪局者”嗎?

地產央企——華潤置地近日推出旗下美好辦公品牌——潤聯行，并計劃2019年在北京推出三家門店，分別是潤聯行?西堤;潤聯行?長安和潤聯行?優士閣，三處涉及工位近兩千。

自2016 年美國聯合辦公巨頭WeWork 在上海開設中國大陸首家門店以來，聯合辦公一直是寫字樓市場的熱門話題，在資本助推之下獲得爆發式增長，隨著更多類型的參與者加入，這個行業的競爭也愈演愈烈。

國際地產服務商——第一太平戴維斯近日報告稱，成立于北京的聯合辦公品牌優客工場，在完成了碎片空間、洪泰創新空間、無界空間、微度聯合創業社、愛特眾創以及方糖小鎮等并購后，目前已成為全國項目數量最多的聯合辦公品牌(截至2018 年末占據43% 的市場份額)。

上海和北京是目前國內最大的聯合辦公市場，2018年門店數量占比分別達到32.5% 和32%。目前上海和北京核心區位的聯合辦公供應量已幾近飽和，預計未來新開門店將拓展至非核心商務區及二線城市。

這個賽道的競爭者也越來越多。近一兩年來，除專業運營商和初創公司以外，許多房地產開發商也紛紛建立聯合辦公品牌，欲在聯合辦公市場分一杯羹，如SOHO中國的“SOHO 3Q”——龍湖地產的“一展空間”，凱德集團的“C3”，佳兆業的“創享界”等。

截至目前，SOHO中國在北京、上海、杭州、深圳等核心地段已有30個SOHO3Q中心，約3萬個工位。

第一太平戴維斯華北區商業樓宇部董事林碩對第一財經表示，老牌地產企業從未遠離過聯合辦公產品的賽道，WeWork剛進入國內市場時，遠洋地產就一直以合作伙伴的身份協助其拓展市場，其他傳統地產品牌也在最近幾年有過或淺或深的市場嘗試，通過這兩年聯合辦公市場的飛速發展成長，有部分試水成功的開發商已經不再局限于跟大的聯合辦公品牌合作，而是深度參與產品研發并創建自己的品牌。

“從長遠來看，擁有更加充裕資金背景的傳統房企在多年深耕國內市場的經驗加持下，是非常有機會創造出不輸于國際品牌的聯合辦公產品，進而可能影響到整個行業的商業格局及未來走向。”林碩說。

多家央企類地產企業也陸續加入這個戰局。除前述華潤置地外，中海地產2016年推出了OFFICEZIP，中糧地產則推出了COFCO FANTASY，與專業運營商下相比，這些企業的共同特點就是利用自有物業來操盤聯合辦公空間，可減少融資和租金壓力。

這些地產類央企紛紛加入聯合辦公的賽道，是一種順應潮流的主動選擇，還是對當前傳統商辦物業增長乏力的被迫變革?

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經表示，從目前房地產開發商自建的共享辦公模式看，其對于寫字樓市場的業務開拓是有創新的。總體上看，此類企業后續發展的機會更多，很多企業也希望通過改造，來實現既有物業的溢價水平。

“從聯合辦公等操作模式看，這些央企類地產企業后續的優勢比較明顯。第一開發商擁有較多的資源，也有較多的資金進行管控。第二是開發商本身在商辦領域急需突破，聯合辦公目前也是一個較好的點。開發商加入此類行業，也是當前對于商辦物業投資策略的調整。”嚴躍進說。

房地產開發企業自建聯合辦公品牌，自有物業將是其最大的底牌，尤其是一些央企類房地產開發商，像華潤置地、中海地產等，商辦類物業體量更是龐大。

近幾年，華潤置地創立了“銷售物業+投資物業+X”的商業模式，擺脫傳統房地產開發商定位，逐步轉型成為“城市綜合投資開發運營商”。目前，華潤置地在整個華北擁有近百萬體量的寫字樓及園區。

而運營OFFICEZIP的中海商務，旗下五大甲級寫字系列產品遍布全球20多個經濟活躍城市，持有運營并處于建設中的甲級寫字樓突破70座，經營面積逾600萬平方米。

在林碩看來，與聯合辦公專業運營商相比，這些傳統地產企業自建聯合辦公有幾點劣勢：空間運營大數據的積累;對用戶需求的深層次理解及服務經驗;超大體量聯合辦公定制型產品經驗不足。而優勢則主要集中在成本控制、資金雄厚、對國內政策及市場的熟悉程度、政府關系方面。

一般而言，雖然聯合辦公對業主方來說是一個機遇，但卻會打亂優質甲級寫字樓內的租戶結構，意味著更高的租戶流動率，租戶組合也更為復雜。在甲級寫字樓內引入聯合辦公，對原有租戶格局的沖擊勢必要提前進行測算。

值得關注的是，如果這些寫字樓原本就是開發商自己持有，選取其中一部分樓層搭建聯合辦公空間，吸納初創企業和成長型企業，而原有傳統辦公空間定位成熟型企業，兩個區域的營運管理均是一家，兩者之間的協調自然將更為通暢，而非互相沖擊和削弱。

華潤置地的做法顯然是考慮到了這一點。華潤置地此次推出兩條產品線，即高端商務產品“中心系”和美好辦公產品“潤聯行”。“中心系”產品將占據城市區域核心，以高端的商務硬件標準，為企業營造良好的辦公氛圍，同時提升區域商務形象。而潤聯行產品則將以其靈活便捷的商務業態植入中心系產品中。

簡單來說，就是在中心系物業寫字樓中，部分樓層加入潤聯行，將兩種辦公空間形式，在大物業空間中進行融合，以滿足不同辦公需求的人群。

林碩對第一財經表示，聯合辦公產品是對現有市場傳統租賃產品的重要補充，由于市場主流開發商在產品設計，空間利用，建造成本以及對租戶需求的理解等重要領域均有經驗積累，因此更加容易創造出優秀的聯合辦公產品。

“另外由于聯合辦公產品同其他房地產產品一樣是不斷升級迭代的，當前選擇開始研發此類產品的開發商非常具有前瞻性，并有相當的優勢及潛力在將來引領聯合辦公市場的發展，也可以形容是一種積極的創造和變革。”林碩說。

嚴躍進也認為，對于聯合辦公來說，更重要的應該是集合創業資源和辦公資源，從這個角度看，若是做出差異性，那么其可以打造全方位的創業環境，這是傳統寫字樓市場沒有的功能。未來更容易形成創業企業租賃共享辦公的現象，其對于原有寫字樓大客戶的租客管理沖擊比較小，因為兩類產品對應了不同的客戶需求。

當前經濟下行壓力增大，對于前兩年狂飆突進的聯合辦公行業來說，生存壓力也日益凸顯。一直被認為財大氣粗的地產企業自創聯合辦公品牌，會對當前聯合辦公行業的走向和趨勢產生什么樣的影響?

林碩認為，聯合辦公行業由于之前幾年在國內的群雄會戰，大家為了爭奪地盤經常不惜成本地瘋狂簽約，每一份合同的租期通常為8-10年。因此租金給付的壓力非常巨大，如果資金不足將深陷困境。目前，各品牌產品同質化嚴重，競爭加劇，在這一輪競爭中缺少持續發展潛力的品牌將被并購，甚至倒下。

“當前的經濟形勢所帶來的行業洗牌就是一個優勝劣汰的過程，推動著傳統品牌去創新升級，增強品牌的差異化、服務的多元化、運營的精細化，相信通過激烈競爭生存下來的品牌將帶領整個行業邁向更成熟的階段。”林碩稱。