樓市開局不利。
3月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2019年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。
數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%;商品房銷售額12803億元，增長2.8%，雙雙創(chuàng)下2015年6月以來的新低。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，樓市告別43個月長周期牛市，房地產(chǎn)進入新周期。。
但作為樓市輪動效應開始的“風向標”區(qū)域，一線城市的樓市在2019年迎來回暖跡象，長期嚴調(diào)控下，需求“復蘇”帶來的“小陽春”能否最終變?yōu)?ldquo;盛夏”，在當前的“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”基調(diào)下，被認為可能性不大。
3月14日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，當前房地產(chǎn)市場進入了新的發(fā)展階段。按照中央關于房地產(chǎn)“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，同時，加快長效機制的建設，廣大消費者和投資者更加清醒地、更加理性地對待購房行為。隨著長效機制的不斷完善，房地產(chǎn)市場將來會保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
大周期結束？
“感覺就像是在官宣2015年來的這輪周期正式結束了”，3月14日，一位東北地區(qū)的地產(chǎn)商向21世紀經(jīng)濟報道記者感嘆。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，投資層面，1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12090億元，同比增長11.6%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1545萬平方米，同比下降34.1%，土地成交價款690億元，下降13.1%。照此計算的土地購置均價4466元/平方米，同比上漲31.9%。
銷售層面，商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長1.3%。商品房銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點。照此計算的前兩月全國商品房成交均價為9079元/平方米，同比上漲6.7%，漲幅比去年全年收窄4個百分點。
21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，其中多個數(shù)據(jù)，創(chuàng)下近年來的歷史新低。
其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降34.1%，這是2009年3月以來的最大跌幅;商品房銷售面積同比下降3.6%，是全國商品房銷售面積43個月以來首次出現(xiàn)負增長。此外，商品房銷售額12803億元，增長2.8%，這一增速同樣是2015年6月以來的新低。
有分析人士表示，從現(xiàn)有情況來看，2018年的房地產(chǎn)銷售紀錄很難被打破。從2018年四季度至今，市場上漲乏力，樓市的拐點已經(jīng)出現(xiàn)。
對此，有前10強房企高管告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，銷售下降一方面是因為去年三四線城市透支嚴重，因而返鄉(xiāng)潮如預期一樣沒有大面積出現(xiàn)。另一方面，房價已至高位，購買力提升和需求釋放需要時間。
實際上，在熱點城市受到調(diào)控嚴格限制的背景下，三四線城市在棚改等政策利好下的樓市火熱，被認為是2018年全國商品房銷售面積和金額創(chuàng)下歷史新高的重要拉動力。
不過，進入2019年后的一些數(shù)據(jù)和現(xiàn)象則表明，三四線城市樓市同樣開始走弱。
易居研究院發(fā)布報告顯示，2019年1-2月，其所監(jiān)測的40城新建商品住宅累計成交面積同比下降13%。其中，18個三四線城市累計同比下降21%。
同時，被認為是市場下行重要標志的樓市“止跌令”，2019年以來也屢有消息傳出。3月6日，江西省贛州市贛縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局向房企發(fā)布了一份名為“停止特價房銷售”的文件。文件要求，房企停止低于申報價格的“特價房”銷售。
而中部某四線城市的售樓處工作人員趙海洋(化名)對此也深有感觸。他告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，他所在的項目，去年一期項目在售時，大年初一有三個打工返鄉(xiāng)客戶想要買房，因為只有導購值班沒能成交。今年二期項目開盤，公司在大年初一到初三安排了收銀員和出納值班，結果“沒人來看房”。
一線“小陽春”調(diào)查
而作為樓市風向標的北京等一線城市，市場則出現(xiàn)了“小陽春”的傳聞。
中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年前兩月，北京普通住宅和別墅成交套數(shù)超過3800套，而去年同期則只有1600余套。
另外，市場預期的復蘇被認為格外重要。3月14日，北三環(huán)附近一家中介門店的經(jīng)紀人告訴記者，2017年他所在的門店二手房帶看量一度跌到每人每月5-7組新增帶看，2018年以來處在持續(xù)恢復狀態(tài)，今年以來達到了20組左右。
不過，從價格來看，盡管有部分新房項目傳出提價通知，但在北京市場占主體的存量房市場，價格變動還不明顯。記者使用“諸葛看房”APP搜索朝陽區(qū)東壩附近房源，除一套房源外，前十套房源的掛牌價顯示其近期內(nèi)均未有調(diào)價歷史。
3月14日，一位預備在亞運村附近買房的購房者也告訴記者，他所關注的區(qū)域，有多套600萬總價左右的房源在近一兩個月來成交，但價格與之前基本持平。
而鏈家數(shù)據(jù)則顯示，2019年2月北京二手房均價為59898元/平，較2017年3月的高點下跌11.3%，但相比2018年全年均價同比下跌3.3%，已經(jīng)止跌企穩(wěn)。
這一輪一線城市在市場壓抑過久后，需求釋放帶來的回溫，到底是否會成為新一輪周期來臨前的“前奏”，還需要驗證。
貝殼研究院近日發(fā)布報告稱，北京317調(diào)控后新增帶看量大幅減少，在2018年和2019年的春節(jié)后都出現(xiàn)了復蘇。當前帶看絕對量仍明顯低于調(diào)控前，約為2017年同期的60%左右，且今年帶看量已于3月第一周出現(xiàn)回落，預計后期市場活躍度有所下降。
也有觀點認為，這還需要看后續(xù)政策的調(diào)整。以北京為例，張大偉表示，首先，北京2018年的開工項目將在未來形成供應量井噴;其次，北京市場此前在2018年也出現(xiàn)過小陽春，但很快恢復平穩(wěn)。“小陽春能不能持續(xù)的最關鍵因素是信貸桿杠的變化”，他說。
而上述前十房企高管則告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，各地的政策放松只是微調(diào)，“樓市不會再有火熱的盛夏，大力度、大規(guī)模的刺激政策不會再有效也不會再來;樓市也不會再有寒冷的冬天，房價相對穩(wěn)定，市場信心會有所恢復。”
