讓五環內年輕人又愛又恨的房產中介正在發生劇變。

2017年底，千年老二我愛我家賣身A股上市公司昆百大，率先登陸資本市場，終于贏了鏈家一把。那叫一個揚眉吐氣，以至于前副總裁親自下場跟整個行業對撕而毫不畏懼。

4月8日晚間，我愛我家發布重組后首份年報，情況卻不太樂觀。

2018年，作為業績支柱的經紀業務增長不到7%，二手房買賣經紀收入增速更是只有3.2%，近乎停滯。北京我愛我家實現扣非后歸母凈利潤6.5億元，踩線完成業績承諾。

重壓之下，我愛我家提出“三年計劃”，宣稱要在3年內將業務拓展至70個大中城市，門店達1萬家，經紀人數量達10萬人，房屋資產管理規模達到100萬套。

也就是說，我愛我家將快速布局二三線城市，奔向廣大的五環外市場。

01經紀業務增長乏力

我愛我家日子沒那么好過。

4月8日深夜，我愛我家(昆百大)重組后首份年報姍姍來遲，公司實現營業收入106.92億元，同比增長710.91%;歸母凈利潤6.31億元，同比增長765.69%。

增長數據無疑非常好看，但并非因為公司業績大爆發，而是北京我愛我家房地產經紀有限公司(以下簡稱“北京我愛我家”)業績并表的緣故。

重組之前(以2016年數據為基準)，北京我愛我家凈資產規模超過上市公司，營業收入更是后者的4倍。因此，2018年全年經營數據并表后，上市公司業績出現爆發式增長。

剔除并表影響，僅將北京我愛我家的業績表現進行對比，情況就大相徑庭。

2018年，北京我愛我家實現營業收入91.35億元，同比增速不到12%;凈利潤6.69億元，同比增長26%，為近三年最低增速。

增速下滑的主要原因是經紀業務不景氣。根據年報，經紀業務收入占比超過一半，但增速僅為6.75%，嚴重拖累整體營收增速。

經紀業務包括二手房買賣和租賃兩個部分。2018年，公司二手房買賣經紀業務收入近40億元，貢獻近8成的經紀業務收入，但增速僅為3.2%。

上市公司稱，這主要是因為市場不景氣。在2016年末至今的調控影響下，全國二手房市場持續低迷，導致公司二手房經紀業務增長近乎停滯。

問題也可能來自公司本身。截至2018年年底，上市公司銷售人員(即經紀人)數量為4.3萬人，而北京我愛我家曾宣稱擁有5萬余名經紀人。經紀人是房產中介的核心競爭力，一年間損失近萬名經紀人，也難怪業務增長乏力。

在此情況下，北京我愛我家幾乎是踩線完成了業績承諾。根據重組業績承諾安排，2017年1月1日—2018年12月31日，北京我愛我家累積扣非后歸母凈利潤應達到11億元。2018年，其扣非后歸母凈利潤為6.50億元，加上2017年的5.07億元，合計11.57億元，超出承諾金額不到一成。

02奔向五環外

重組一年，我愛我家正面臨劇變。

對內，原創始團隊套現離場，高管團隊動蕩。

北京我愛我家原本由林杰、劉田、張曉晉、李彬四人共同控制，四人借由本次重組套現后徹底離場，僅持有少部分上市公司股權。

2018年8月，來自北京我愛我家的高管胡景暉和曹曉航相繼離職，胡景暉的離職還鬧得相當不愉快，一度引發監管對整個行業的強烈關注。而高層變動或許也是前述經紀人數量減少的原因之一。

對外，老對手鏈家手握近15萬經紀人資源，同時從平臺(貝殼找房)、中介(鏈家)、長租公寓(自如)三大領域發力，在一二線城市房產中介市場幾乎取得壓倒性勝利。

重重壓力之下，上市公司提出了野心不小的“三年計劃”。

年報顯示，我愛我家打算用3年時間實現業務覆蓋國內主要大中城市70座，門店達1萬家，經紀人數量達10萬人，房屋資產管理規模達到100萬套。

截至目前，公司業務主要覆蓋北京、天津、上海、南京、杭州、蘇州在內的17個主要一、二線城市。根據第一財經2018年評選結果，全部一、二線城市加起來也不過40多個。

因此，我愛我家必須向三線，甚至四線城市擴張，進入廣大的五環外市場。

2017年以來，碧桂園、拼多多、趣頭條等黑馬一再提醒我們，五環外才有真實的中國市場。此前，無論我愛我家還是鏈家，業務重心都在一線和極少數二線城市。如今，我國房地產步入存量時代，二、三線城市二手房銷量上升，房產中介下沉機會來臨。

另一方面，我愛我家在一線城市被鏈家壓制多年，但在二三線城市，大家都是半斤八兩。我愛我家繞道五環外，避開鏈家鋒芒，也不失為一個明智的選擇，說不定還真能逆風翻盤呢?

年報顯示，上市公司2018年新設15家子公司，主要位于南寧、廊坊、常州、無錫等地，行動已然開始。

03并購大躍進

Flag已經立好，剩下的問題就是如何完成它。

新東家謝勇的策略非常清晰：資本運作。

這符合謝勇的個人經歷。簡歷顯示，謝勇學金融出身，第一份工作是在大名鼎鼎的中經開，這是曾影響中國證券發展進程的“327國債事件”主要參與者和唯一獲利方。中經開之后，謝勇的工作經歷主要圍繞投資、資產管理等領域，無疑是資深資本玩家。

年報顯示，上市公司將采用“內涵強化+外部并購擴張”的手段，實現規模擴張。從2018年“內涵強化”的成果來看，“外部并購擴張”或許會是主要方式，而且要多、要快。

并購北京我愛我家不到一年，上市公司已經連續發起四起并購事件，其中一項構成重大資產重組，一項可能構成重大資產重組。

2018年12月29日，公司披露重大資產重組預案，計劃收購中環互聯100%股權，后者是一家采用加盟模式的房產中介，在南昌、長沙、武漢、太原、成都、烏魯木齊等17個城市布局了超過2400家加盟門店。

我愛我家前副總裁胡景暉曾公開表示，我愛我家加盟模式一直做不起來，中環互聯或許能彌補這個短板，潛臺詞是：上市公司這場并購簡直是完美。

不過，預案描繪的并購標的有時候比濾鏡下的美人還不可信。上述預案發布后，監管和媒體都對其提出了質疑，其中之一便是其近兩年超出常理的擴張速度。這一仿佛為我愛我家量身打造的完美標的到底成色幾何，后續還有待考驗。

收購中環互聯的工作還在醞釀，我愛我家又急吼吼地宣布籌劃重大事項。

2019年2月25日晚間，公司公告稱正在計劃現金收購互聯網新房交易平臺藍海購100%股權，并且不確定是否會構成重大資產重組。理由非常簡單粗暴：完善公司業務布局，加快公司戰略目標的實現。

資本市場上，重大資產重組已經司空見慣，但敢同時操作兩起重大資產重組的猛士就比較罕見了，謝董事長不愧是見過大場面的人。

一個有趣的細節是，直到目前，中環互聯100%股權的評估報告還未出來，交易價格因此未能確定，但上市公司已經發了兩版重組預案。

謝董事長并購心情之急切，可見一斑。

04逆勢加杠桿

并購一時爽，一直并購一直爽。問題是，錢從何來?

截至2018年末，我愛我家貨幣資金余額為22億元，似乎不少。

市界分析資金來源后發現，其中還應包括資管業務(相寓)中，公司向承租人收取的押金和尚未轉付業主的租金。根據重組時披露的數據，這兩部分資金加起來早已超過20億元。此外，公司還有5000萬元左右的資金受限。

盡管并沒有監管規定長租公寓不能動用租戶押金，但公司恐怕也需要顧及到部分租戶退押金的需求，實際能動用的數額大概率小于賬面資金余額。

同時，公司賬上短期借款和一年內到期的非流動負債余額合計為21.73億元。這些債務也必須在一年內償還。

而即將到來的2起涉及現金支付的大型并購案，業務擴張的門店和人手，都需要大量真金白銀支撐。

用錢的地方太多，融資勢在必行。

4月8日晚間，我愛我家公布了一項債券預案，計劃發行規模不超過20億元、期限不超過5年的公司債券。此外，上市公司為北京我愛我家新增14.36億元債務融資擔保金額，累計擔保額高達22.36億元。

顯然，在整個市場仍在經歷接連不斷的債務危機之時，我愛我家一頓操作猛如虎，走上了逆勢加杠桿之路。

杠桿不是原罪，但激進擴張和債務危機常常相生相伴，這注定是一條充滿變數的道路。