曾經(jīng)一擲千金大手筆收并購的泰禾，如今通過賣子公司、賣項目收益權(quán)、質(zhì)押股票來度過資金危機。剛剛過去的2018年，泰禾負面纏身，2000億小目標(biāo)腰斬，資金鏈吃緊、負債率高企、股價暴跌、管理層動蕩等消息此起彼伏，這個曾經(jīng)激進的閩系房企迎來“至暗時刻”。

2018年內(nèi)頻繁融資 賣子公司賣項目度危機

2018年12月14日，泰禾集團連發(fā)三則公告，賣子公司和項目收益權(quán)來籌集資金。一是將3家間接持有的子公司福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾的全部股權(quán)以6.35億元的價格打包出售;二是將2017年拍得的北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村、西甸村 2902-29號地塊的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京信托，以融資35億元;三是泰禾集團第一大股東泰禾投資集團有限公司及一致行動人向東興證券等3家公司質(zhì)押3125萬股公司股份，用途為補充質(zhì)押和融資。

回顧來看，2018年泰禾集團頻繁融資。2018年1月17日，泰禾集團在境外完成總額4.25億美元的債券發(fā)行，并在新加坡交易所掛牌票面年息分別為7.7875%和8.125%的債券;3月7日，泰禾集團發(fā)行2.3億美元的債券;9月4日，“中信證券-泰禾集團慕盛長租公寓系列資產(chǎn)支持專項計劃”擬發(fā)行總額不超過50億元，發(fā)行期數(shù)不超過4期，首期發(fā)行金額8.1億元;11月13日，泰禾集團發(fā)布公告稱，其11.67億元購房尾款資產(chǎn)支持票據(jù)獲準注冊。

頻繁融資的背后是資金壓力。截至2018年3季度末，泰禾集團的總負債2052.44億元，與年初的1813.02億元相比大幅增加。從資產(chǎn)負債率來看，泰禾集團三季度末為84.78%;有息資產(chǎn)負債率為69.92%，在123家A股上市房企中位列第15位。發(fā)改委曾發(fā)通知提到，房地產(chǎn)企業(yè)未明確重點監(jiān)管線的，原則上資產(chǎn)負債率不得超過85%。也就是說，泰禾集團的負債水平已經(jīng)逼近融資監(jiān)管紅線。

在高負債率下，泰禾2018年拿地明顯放緩。年內(nèi)共拿下10宗土地，新增土地面積186.78萬平米，共投入68.96億元。反觀2017全年，泰禾通過土地拍賣和收購等方式投入552.4億元獲得36個項目，獲取土地792.80萬平方米。

2000億小目標(biāo)腰斬 股價自高點跌超65%

泰禾集團董事長黃其森在2017年底接受采訪時高喊出了2000億的小目標(biāo)，因此引發(fā)泰禾集團股價摧枯拉朽似的暴漲。數(shù)據(jù)顯示，在2017年12月25日至2018年1月23日的16個交易日里，泰禾集團股價暴漲152%，隨后而來的就是綿延不斷的下跌，全年基本處于一路走低的陰跌態(tài)勢，從1月24日的高點到12月27日收盤股價暴跌超65%，市值已不足200億，由此也引發(fā)黃其森涉嫌信披違規(guī)的質(zhì)疑。

北京市盈科律師事務(wù)所臧小麗律師認為，《證券法》七十八條，禁止任何主體發(fā)布編造、傳播虛假信息，禁止作出虛假陳述或者信息誤導(dǎo)。倘若泰禾集團2018年的實際業(yè)績遠沒有達到黃其森所預(yù)測的數(shù)據(jù)，而2017年年底黃其森的預(yù)測又導(dǎo)致泰禾集團的股價大幅抬高，那么，黃其森先生的言論存在違法違規(guī)的嫌疑，有可能會遭到監(jiān)管部門的立案查處。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團在2018年1-11月份銷售金額1110億，排名中國房企銷售額第21名，據(jù)此估算，泰禾2018年全年銷售金額應(yīng)低于1500億，去化率不足40%，也遠低于黃其森預(yù)期的2000億銷售額。也有業(yè)內(nèi)人士稱泰禾2018年銷售額800多億，正在向900億沖刺，連黃其森年初目標(biāo)的一半都沒完成。

業(yè)績壓力致管理層動蕩 曾陷裁員風(fēng)波

2018年以來，房企高管離職潮頻發(fā)，泰禾是最受關(guān)注的一家，也是動作幅度最大的一家。據(jù)不完全統(tǒng)計，泰禾集團前后離職的高管分別有：財務(wù)總監(jiān)羅俊、上海區(qū)域副總經(jīng)理鄂宇、集團副總裁丁毓琨、鄭州總經(jīng)理肖浩燃、集團副總裁兼廣深區(qū)域總裁許珂、集團副總裁沈力男、品牌總經(jīng)理伍小峰、集團副總裁兼北京區(qū)域公司總裁錢嘉，以及集團副總裁鄭鐘、朱進康等。

不止是管理層，泰禾的裁員也瞄準了入職不久的2018屆“禾苗生”。據(jù)悉，“禾苗生”規(guī)模大概400人左右，目前全國已經(jīng)裁掉了100多人。裁員的大致標(biāo)準主要有學(xué)歷和績效兩項。而2018年7月份，泰禾集團被曝出大規(guī)模裁員，涉及北京、上海等區(qū)域，裁員規(guī)模約二三百人。

規(guī)模擴張不力和銷售業(yè)績下滑被認為是這波高管離職潮涌動的主要原因。以泰禾的大本營福州為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年泰禾福州區(qū)域的銷售額達到139.35億元，但2018年上半年擁有泰禾最多的銷售項目的該區(qū)域僅銷售了30.37億元。

大股東股票質(zhì)押殆盡 2019年現(xiàn)集中償債壓力

目前，泰禾集團大股東以及一致行動人已將所持公司股票質(zhì)押殆盡。截止2018年12月26日，大股東泰禾投資集團有限公司持股60938萬股全部質(zhì)押，一致行動人葉荔持股14999萬股全部質(zhì)押，一致行動人黃敏質(zhì)押1800萬股，質(zhì)押比例高達95.15%，據(jù)此計算，黃其森及一致行動人質(zhì)押股數(shù)占總股本比例高達62.47%。泰禾集團此前的公告顯示，葉荔為黃其森配偶，黃敏為黃其森的妹妹。

針對泰禾大股東全部質(zhì)押問題，華創(chuàng)證券研究院王曦分析稱，從數(shù)據(jù)上來看，泰禾集團的股權(quán)質(zhì)押風(fēng)險還是非常大的，同時也反映出目前在房地產(chǎn)降溫的大背景下，前兩年加杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)的日子的難過程度。黃其森及其一致行動人目前質(zhì)押率接近100%，馬上面臨年報季，接受其股權(quán)質(zhì)押的券商、銀行等金融機構(gòu)壓力巨大。

東方金誠出具的《泰禾集團：主體及相關(guān)債項2018年度跟蹤評級報告》顯示，從公司債務(wù)期限結(jié)構(gòu)來看，以公司現(xiàn)有債務(wù)為基礎(chǔ)，在考慮債券提前回售情況下，公司在2018年4~12月、2019年和2020年到期需償還的債務(wù)分別為384.02億元、473.59億元和477.99億元，存在集中償付壓力。