種種數據顯示，今年樓市“金九”稍顯褪色，“銀十”也開局不佳，市場整體降溫明顯。在此背景下，中國房貸市場有何新變化?根據融360最新發布的報告顯示，9月全國首套房貸款平均利率小幅上漲至5.70%，為連續21個月上漲，但漲幅已連續三個月回落。

房貸利率上漲節奏放緩，對購房者來說應該是個好消息，但還款壓力依然不小。以最新首套房貸利率貸款100萬、30年等額本息還款計算，總支付利息約為109萬元，要比去年多還11萬元利息。

值得注意的是，在房價居高不下之時，首套房貸利率漲幅已經進入下降通道，未來房貸利率會降嗎?業內人士認為，在嚴格的房地產調控政策下，房貸利率不會有太大變化空間，但未來上漲幅度會進一步縮小。

首套房貸利率漲21個月

貸100萬多還11萬利息

融360監測數據顯示，2018年9月全國首套房貸款平均利率為5.70%，環比小幅上升0.18%，同比去年9月5.22%的利率上升9.20%。

對于購房者來說，以最新首套房貸利率5.69%貸款100萬、30年等額本息還款計算，總支付利息約為109萬元，要比去年同期多還11萬元利息。

值得關注的是，9月首套房貸利率上升銀行數量明顯減少，持平銀行數量占比較大。全國533家銀行中，有17家銀行利率上升，占比3.19%，較上月減少23家銀行; 511家銀行與上月持平，占比95.87%。此外，工、農、中、建國有四大行平均房貸利率上浮至16.0%水平。

數據顯示，9月全國首套房平均利率從低到高的前十城市分別為：上海5.19%、廈門5.39%、昆明5.39%、烏魯木齊5.39%、大連5.44%、福州5.49%、北京5.49%、太原5.49%、海口5.58%、重慶5.62%。

房貸利率漲幅回落

未來還會下降嗎？

中新經緯客戶端注意到，全國首套房貸利率漲幅已經持續3個月回落，這釋放出哪些信號?未來房貸利率還有下降可能性嗎?

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端表示，房貸利率繼續上調，但上調幅度收窄，釋放了三個信號。第一，房貸方面還是有吃緊的表現，所以貸款資金一下子還不會下跌。第二，受到近期降準等政策影響，資金面未來改善空間大，房貸利率持續上漲的可能性比較小。第三，今年第四季度房貸市場有望改善，對于刺激購房需求和穩定市場交易等都有較為積極的意義。

“房貸利率漲幅回落，既與房地產調控有關也與市場流動性變化有關，”中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼同樣認為，當前房地產調控沒有放松跡象，相對嚴厲的調控政策還會持續，房貸利率沒有很大的調整空間，所以出現了漲幅回落的現象。

對于未來房貸市場變化，融360房貸分析師李唯一表示，本月利率較上月持平的城市及銀行數量上升，較上月上漲的數量減少，未來房貸利率上漲空間將進一步縮小。

10月15日央行降準正式落地，可釋放增量資金約7500億元。隨著巨量資金流入，銀行對購房貸款會有放寬的空間嗎?對此，業內人士認為，央行降準利好整體市場包括房地產市場，但正如央行所強調的“不搞大水漫灌”思路，此次降準并不意味著大幅放水，資金也不會流向房地產，更多地是流向中小企業，緩解小微企業、民營企業融資壓力。事實上，央行在今年4月份也曾降準，但隨之而來的并不是房地產市場的復蘇，而是更加嚴格的調控。

董希淼表示，盡管央行穩健中性的貨幣政策總基調不變，但年內四次降準已經體現出貨幣政策的邊際寬松，在銀行流動性充足的條件下，也不排除部分銀行有下調房貸利率的可能。

“流動性相對寬松，銀行資金成本下降，會在一定程度上影響老百姓的購房需求，但房地產市場也會受到很多因素的影響，如調控政策、房地產稅的征收等等，總體來看，這次降準對市場的影響并不大。” 董希淼進一步稱。

樓市調控新變化

如何影響你買房？

今年樓市傳統的“金九銀十”遜色不少，成交量顯現疲弱態勢。國慶黃金周期間，多地樓市銷售“涼涼”，一天成交幾十套房子成為普遍現象。

易居房地產研究院近日發布的《三季度全國40城住宅成交報告》顯示，9月40個典型城市新建商品住宅成交面積環比減少1%，一線城市成交已經處于低位。此外，根據北京市住建委統計數據，10月1日-7日的住宅簽約套數均為個位數，總共僅為44套。

“金九銀十”行情為何不再?中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長馮奎解讀稱，這一輪調控，從2016年9月30日開始持續了兩年的時間。這兩年調控基調其實沒有變化，尤其是今年7月31日中央政治局會議提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅決控制房價上漲。在這樣的政策背景下，各個地方又相繼采取了很密集的措施，所以現在看到的現象是意料之中。在某種意義上來說，也意味著市場越來越趨于理性化。

中新經緯客戶端發現，今年年中以來，越來越多的城市加入調控隊列，樓市調控范圍已經擴展到公積金領域，引發市場關注。雖然各地針對公積金領域的監管措施略顯分化，嚴厲力度卻遠超以往。其中，尤以9月13日北京發布的號稱“史上最嚴公積金新政”最為突出。

分析人士指出，近期多地密集調整公積金政策，其一是流動性壓力較大，其二是為了更合理滿足剛性住房需求。中原地產首席分析師張大偉對媒體表示，2018年很多城市公積金政策明顯收緊，主要原因是商貸價格太高使得公積金使用率提高，很多城市的公積金額度吃緊。

李唯一認為，未來對公積金區域違規問題的治理或將會在全國展開，治理范圍將會更廣、力度將會更大。

公積金領域的監管加強，對買房者貸款有何影響呢?李唯一表示，限制了公積金領域的違規行為，有利于保障市場的有序發展，不過可能會波及到一小部分剛需群體，貸款額度、貸款審批時間或會受到一定不利影響。但他同時指出，調控是大勢所趨，對推動市場秩序的穩定發展是有積極意義的。