行業觀察

如今不少的房地產企業蜂擁進入文旅產業，背后的邏輯是，打著文旅的旗號低價拿地，但是做的還是地產的營生。

復星旅游文化集團(下稱“復星旅文”)12月14日將在港交所主板掛牌上市。據媒體報道，復星旅文虧損難破，資金鏈緊繃，文旅項目賣房兇猛，在重資產項目上采用了“旅文+地產”的模式。三亞亞特蘭蒂斯項目還包括棠岸地產配套，包括1004個可銷售住宅度假單位(197個別墅及807套度假公寓)。截至今年6月底已出售966個單位，待確認的銷售金額達到69.89億元。不難看出，復星旅文依然沒有擺脫地產的模式。

值得關注的是，今年以來，地產巨頭紛紛進軍文旅項目。11月5日，富力文化旅游發展有限公司(富力文化旅游)在海口市注冊成立，該公司注冊資本為1億元人民幣，其經營范圍包括以自有資金對旅游業、房地產業、文化、影視、養老項目投資;旅游項目的開發、建設等。不僅是富力，今年以來，包括碧桂園、保利地產、融創在內的各大房企紛紛加大對文旅產業的布局力度。

伴隨著宏觀政策的把控和房價的階段性見頂，房地產企業紛紛尋求轉型，實現多元化發展。而文旅產業則成了各大房地產企業新的“戰場”，據了解目前已經有超過1/3的百強房企進入到了文旅產業。

需要注意的是，所謂的文旅地產指的是“文化+旅游+地產”的創新發展模式，是屬于企業多元化經營的范疇，而多元化經營實現的一個非常重要的經濟理念就是“范圍經濟”，即：當一個廠商同時生產多種產品，要比不同廠商分別生產其中一種產品的成本低時就存在著范圍經濟。

如今不少的房地產企業蜂擁進入文旅產業，背后的邏輯是，打著文旅的旗號低價拿地，但是做的還是地產的營生，這事實上就違背了多元化經營的初衷，失去了提升行業經濟效率的意義。從公開披露的信息，我們不難看出復星旅文依然靠“賣房兇猛”。

不得不提的是，文旅項目前期投資大，屬于重資產項目，雖說文旅地產的發展是想實現地產和文旅的互哺，但是難保房地產商不打著文旅的幌子，在此契機拓展自己的融資渠道，讓文旅產業變成房地產企業的“雪中炭”和踏板，只能形成事實上的旅游拉動地產。

地產旅游市場規模大是事實，但是我國文旅地產在學步階段也是事實，文旅產業的專業性較強，項目主題的建立與規劃都需要專業技術的支撐，除了是否能夠形成事實上的地產和文旅的互哺，旅游地產的后期運營也是另一個我們需要關注的問題。

竊以為，文旅地產，最本質的核心是“文旅”而非“地產”，如果脫離了文化的加成，那么與商業地產就別無二致了，也失去了發展文旅地產的初衷。房地產大舉進軍文旅行業，從行業發展規律而言是大勢所趨，在當前傳統住宅地產和商業地產遇到發展瓶頸的現實下，地產行業必須窮則思變，但是房企大規模進軍文旅行業究竟能否脫離地產思維，筆者認為還需現實實踐的檢驗。

不過在產業融合的初期，若要最終真正實現實體地產和文旅產業的“聯姻”，需做好引導工作，將文化實體化，將傳統地產淡化，以防止經濟主體行為的扭曲，避免某些企業企圖通過文旅的名號，“偷梁換柱”獲取相關的政策紅利，導致經濟效率的損失。

但愿上市以后的復星旅文不再“賣房兇猛”，而是成為一家真正的文旅公司。

□盤和林(財經評論人)