房地產(chǎn)稅立法漸行漸近 基礎(chǔ)工作逐步完善

2019年全國兩會將至，“房地產(chǎn)稅”再成熱點。

在2018年，從立法機關(guān)到國務(wù)院政府工作報告，從財稅部門到統(tǒng)計機構(gòu)，“房地產(chǎn)稅”在多個時間節(jié)點被反復(fù)提及，屢屢撥動市場敏感的神經(jīng)。

進入2019年，住建部對新修訂的《住宅項目規(guī)范》征求意見，提出住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易，隨即有部分機構(gòu)和媒體將其解讀為為將來按面積征收和免征房地產(chǎn)稅做鋪路。

21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，《房地產(chǎn)稅法》目前已在起草和完善方案的過程中，但由于其改革涉面廣，各方爭議多，立法進程需要穩(wěn)步推進。

穩(wěn)步推進、仍存難題

盡管在中央層面被多次提及，但房地產(chǎn)稅被認為短時間內(nèi)難以落地實施。2018年初，恒大研究院副院長夏磊曾發(fā)表研報稱，個人住房房產(chǎn)稅推出需要具備6大前提條件。

夏磊所認為的6大條件，包括開展全國的住房普查、建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)、完成房地產(chǎn)稅改革(重新設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅種稅賦，避免重復(fù)征稅等)、完成《城鎮(zhèn)住房保障條例》立法清楚界定居民“基本住房標準”、完成修訂《稅收征管法》為依法治稅提供依據(jù)。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，在為房地產(chǎn)稅打好落實基礎(chǔ)方面，2018年各項相關(guān)工作均處在加速推進階段。

在不動產(chǎn)登記領(lǐng)域，2018年6月，自然資源部宣布全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，這被認為標志著“增量”不動產(chǎn)登記體系進入到全面運行階段。近日，國稅總局又在文件中指出，強化與房地產(chǎn)管理部門協(xié)作，積極推進房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案信息、不動產(chǎn)登記信息共享，整合房地產(chǎn)交易、辦稅、辦證業(yè)務(wù)流程，推動實施跨部門業(yè)務(wù)聯(lián)辦，不動產(chǎn)“存量”登記，被認為也在加速。此外，已經(jīng)施行近四年的《不動產(chǎn)登記暫行條例》將升格，相關(guān)立法將抓緊啟動。

而對于全國住房普查，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴21世紀經(jīng)濟報道，自1984年以來，我國還沒有進行一次新的全國性住房普查，這是由于這項工程本身的復(fù)雜性所導(dǎo)致，但未來幾年內(nèi)應(yīng)該也會推進。

在立法層面，2018年9月十三屆全國人大常委會將房地產(chǎn)稅法列入立法規(guī)劃第一類項目，即條件比較成熟，擬在十三屆全國人大常委會任期內(nèi)提請審議。

從法理角度而言，武漢大學法學院教授孟勤國曾向21世紀經(jīng)濟報道表示，房地產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)交易、持有等各個環(huán)節(jié)上，包括房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅在內(nèi)的多個稅種的非常寬泛的大概念。而被認為對樓市會有較大影響的，針對房屋持有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅(或稱物業(yè)稅)，只是其中一個很小的環(huán)節(jié)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，房地產(chǎn)稅開征有很多門檻，最重要的自然是立法程序，其次就是作為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登記和房價的動態(tài)評估體系。其中，房價的動態(tài)評估體系仍然是房地產(chǎn)稅落地的一大技術(shù)難題。

如何征收意見不一

立法工作穩(wěn)步推進，房地產(chǎn)稅“會不會收”已經(jīng)基本無懸念，但“房地產(chǎn)稅怎么收”，則被認為還有很多討論的空間。

原財政部部長肖捷曾在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》中發(fā)表署名文章，提出：“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進’的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。”

近日，民生證券發(fā)布報告稱，中央對于房地產(chǎn)稅“充分授權(quán)”和“因城施策”的表述，意味著中央對房地產(chǎn)稅的立法更多是解決這一稅種的法理問題，而在具體征收細則上會給地方政府充分的權(quán)限，使其能夠選擇具體開征時間、適用稅率、征收對象等要素。

該報告認為，未來的房地產(chǎn)稅征收范圍的推進，大概率會采取從一線和熱點二線城市開始逐步擴大試點，三四線城市則設(shè)定較高的免征面積，少收或不收，同一城市從主城區(qū)向郊區(qū)逐步擴圍的模式。

而從我國目前已有的對個人住房征收房地產(chǎn)稅的試點來看，上海、重慶都是先從增量開始，重慶已經(jīng)逐漸開始擴大到存量，對獨棟商品住宅開始征收。上海按人均面積確定免征面積，而重慶則規(guī)定了單套房產(chǎn)的免征面積。

張大偉則表示，未來大概率是豁免人均面積，而不是套數(shù)。因為一旦按照家庭豁免首套，將難免導(dǎo)致家庭離異數(shù)量激增。他建議豁免一定額度的人均面積，超過面積部分需要按照評估值繳納房地產(chǎn)稅。

同時，多位受訪人士均向21世紀經(jīng)濟報道指出，從稅率的角度來看，初期針對個人征收的房地產(chǎn)稅稅率，會采取超額累進的形式，但整體稅率水平不會太高。