2018年，對富力地產(02777，HK)而言意義非凡。兩年前與“千億”失之交臂后，富力地產終于圓了“千億”夢想。

3月20日，富力地產披露的2018年全年業績顯示，實現權益銷售金額1311億元，同比增長60.3%，為近5年最高水平;營收768.6億元，同比增長30%;核心凈利潤95.3億元，同比增長49%;毛利率上升至36.4%，較2017年增加1個百分點。同時，由于較2017年收購萬達酒店的議價收購收益大幅下降，富力2018年盈利水平出現大幅下滑，僅為87.28億元，同比下降59%。

《每日經濟新聞》記者注意到，富力負債率較高的同時面臨一定的短債壓力。數據顯示，截至2018年底，富力凈負債率較2017年的169.6%進一步上升至184.1%;2018年末，富力現金短債比為0.66，較2017年末持續下降。

邁進千億大關

早在2014年，富力地產董事長李思廉提出要在2016年沖刺“千億”目標。然而事與愿違，在經歷兩年的折戟和沉淀后，富力最終邁進了“千億”大關，同時如期完成了1300億元的年度目標。

富力能夠最終完成2018年目標，最后兩個月的沖刺至關重要。《每日經濟新聞》記者觀察發現，截至2018年10月份，富力總權益合約銷售金額約為956.6億元，同比增長45%，僅完成全年目標的74%。而按照前十個月的表現，富力距離完成年度目標差距甚遠。最終，富力連續兩個月沖刺，最終以1311億元的成績壓線完成目標。

進入2019年，富力的業績大幅下跌，1月和2月權益銷售金額分別為68.9億元和60.5億元，較2018年11月和12月的181.9億元和172.1億元降幅達六成。

2019年富力的目標定在1600億元，較2018年增長22%，增速較2018年放緩。按照富力披露的數據，2019年富力計劃推盤多達200個項目，預計可售3000億元，去化53%便可完成1600億元的年度目標。目前富力即時可啟用的銷售貨值便達到1200億元。

在銷售速度加快之際，房企需要更多的土地儲備。2019年富力將加快拿地步伐，計劃花400億元買地。李思廉表示：“目前的市場情況下，大家都盡量用自己的現金流來買地了。”

市場下行，更多的土地資金支出意味著富力對資金需求更大。未來富力將加快結轉，將銷售規模轉化成營收和利潤。據了解，截至2018年12月末，富力擁有鎖定的已售未結轉營業額合計780億元，該部分銷售將在2019~2021年入賬。

短債壓力浮現

經歷2017年與萬達的“世紀交易”，富力賺足了眼球。同時在收購后的一年多時間里，富力也飽受資金壓力的困擾。

經過一年多運營，富力收購萬達的酒店已有71家酒店的收益及運營情況體現在2018年年報上。據富力披露的數據，2018年富力酒店業務虧損擴大，由2017年的1.46億元擴大至4.59億元。

李思廉在業績會上接受媒體采訪時指出，富力酒店業務的投資回報率約在5%左右。據了解，富力2018年的借貸成本為5.74%，酒店投資回報率或低于融資成本。

酒店運營成效尚不明顯，因酒店收購帶來的負債率和償債壓力日漸凸顯。數據顯示，截至2018年底，富力地產的負債總額為2963億元，凈負債與總權益的比重也從2017年的169.6%進一步上升至184.1%，處于行業較高水平。

更需要注意的是，截至2018年底，富力現金余額為347億元，但一年內到期債務達522.56億元，占負債總額的32%。同時，富力現金與短債的覆蓋比僅為0.66。這就意味著，富力將需要更多的資金支持以保證現金流安全。

據了解，過去一年，富力頻繁開啟境內外融資通道，通過短債、發行ABS以及發行新H股等方式融資。頻繁融資也帶來利息開支上漲。數據顯示，2018年富力支付的利息開支(即減去資本化到開發成本的部分)為52.12億元，同比大增212%。對此，富力解釋稱，主要是由于人民幣兌美元匯率貶值造成17.65億元匯兌虧損。