在創始人耿建明的戰略領導下，經過20余年發展，榮盛發展(002146.SZ)終于邁進千億房企俱樂部。
2018年，榮盛發展銷售額達1051億元，在2019年中國房地產百強企業中綜合實力排名第16位，融資能力排名第4，運營效率排名第8。
不過，圓夢千億的背后卻是債臺高筑。截至2018年底，榮盛發展總負債高達1908.83億元，資產負債率為83.87%。
在業績狂奔的途中，榮盛發展多次被曝違規。3月7日，據石家莊市住建局網站處罰項目公示顯示，榮盛發展旗下兩家控股子公司因違規被分別處以3萬及30萬的罰款。
長江商報記者查閱天眼查發現，近十年，榮盛發展的司法風險，包括開庭公告、法律訴訟合計高達近千條。法律訴訟中，僅2019年以來就達到33條。
“榮盛發展三個多月的的法律訴訟可能相當于一個公司一年的數量。”一位不愿透露姓名的業內研究人士對長江商報記者表示，榮盛可能是史上訴訟最多的地產上市公司。
財經評論員肖磊則對長江商報記者表示，看相關處罰不難知道，榮盛發展去年的業績，一方面是因為確實從銷售上有整體的提升，但還有一部分業績應該是在未竣工的情況下，采取售后包租方式銷售商品房，可以說榮盛發展已經不是第一次這樣違規操作了。
針對上述問題，長江商報發送采訪函致榮盛發展方面，截止到發稿前并未得到回復。
躋身千億房企規模 被指違規“售后包租”
1996年，供職于廊坊一建公司的耿建明毅然辭職創業，成為“下海潮”中的一員。1999年，榮盛的第一個住宅項目——“方州花園”正式落地南京，一經推出便被一搶而光，耿建明也“一戰成名”。
2005年榮盛發展進入全國百強房企之列，2007年在深交所掛牌上市，上市當天市值曾一度突破200億元。在2011年，耿建明提出未來五年要實現總資產千億的宏偉目標。
這一目標，在去年得以實現。公告顯示，2018年全年，榮盛發展累計實現簽約面積983.40萬平方米，同比增長54.73%;累計簽約金額1015.63億元，同比增長49.51%。
據東方財富網數據顯示，截至3月7日，河北省38家上市企業披露了2018年業績預告，最賺錢的公司是榮盛發展，全年實現歸母凈利76.6億元，同比增長33%。
“從目前的情況看，在去年整個房地產市場都不是很景氣的背景下，榮盛發展的業績確實令人感到意外。”財經評論員肖磊對長江商報記者表示，這與環京區域市場交易較好有關。雖然此類城市限購政策嚴厲，但是潛在需求依然是很大的。業績攀升的現象，多少也說明企業具備較好的發展優勢，尤其是產城融合區域，市場交易會比較好。
不過，肖磊也指出，榮盛的部分業績是靠違規的售后包租方式獲得的。近日，榮盛發展子公司榮盛廣場因以售后包租的方式賣房被處罰似乎也印證了這一說法。
業績節節攀升的同時，榮盛發展不再掩飾擴張的野心，并迅速在全國各地“囤地”，僅兩年的時間，榮盛獲地數百宗，同時也在產業地產等領域做出新的嘗試。
長江商報記者在其官網發現，榮盛發展經營業績持續、快速增長，企業規模不斷擴大。至2018年半年報報告期末，土地儲備達3630.13萬平方米，總資產達2054億元。截止2018年9月底，榮盛發展業務范圍擴大至天津、重慶、河北、海南、遼寧、浙江、四川、廣東等省市在內的66個城市，并成功進駐捷克共和國南摩拉維亞州帕索夫斯基市。迄今為止開發項目總數逾200個。2019年1月拿地三宗，簽約金額46.45億元。
債務高企半年融資超260億緩解資金壓力
榮盛發展圓夢千億，土地儲備的快速擴張的背后是債臺高筑。
2014年至2018年，公司的負債總額分別為603.17億元、808.56億元、1205.36億元、1623.53億元、1908.83億元。截止2018年底，公司的資產負債率83.87%。
“負債數據說明企業擴張的節奏是比較快的，基本上和企業的規模是匹配。從企業經營角度看，各類債務數據都容易引起關注，尤其是目前各類房企依然是有一定的資金風險和壓力。”
長江商報記者注意到，為緩解資金壓力，榮盛發展自2018年下半年以來進行了多次融資。
截至目前半年發債融資超260億元解資金之渴。2108年9月28日，榮盛發展公告稱，擬在境外發行總額不超過5億美元(約34.34億元人民幣)的公司債券;2018年8月，榮盛發展披露了擬申請發行兩單共80億元的公司債券，另擬向股東榮盛控股和榮盛建設借款70億元;此外，公司曾計劃以非公開方式發行不超過10億元的債權性固定收益類產品。
進入2019年，榮盛開始了新一輪密集發債計劃，包括總額10億元的債權融資計劃;發行30億元的非公開發行公司債券;5億元的第一期超短期融資券;11.67億元的公司債;9.1億元的第二期超短期融資券。
對于榮盛發展近期的密集發債融資，肖磊認為，目前榮盛的負債率依然偏高，沖擊更大規模的業績，一方面是市場行為，另一方面可以說也是為了更好的為接來下的負債做一些鋪墊，否則未來的借債成本會非常的高。如果按照目前的數據，榮盛發展依然是可以從市場上借到錢的，而且成本不會太高，但去年的銷售數據可能持續性存疑，如果今年整個房地產商業繼續下行，那么目前這個水平的負債就會對其帶來較大的影響。另外，各大房企都在謀劃轉型，榮盛發展也不例外，負債高企也會影響到其轉型戰略，這方面對于企業來說是存在較大挑戰的。
頻繁違規涉訴超500條居行業第一
負債高企的榮盛發展還被頻繁曝出違規項目，涉嫌多起訴訟。
3月7日，石家莊市住建局網站發布了一則處罰項目公示，其中，榮盛發展旗下兩家控股子公司榮盛廣場和榮盛城榜上有名。
據了解，榮盛廣場因在未竣工情況下，以售后包租的方式賣房，而受警告、責令限期整改，并被罰款3萬元。榮盛城則為榮盛發展的控股子公司的項目，該項目在未取得預售證的情況下違規預售，并取得預付房款3085萬元，被石家莊住建局判定違法情節嚴重，被責令停止違法行為，并處以31萬的罰款。
“此類售后包租其實是商鋪的概念，也說明這個業態方面資金回籠是有壓力的。當然對于此類子公司來說，操作不規范或者說沒有行業操盤紀律也是很重要的原因。”易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示。
事實上，僅2018年以來，榮盛發展旗下廊坊多個項目被媒體曝光，存在違規銷售行為，涉及項目隨后還遭廊坊市住房保障和房產管理局關停。
2018年12月26日，榮盛發展在廊坊市建設的榮盛華府二期項目，因為存在封閉露臺、增大頂層樓梯間尺寸、增建屋頂水箱間、增加平面尺寸、地上及地下超建的行為，被廊坊城管局罰款117萬元;2018年12月7日，榮盛發展旗下廊坊多個項目被媒體曝光，涉嫌首付分期、購房三年后網簽、代辦戶口及準購證以達到購房目的等銷售行為。同月，被曝光涉及的廊坊市榮盛花語城項目，銷售處被廊坊住房保障和房產管理局查封，網簽被關停;2018年5月，榮盛發展控股孫公司河北榮商房地產開發有限公司，旗下項目榮盛華府，因未取得預售證違規預售，被石家莊市住建局處以罰款10萬元。
長江商報記者查閱天眼查發現，近十年，榮盛發展的司法風險包括開庭公告、法律訴訟多達近千條。其中，2010年7月-2019年1月，開庭公告達504條。2013年1月-2019年3月，法律訴訟到達504條，僅2019年以來，法律訴訟就達到33條。
“榮盛發展三個多月的的法律訴訟可能相當于一個公司一年的數量。”一位不愿透露姓名的業內研究人士對長江商報記者表示，榮盛可能是史上訴訟最多的地產上市公司。比如，在A股上市的國內房企，萬科涉及的裁判文書記錄為27條，泰禾則為25條，金地則僅有6條。
財經評論員肖磊對長江商報記者表示，從目前的情況看，在整個去年房地產市場都不是很景氣的背景下，榮盛發展的業績確實令人感到意外，但是如果再看看相關處罰，就不難知道，去年的業績，一方面是因為確實從銷售上有整體的提升，但還有一部分業績應該是在未竣工的情況下，采取售后包租方式銷售商品房，可以說榮盛發展已經不是第一次這樣違規操作了。
