導讀

由于萬科的龍頭效應，類似廈門萬科的退房方案，會帶來不好的示范效應，令降價產生的糾紛更加復雜。

“活下去”的口號剛喊完，萬科又因降價后“補償”、“退房”引發關注。

10月10日，位于廈門的萬科白鷺郡，在降價后迅速給出前期業主兩種解決方案，因取消溫泉入戶，萬科愿補償業主20萬元或解除合同，也就是退房。

國慶前后，不少大型開發商在全國范圍內展開了降價促銷，但類似萬科如此干脆利索讓前期業主退房的很少見，此舉也引發不少爭議。

2008年以來，每當房地產價格出現下行，便會隨之出現前期買房的業主“維權”糾紛，這也成為樓市進入下行周期的信號。

面對前期業主因后期房源降價“維權”，房企該何去何從?多名業內人士和律師指出，純因降價索賠、退房毫無法律根據，這類行為明顯屬于違約;而房企選擇給業主補償，則是企業的自主權利，是企業維護品牌形象、客戶關系的體現。

也有業內人士指出，由于萬科的龍頭效應，類似廈門萬科的退房方案，會帶來不好的示范效應，令降價產生的糾紛更加復雜。

萬科的選擇

在經歷了三年的持續上漲后，中國各地樓市逐漸開始下行。

“今年樓市持續調控重壓，信貸收緊，市場自9月開始觀望。” 中原地產首席分析師張大偉指出。

剛剛過去的九月、國慶，多個城市的房價開始出現沖高回落現象， “金九銀十”不再。廈門、杭州、深圳這些原本房價極度堅挺的城市，也出現了打折、特價。

恒大、碧桂園、萬科、融創四大巨頭領銜，帶動了各地樓盤的降價風潮。國慶前夕，廈門萬科白鷺郡啟動降價促銷，推出百余套89-110平方米特價房，相比之前房源，降價幅度在25%以上。

這引發了前期業主的不滿，網傳萬科補償每位業主100萬，涉資1億。

10月10日，廈門萬科回應稱，因項目購房合同中的溫泉入戶實際操作難以實現，產品發生變更。公司愿補償前期業主20萬元，或可選擇解約。

從此次廈門項目的處理方案來看，與以往單純因為降價要求補償、退房不同的是，萬科首先承認自己的產品出現了瑕疵，這是可以退房的理由。

萬科的處理方式并不是個案。泰禾的合肥院子在降價后，老業主可以退房來重新購置促銷房源，但需支付全款;杭州新希望未來海岸同意一期業主退房，不收取任何違約金;長沙湘熙水郡也給出回應，業主可自愿退房。

多位開發商人士向21世紀經濟報道記者表示，9月份以來市場陷入低迷，各家房企紛紛打折促銷，隨行就市，但讓人頭疼的是一降價就怕前期業主來“鬧”。

“降價就鬧明顯不符合契約精神，在房價上漲過程中，購房者并未平分利潤給開發商，房價降了也不應要求開發商退差價。”張大偉指出，這波降價潮以及由此引發的糾紛不會很快過去，還有可能持續。

這是因為，過去3年，房價全國上漲，投資投機需求旺盛，杠桿過高，購房者對于房價下行更加敏感。

加之，過去2年很多開發商違規使用了雙合同，在網簽價格之外，通過裝修車位等分攤了大量的房款，而2018年四季度是收房高峰期，過去因房價上漲而掩蓋的各種問題，將在2018年4季度出現井噴。

開發商如何應對？

深圳知名房地產律師張茂榮對21世紀經濟報道記者表示，“降價本來是一個市場行為，樓市的好壞、開發商如何定價，第一期和第二期的合同都是相互獨立的。但是降價之后，前期的老業主覺得自己的房子貶值了，首付款都虧了，然后進行所謂的維權，這是沒有法律依據的。”

他指出，地產商與前期業主簽訂的合同是合法有效的，開發商作為賣方，沒有義務進行補償。

但在實際操作中，開發商往往會作出妥協。

對此，張茂榮認為，從法律而言，開發商可以選擇放棄一部分權利，對業主進行補償，這是一個民事自主行為，不違反法律規定。

對于萬科等房企當前的退房方案，他認為，開發商可能迫于無奈，為了防止引發糾紛，割舍了自身的利益對業主進行補償，這種補償是符合法律規定的。

不過，他也指出，萬科作為房企龍頭，選擇降價有消化庫存、資金回流的考慮，可以理解。但這種行為可能會引發市場一系列反應，第一，其他購房者，包括不是在萬科購房的業主，看到萬科都降價或者補償了，可能引發這些購房的業主進行效仿，從而進行所謂的“維權”，導致糾紛數量進一步增加。

第二，這種行為對外釋放了一個信號：只有在樓市慘淡的情況下，才會進行降價，這將進一步引發市場的觀望或者明顯的看跌，進一步影響樓市低迷化。

張大偉認為， 單純因降價而來的“維權”行為，容易受到開發商和相關部門的妥協和放任，助長了購房投機者的投機心理。

“龍頭房企選擇降價就補償，會導致全行業效仿，對于其他開發商來說，將面臨更大的壓力，大開發商還好，中小企業也許只能封盤。”張大偉說。

另有深圳房地產商指出，萬科廈門可退房應為個案，是萬科基于自己產品變更做出的處理方案。

參考過去的2008年、2011年和2014年，國內房地產市場均出現了不同程度的降價，作為龍頭的萬科也是先行者，且對業主降價退房要求態度強硬。

2008年，萬科在全國范圍內促銷打折，對于業主的退房要求，萬科態度堅決稱絕不補償。

2014年，上海萬科悅城價格跳水，多名前期業主提出退房，萬科表示，降價“是作為企業的自主經營行為，并未違反法律法規和任何合同約定。業主的集體退房申請訴求無法讓人信服，故不能接受退房要求。”

張大偉指出，對房地產的買賣雙方而言，購房是一種合約行為，市場機制需要契約精神來支撐，“房鬧”不應該被鼓勵，想要繼續享受房地產泡沫和暴利的人們，應該意識到，那個時代已經過去了。