樓市“小陽春”是否可持續(xù)?今年樓市的增長點在一二線城市還是三四線城市?這些近期行業(yè)熱議的問題，在發(fā)改委一個重磅文件之后，答案初現(xiàn)端倪。

4月8日，國家發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》(以下簡稱《任務(wù)》)，提出今年將繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬—300萬的II型大城市要全面取消落戶限制;城區(qū)常住人口300萬—500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。

按照國務(wù)院2014年出臺的城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)，以城區(qū)常住人口為統(tǒng)計口徑，將城市劃分為“五類七檔”。城區(qū)常住人口50萬以下的城市為小城市，其中20萬以上50萬以下的城市為Ⅰ型小城市，20萬以下的城市為Ⅱ型小城市;城區(qū)常住人口50萬以上100萬以下的城市為中等城市;城區(qū)常住人口100萬以上500萬以下的城市為大城市，其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市，100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市;城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市;城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市。

也就是說，按照《任務(wù)》提出的要求，除了超大城市和特大城市，大城市都將放開放寬落戶條件。按照住建部發(fā)布的《2017年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》，城區(qū)人口500萬以上的超大特大城市有上海、北京、深圳、重慶、天津、成都、廣州、南京、武漢，即除此之外的絕大多數(shù)城市都有望在新政策中受益。

從2017年以來各地的“搶人大戰(zhàn)”和房價變化的關(guān)聯(lián)性可以看出，一個城市的人口凈流入量與樓市購買力呈現(xiàn)高度正相關(guān)。今年年初，有頭部房企的掌門人直接提出，不要再討論布局一二線城市還是三四線城市了，主要目標(biāo)應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)和人口凈流入?yún)^(qū)域。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，此次發(fā)改委公布2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)，對于2019年樓市發(fā)展有比較直接的影響，各地或許會強化人才落戶等相關(guān)政策，對購房需求影響較大。

不過也有專家認(rèn)為，應(yīng)該警惕人才政策對樓市調(diào)控的“松動效應(yīng)”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，2019年以來發(fā)布各種人才引進與落戶政策的城市已經(jīng)超過50個，特別是二三線城市，發(fā)布人才落戶、補貼購房等政策呈井噴狀。但目前大部分城市的人才政策均只停留在用降低門檻吸引人才來，缺乏留住人才的措施。“這種情況下，吸引來的基本都是購房者。”張大偉稱，“人才對城市的作用應(yīng)該是在產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)。”

《任務(wù)》還強調(diào)了租房市場，提出“允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶”。嚴(yán)躍進表示，這說明了后續(xù)在租賃住房行為和落戶等方面會有更多的政策鼓勵內(nèi)容，有利于對租賃用戶的權(quán)益保障。

此外，《任務(wù)》還對深入推進城市群發(fā)展、培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈提出詳細(xì)要求。嚴(yán)躍進認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)可以關(guān)注相關(guān)地區(qū)目前相對低成本的購地和未來較高的土地增值機會。